【正文】 長(zhǎng)江路 — 小衛(wèi)街 — 南灣營(yíng) 5:40— 23:00 15 分鐘 314 路 悅民路 — 小衛(wèi)街（ 東） — 富麗山莊 6:00— 20:00 20 分鐘 315 路 倉(cāng)波門 － 小衛(wèi)街 － 白馬公園 6： 00－ 19： 00 20 分鐘 805 路 五洲裝飾城 － 小衛(wèi)街 － 南灣營(yíng) 22： 35－ 04： 10 1535 分鐘 814 路 南灣營(yíng) — 小衛(wèi)街 — 公交總公司駕校 23:00— 04:55 2035 分鐘 軌道交通 地鐵 2 號(hào)線沿 中山門南大街 從宗地南側(cè)穿過(guò)， 宗地距下馬坊地鐵站僅 150 米 。 拆遷的難度相對(duì)較小。南師附小附屬幼兒園 、 南京市孝陵衛(wèi)中心小學(xué)附屬幼兒園 、 長(zhǎng)江路小學(xué)銀城雙語(yǔ)幼兒園 （ 2）居民 及住宅 居民 主要以各學(xué)校的教職工及其親屬居多，流動(dòng)人口以大學(xué)生為主 。 表 11 宗地面積指標(biāo) 指標(biāo) 總用地 綠化用地 配套學(xué)校用地 凈用地 長(zhǎng)（米） 316 150 —— 210 寬（米） 257 100 —— 200 面積（平米） 81212 合 120 畝 15000 —— 66000 合 100 畝 宗地標(biāo)高 （ 1）宗地內(nèi)部東高西低 ? 宗地標(biāo)高 2557 米，東高西低，最大高差 5 米，綜合坡度 度。 政府啟動(dòng)本項(xiàng)目的主要目的在于提升南京出路沿線的形象，打造紫金山山腳高檔次住宅 小區(qū)群帶，并帶動(dòng)個(gè)紫金山 區(qū)域 進(jìn)一步高質(zhì)量的發(fā)展 。 XX都市園林 項(xiàng)目 的成功開發(fā)為集團(tuán)全面啟動(dòng)南京市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)，也為下一步開發(fā)中高檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件 。 規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長(zhǎng)開發(fā)的項(xiàng)目類型。項(xiàng)目距地鐵二號(hào)線下馬坊站只有 150米，坐地鐵到 新街口 僅 10分鐘 。 宗地位于南京主城東側(cè)、中山門外大街北 側(cè) ，是南京市區(qū)東出口的必經(jīng)之地， ，距 南京火車站 10 公里，距新街口 CBD 和湖南路商業(yè)中心分別為 5 公里和 8 公里， 去 年 5 月地鐵二號(hào)線 開通后，宗地至老城區(qū)中心僅10 分鐘車程。 ? 西 南部部與中山門外大街 基本持平 ,局部高于中山門外大街 1 米。 （ 4）醫(yī)院 地塊內(nèi)有 南京市鐘山醫(yī)院 、 南京市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院 、 南京農(nóng)業(yè)大學(xué)醫(yī)院 、 南京理工大學(xué)醫(yī)院 、 二十八所職工醫(yī)院 ，就醫(yī)十分方便 。 ? 滬寧高速 ： 起于中山門，是連接南京與上海最重要的一條通道，通過(guò)滬寧高速?gòu)哪暇┑缴虾Ｖ恍鑳尚r(shí)左右。 五、周邊環(huán)境 （ 1） 北靠紫金山 ， 西面下馬 坊 公園， 景觀資源豐富，是 孝陵衛(wèi)區(qū) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)最好的區(qū)域 ① 紫金 山 ? 山呈圓形，東西長(zhǎng) 7 公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北， 海拔 448 米 ，是寧鎮(zhèn)丘陵的最高峰。 （ 2）空氣質(zhì)量 ? 南京市常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和東風(fēng)，宗地處于城市上風(fēng)向，城市工 業(yè)區(qū)位于宗地 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 7 以北 10 公里以外，東、南方向均無(wú)污染型的廠礦企業(yè)。 ⑥ 排洪與泥石流影響 ? 鐘山園林項(xiàng)目前面有一條天然小溪 ，雨水沿 小溪 自然排放。 ? 電信、煤氣 也 可從 中山門外大街 接入。聯(lián)合競(jìng)買者須提供聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議。 報(bào)價(jià)幣種 人民幣。