【正文】 之前提交； 審查具備競買資格的報名者于 20xx年 12月 23日下午 2： 00—— 5： 00領(lǐng)取書面答復(fù)。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 綜合分析，對于政府招投標項目，主要風(fēng)險來自于政策性風(fēng)險。該項目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。 三、總體評價 根據(jù) XX 都市園林 項目的實際操作 經(jīng)驗，本項目法律風(fēng)險基本在可控范圍之內(nèi)，具備法律上的可行性。 ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 2721 億元 ? 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 5000 美元 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“二、三、一” ? 三大支柱產(chǎn)業(yè)：石化、汽車和電子 ? 實際利用外資 116 億美元 ? 社會消費品零售總額 947 億元 ? 全社會固定資產(chǎn)投資額 1142 億元 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2147 元 ? 人均儲蓄存款余額 220xx 元 房地產(chǎn)開發(fā)（ 20xx年數(shù)據(jù)）： ? 投資 ： 房地產(chǎn) 273 億元 、住宅 183 億元 ? 施工面積：商品房 2379 萬平米、住宅 1782 萬平米 ? 竣工面積：商品房 1178 萬平米、住宅 604 萬平米 ? 批準上市面積：住宅 647 萬平米 ? 銷售面積：商品房 907 萬平米、住宅 537 萬平米 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 14 ? 銷售額：商品房 401 億元、住宅 248 億元 ? 空置面積：商品房 83 萬平米、住宅 55 萬平米 ? 銷售均價：商品房 1077 元 /平米、住宅 9739 元 /平米 ? 個人購房比例： % ? 按揭貸款： 174 億元 （一）市場成長狀況 投資增長加速 20xx 年以來，南京 房地產(chǎn)開發(fā)投資 一直呈加速增長之勢，今年上半年增幅繼續(xù)加大，共完成 投資 122 億元 ，在全國 大中城市中 排 第五位，增長 率 %， 排 第十一位。 需求增長大于供給、空置面積持續(xù)下降 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 15 （ 1）綜述 ① 需求增長大于供給 ? 0810 年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由 163 萬平米減小到 98 萬平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由 128 萬平 米減小到 41 萬平米。 （ 2）供應(yīng)量年 波動幅度不超過 10%，但今年上半年 增長 較緩 ① 施工面積 ? 0810 年，商品房和住宅施工面積分別保持在 1000 萬平米和 700 萬平米左右，波動幅度不超過 10%；今上半年大幅增長，分別達到 854 萬平米 和 658 萬平米 ，增長率分別為%和 %。 ③ 批準上市面積 20xx 年以來，南京市商品房批準上市面積穩(wěn)定在 320 萬平米 左右， 20xx 年略有增加，達到 324 萬平米 。 ② 銷售額 ? 20xx 年以來，商品房和住宅銷售額增長率不斷上升，今 年上半年 分別 實現(xiàn)銷售額 億元和 億元，分別增長 %和 %。 2： 居民收入增長 ? 20xx 年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率均高于住宅銷售價格增長率，平均每年高 個百分點。 ? 20xx 年以來，住宅空置面積持續(xù)下降，下降速度快于商品房， 20xx 年下降率高 個百分點。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 20 ? 價格上漲幅度超過新房： 20xx 年，二手房平均成交價格 2182 元 /平米，增長率 10%，超過同年住宅銷售價格增長率（ %）；今年上半年，成交價上漲 200400 元 /平米，同期，新上市商品住宅同比上漲 211 元 /平米。 個人購房比例持續(xù)上升，已經(jīng)接近 100% 20xx 年以來， 商品 住宅個人 購房比例 逐年上升，今年 上半年高達 %。 ? 