競(jìng)買者必須于 20xx 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前將有關(guān)疑問(wèn)以書面形式提交南京市土地市場(chǎng)管理辦公室，經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于 20xx 年 12 月 23 日下午 2：00—— 5： 00 到南京市土地市場(chǎng)管理辦公室領(lǐng)取書面答復(fù)。 ? 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中無(wú)人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià)，則此次出讓不成交。 簽訂土地出讓合同，支付成交價(jià)款的 15% 12月 28日 簽訂成交確認(rèn)書 成交當(dāng)日（ 12月 26 日） 報(bào)價(jià) 11月 29 日上午 8： 30至 12月 26 日下午 2： 30（工作日），之后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序。另外， XX 公司沒(méi)有在孝陵衛(wèi)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)孝陵衛(wèi) 政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對(duì)區(qū)級(jí)稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個(gè)適應(yīng)和磨合的過(guò)程。 （ 2）控制手段 針對(duì)上述問(wèn)題， XX 公司擬通過(guò)書面方式提交政府相關(guān)部門，在爭(zhēng)取有利條件的前提下，要求政府予以明確答復(fù)、并將答復(fù)列入土地出讓合同的附件。 ? 住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)率只相當(dāng)于商品房開發(fā)的一半，主要原因在于上半年商業(yè)、辦公用房開發(fā)比例顯著增加。 ? 住宅增長(zhǎng)速度大于商品房： 20xx 年住宅增長(zhǎng)率低于商品房 個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年高 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 今 年 14 月完成居民 拆遷 萬(wàn)戶 ， 全年 居民 拆遷 量預(yù)計(jì)為 萬(wàn)戶， 按每戶住宅需求 80 平米計(jì)算，則拆遷擴(kuò)大住宅需求 100 萬(wàn)平米 ， 超過(guò) 20xx 年全年住宅銷售量的三分之一 。 二手房日趨活躍，今年上半年首次超過(guò)新房成交量，成為帶動(dòng)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素 ? 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過(guò)新房： 20xx 年以來(lái)，二手房成交量成倍增長(zhǎng) ，今年上半年成交 萬(wàn)套，成交面積 104 萬(wàn)平米，首次超過(guò)新房成交量（ 102 萬(wàn)平米）。 外地發(fā) 展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)，綜合開發(fā)水平不斷提高 ? 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。 ? 銷售價(jià)格在南京各大片區(qū)中僅次于中心城區(qū)：均價(jià) 14250 元 /平米，樓盤最高均價(jià)16000 元 /平米。 ? 在建項(xiàng)目 6 個(gè)，總建筑面積 140 萬(wàn)平米，已售面積不到 20 萬(wàn)平米。 ? 客戶特征：中高收入階層；河西各建材市場(chǎng)的私企業(yè)主；鼓樓、建鄴區(qū)為主的市區(qū)客源；省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員、高校教師、企業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主；南京周邊地區(qū)客源。 ? 城東片區(qū)自 20xx 年來(lái)一直是南京居民購(gòu)房的首選區(qū)域，今年所占比例略有上升，主要原因在于城東住宅市場(chǎng)已處于成熟期。 產(chǎn)品形態(tài) 多層住宅是南京居民和意向購(gòu)買城東和城北住房居民的絕對(duì)首選，小高層的接受比例在 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 29 30%左右。 ? 差異 /互補(bǔ)：?jiǎn)蝺r(jià)、總價(jià)力求與現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品形成互補(bǔ) —— 填補(bǔ)南京單價(jià)為 16000 元／平米、總 價(jià) 120－ 150 萬(wàn)元的相對(duì)真空市場(chǎng)。 開工日期 銷售日期 一期總量 主力總價(jià)區(qū)間 年度銷售 20xx 年10 月下旬 多層 20xx年 3 月 5 萬(wàn)平米 120－ 150 萬(wàn)左右 4 萬(wàn)平米 （ 3）銷售前提 ? 賣場(chǎng)與公建配套的交付 ? 報(bào)批報(bào)建與工程進(jìn)度符合計(jì)劃要求，能取得銷售許可證。 ? 多層產(chǎn)品間距以 21 米以上為佳，便于營(yíng)造景觀和設(shè)置車位。 （ 2）輔助客群： 家境殷實(shí)的年輕二人家庭，子女離巢之老年家庭 第四 部分 工程及銷售計(jì)劃 一、一期開工時(shí)間確定 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 33 中標(biāo) 11/12/26 簽約 11/12/28 立項(xiàng) 11/12/29— 12/01/05 用地批準(zhǔn)書 12/01/06— 12/01/26 規(guī)劃要點(diǎn)確定 12/01/27— 12/03/05 規(guī)劃調(diào)整上報(bào)規(guī)劃局 12/06/25— 03/07/10 集 團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) 12/05/20— 03/05/25 外部規(guī)劃設(shè)計(jì)（專家）評(píng)審 12/06/10— 03/06/25 規(guī)劃調(diào)整 12/05/25— 03/06/10 一期方案（實(shí)施方案）平立面確認(rèn)、上報(bào)集團(tuán) 12/07/10— 12/08/25 一期方案報(bào)建批復(fù) 12/09/10— 03/10/10 規(guī)劃方案（總體）批復(fù) 12/07/10— 03/08/10 一期擴(kuò)初設(shè)計(jì) 12/10/10— 03/11/10 基礎(chǔ)資料收集 11/12/26— 03/01/15 概念方案研究 12/01/30— 03/03/05 公司討論調(diào) 整 12/03/06— 03/03/10 公司討論通過(guò)、上報(bào)集團(tuán)，編寫項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 12/03/10— 03/03/25 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo) 12/03/25— 03/05/15 擴(kuò)初評(píng)審會(huì) 12/11/10— 03/11/17 一期擴(kuò)初批復(fù)（完成實(shí)施方案上報(bào)） 12/11/17— 03/11/25 一期施工圖設(shè)計(jì) 12/11/25— 04/01/10 一期施工圖報(bào)審，拿到規(guī)劃許可證 12/01/10— 04/02/20 一期方案報(bào)建圖 12/08/10— 03/09/10 開工（拿到施工許可證） 12 年 10 月底 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 34 二、工程及銷售計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā) 周期 3年，分兩 期開發(fā)， 20xx年中旬 開發(fā)完畢。 表 52 稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 稅 項(xiàng) 稅率 % 計(jì)稅依據(jù) 預(yù)計(jì)稅額 (萬(wàn)元 ) 計(jì)算說(shuō)明 營(yíng)業(yè)稅 5% 營(yíng)業(yè)收入 10581 銷售收入 *稅率 城建稅 7% 營(yíng)業(yè)稅 741 營(yíng)業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 4% 營(yíng)業(yè)稅 423 營(yíng)業(yè)稅 4% 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 36 土地增值稅 3% 別墅銷售額 