外地發(fā)展商積極進入南京市場：今年進入南京市場的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會、浙江名城、常州新城等，進入方式既有招投標拿地，也有政府招商項目；正在尋找進入機會的有世茂濱江、金地、中海、中房、浙江贊成等。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施 玄武 為南京市的交通樞紐， 區(qū)域交通便捷 ： ? 公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(zhèn)（ 312 國道 ）公路、繞城公路 ； 南京長途汽車站 。 ? 在建項目 100 萬平米，約占全市總量的 1/10。 ? 主力客源：白下、玄武、秦淮為主的市區(qū)客源。 ? 樓盤規(guī)模遠高于南京平均水平：建筑面積普遍在 18 萬平米以上，正在開發(fā)的 5 個樓盤中， 3 個在 30 萬平米以上，其中最大的秀林苑占地面積 50 萬平米。 ? 中高端市場定位：均價 11000 元 /平米，樓盤最 高均價 14000 元 /平米；受河西新城區(qū)建設(shè)的推動，今年上半年上漲 300500 元 /平米。 ? 建筑形態(tài)以多層、小高層、高 層為主，其中，多層占 70%左右。 發(fā)展商 棲霞建設(shè) 設(shè)計單位 南京棲霞建設(shè)集團 物業(yè)管理 棲霞物業(yè) 營銷代理 棲霞建設(shè)營銷公司 總結(jié)： ? 從全市住宅市場片區(qū)劃分來看，本項目位于均價 120xx 元 /平米的城東片區(qū)、均價16000 元 /平米的 光華門片區(qū) 的交接地帶。 ? 城北片區(qū)自 20xx 年來在南京居民購房區(qū)域選擇上一直排名最后一位，今年所占比例進一步下降，主要原因在于河西新城區(qū)建設(shè)增加了其住宅開發(fā)對居民的吸引力，與江寧相比，城北在環(huán)境和價格上又處于明顯劣勢。 （ 2）總價 ? 南京居民和意向 購買城東和城北住房居民的總價承受能力集中在 80100 萬元，但意向購買城北住房居民的總價承受能力相對偏低。 戶型 ? 80120 平米在南京居民和意向購買城東和城北住房居民的戶型選擇中所占比例接近 60%。 五、產(chǎn)品建議和目標客戶定位 定位概述 —— 南京 “四季花城” 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 30 ? 環(huán)境優(yōu)美 ： 鳥語花香，四季如春 。 ? 風(fēng)險規(guī)避：趨近大眾的產(chǎn)品覆蓋面廣，市場風(fēng)險相應(yīng)降低。 產(chǎn)品構(gòu)成 （ 1）產(chǎn)品定價： 通過上述對南京市房地產(chǎn)市場成長狀況、競爭市場、需求市場的研究，并綜合考慮萬 科品牌的附加值及公司年度經(jīng)營要求，定價如下： 單價： 項目均價 16000元／㎡，一期均價 14000元／㎡。 開發(fā)順序 ? 由西南向東北，分兩 期逐漸開發(fā)銷售。 設(shè)計建議 （ 1）對宗地北 、南側(cè)干道 干線 噪音和震動的設(shè)計處理。 ? 一期建設(shè)商業(yè)街性質(zhì)的公建配套，同時將賣場置于該區(qū)域中，以促進銷售。職業(yè)分布：多為外企及私企的中等收入白領(lǐng)，國營企事業(yè)單位中層、小業(yè)主，部分文藝類 自由職業(yè)者和離退休人員為輔。 表 41 項目開發(fā)銷售計劃 一期 二期 開工 建筑面積（萬平米） 可售面積（萬平米） 總計 住宅 其中多層 ，別墅 其中多層 ，小高層 商業(yè) 結(jié)算面積 （萬平米） 總計 住宅 其中多層 ，別墅 其中多層 ，別墅 商業(yè) —— 售價（元 /平米） 住宅 多層 14000,別墅20xx0 多 層 15000、 別墅21000 商業(yè) —— 18000 開工時間 銷售時間 開發(fā)種類 多層 \別墅 \商業(yè) \會所 多層 \別墅 \商業(yè) 第五 部分 成本及投資收益預(yù)測 一、成本預(yù)測 建筑 成本測算依據(jù) 以下內(nèi)容因缺乏相關(guān)資料，本次測算暫按假定做法考慮： ? 報批報建費嚴格按政府文件計取，未考慮打折或免收情況； ? 因場地高差較大，建筑按利用地形布置考慮，僅考慮平均 左右的場地平整； ? 場地北側(cè)山體排水暫按內(nèi)口尺寸 * 毛石排洪溝考慮 ； ? 場地西北角火車噪音影響區(qū)暫按采用中空玻璃窗隔音考慮； ? 因無相關(guān)地質(zhì)報告，建筑基礎(chǔ)暫按紫金山區(qū)域已建建筑基礎(chǔ)類型考慮，小高層按人工挖孔樁（樁長 10 米）條基、低層、多層按無樁條基考慮； ? 