1053 預(yù)繳 地方基金 % 營(yíng)業(yè)收入 每年 20萬(wàn) 200萬(wàn) 有免繳、少繳的空間 印花稅 % 營(yíng)業(yè)收入 89 核定征收營(yíng)業(yè)收入的 契稅 4% 中標(biāo)地價(jià) 2600 地價(jià)合同額 4% 企業(yè)所得稅 33% 應(yīng)納稅所得額 6018 不考慮納稅調(diào)整 三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 成本及投資收益預(yù)測(cè)假設(shè)和前提 本次測(cè)算暫按投標(biāo)底價(jià) ，按凈用地約 224萬(wàn) /畝，可售面積樓面地價(jià)為 3364元 /平米，銷售均價(jià) 14000 元 /平米，測(cè)算時(shí)不考慮稅收 返還因素。 表 51 成本測(cè)算匯總 成本項(xiàng)目 總成本（萬(wàn)元 ） 單位成本（元 /m2） 比例 一、土地獲得價(jià)款 64087 3373 % 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 13223 369 % 三、主體建筑工程費(fèi) 12096 1344 % 四、主體安裝工程費(fèi) 4470 392 % 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 5404 391 % 六、園林環(huán)境費(fèi) 3279 328 % 七、配套設(shè)施費(fèi) 4254 347 % 八、開發(fā)間接費(fèi) 11371 431 % 開發(fā)成本合計(jì) 118184 6975 100% 九、期間費(fèi) 4523 393 管理費(fèi)用 2232 286 銷售費(fèi)用 2281 307 項(xiàng)目總投資 122707 7964 二、稅務(wù)分析 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅金及附加按 %計(jì)算，為 8398 萬(wàn)元； 企業(yè)所得稅按 %計(jì)算，為 4993 萬(wàn)元； 契稅按地價(jià)合同額的 4%計(jì)算 為 2563 萬(wàn)元，已記入地價(jià)成本； 土地增值稅按別墅的銷售收入預(yù)繳，按 3%的預(yù)繳率計(jì)算，為 1053 萬(wàn)，按照“中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”，該項(xiàng)目征收土地增值稅的最高售 價(jià)限額為4,531 元 /㎡ [3292 (1+30%)/(%)]。 ? 最終以別墅產(chǎn)品和成熟、高品質(zhì)社區(qū)吸引客群。 ? 宗地東、西、南側(cè)外圍：規(guī)劃――低密度多層（ 4— 5 層）， ? 宗地 南面設(shè)立商業(yè)、會(huì)所等相關(guān)配套。 ? 多層住宅是南京居民和意向購(gòu)買城東和城北住房居民的絕對(duì)首選，中山園林 項(xiàng)目以多層為主可以提高市場(chǎng)接受程度，有利于加快銷售和回 款速度；別墅的市場(chǎng) 雖然 接受能力較低， 但利潤(rùn)高，鐘山園林 項(xiàng)目別墅的 比例將近一半 ， 與多層住宅一起銷售 必然 會(huì)產(chǎn)生積極效果 ，投資回 報(bào)率相對(duì)較高 。 ? 意向購(gòu)買城北住房居民在承受能力方面低于全市居民平均水平。 表 33 河西片區(qū)主要在售樓盤 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積(萬(wàn) M2) 建筑面積（萬(wàn) M2） 建筑形態(tài) 均價(jià) 形象進(jìn)度 主訴求點(diǎn) 銷售狀況 云錦美地 棲霞建設(shè) 18 25 多層、小高層 3800 20xx 年 5 月一期交付 風(fēng)景內(nèi)環(huán)線大型主題園林式社區(qū) 一期基本售磬 長(zhǎng)陽(yáng)花園 仁裕達(dá) 9 12 多層、小高層 3300 20xx年 10月一期交付 南京首家“ 無(wú)質(zhì)量通病小區(qū)”試點(diǎn)單位 銷售良好 清江西苑 下關(guān)城市開發(fā)集團(tuán) 14 多層、小高層 3900 20xx年 10月二期交付 —— 銷售良好 表現(xiàn)最好個(gè)案 云錦美地 占地面積 18 萬(wàn)平米 總建筑面積 25 萬(wàn)平米 容積率 銷售均價(jià) 11000 元 /平米 建筑形態(tài) 多層 40 幢、小高層 11 幢 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目