水、電、氣等大配套投資未考慮； ? 人防暫按單獨設(shè)置人防地下室，人防面積按高層的投影面積加多層建筑面積的 4%考慮。該項目目前預(yù)測平均售價為 20xx0 元 /㎡，高于上述最高售價限額 。 表 53 項目售價 功能 建筑面積 （ m2） 可售面積 （ m2） 售價 （元 / m2） 營業(yè)收入 （萬元） 三 層獨立 別墅 40500 40500 20xx0 81000 五層 50500 50500 14000 70700 商業(yè) 8500 8500 18000 15300 合計 98500 98500 17000 167000 主要經(jīng)濟指標 ? 內(nèi)部收益率 %，指標值低于集團 25%的要求；因地。而別墅沒有 20%的加扣，將按 3%的預(yù)繳率預(yù)繳，結(jié)算后返還的可能性不大，所以預(yù)繳的土地增值稅全部計入經(jīng)營稅金。資本化利息 9000 萬元記入開發(fā)間接費中。家庭年收入： 30— 50 萬左右。年齡構(gòu)成： 32— 40 歲，（輔助： 28—— 32 歲； 58 歲以上）無子女或子女年齡在 6— 10 歲，追求生活品質(zhì)，關(guān)注社區(qū)環(huán)境、文化氛圍及社區(qū)生活配套與服務(wù)，認同品牌消費。 ? 產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格力求形成鮮明的個性，以明快、簡約為主調(diào)，局部強化色塊對比。 ? 二期 安排 1/3 多層和 2/3 別墅 。 （ 2）建筑形態(tài)： 多層 55%（ 4－ 5 層）， 獨立 別墅 45%； 另：商業(yè)建筑 8500 ㎡ （不含在住宅百分比中） （ 3）戶型面積： 以下各戶型比例中：比例 1 為各戶型總面積與住宅總建筑面積比 比例 2 為各戶型總面積與該形態(tài)產(chǎn)品總建筑面積比 ① 多層 55%（ 4— 5 層） 戶型 2 房 小 3 房 大 3 房 四房及躍層 比例 1 % % % % 比例 2 % % % % 面積 90 ㎡ 108 ㎡ 123 ㎡ 150－ 200 ㎡ 均價 14000 元／㎡ 大戶型部分考慮在入戶區(qū)域增設(shè)對外開敞花園（ 8 ㎡－ 15 ㎡），花園銷售面積按實際面積一半計算 ② 以獨立 為主的別墅 45% ? 面積： 170 ㎡－ 220 ㎡ ? 均價： 20xx0 元／㎡ ? 頂層均設(shè)置屋頂花園，贈頂層住戶 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 31 ? 底層贈送花園，面積 40— 50 平方米 ④商鋪 （ 不含在住宅百分比中 ） 總建筑面積 8500 ㎡ 均價： 18000 元／㎡ 銷 售安排 （ 1）一期位置 首期開發(fā)宗地西南邊地塊，主導(dǎo)產(chǎn)品＋ 多層 ＋配套 （ 2）銷售時間 政府將于 20xx 年 5 月移交宗地，考慮到項目報批報建和工程進度，選擇 20xx年 5 月入市。 規(guī)劃建議 ? 宗地內(nèi)圍中部及西南側(cè)：布置主導(dǎo)產(chǎn)品多層 公寓 ? 宗地中 東北側(cè)：紫金山腳規(guī)劃以 獨立 為主的別墅，以自然地勢強調(diào)產(chǎn)品私密性。 ? 廣闊需求：二房 90 平米，三房 125 平米為市場精典戶型， 300 平方米經(jīng)典民國風(fēng)格別墅， 亦為需求最大產(chǎn)品構(gòu)成。 南京居民購房戶型選擇18 28 140510152025303540456 0 平米以下 6 1 8 0 平米 8 1 1 0 0 平米 101120平 米 121140平 米 141160平 米 161200平 米 2 0 1 平米以上(%)南京城東城北 總結(jié)： ? 城東是南京居民購房的首選區(qū)域，并且意向購買城東住房居民在房價承受能力上明顯優(yōu)于意向購買城北住房居民。 ? 可承受 200 萬元以上總價的居民僅占 3%左右。 ? 在 120xx15000 元 /平米的單價區(qū)間，意向購買城東住房居民的承受能力明顯高于全市居民平均水平和意向購買城北住房居民，說明意向購買城東住房居民對高端市場的接受能力較高。 四、需求市場特征 區(qū)域選擇 與去年相比，今年南京居民購房區(qū)域選擇呈現(xiàn)出明顯的西移趨勢，而城中片區(qū)大幅下挫、江寧大幅上升，主 要原因在于河西新城區(qū)建設(shè)增加了其住宅開發(fā)對居民的吸引力，城中片區(qū)由于價格過高購買力難以支撐，江寧與城南、城北相比，環(huán)境和價格優(yōu)勢明顯。 ? 知名發(fā)展商多，如萬科、棲霞建設(shè)、銀城、蘇寧、城建集團、香港金馬、雨潤地華（河西地產(chǎn)）等。 ? 年消化量占全市的三分之一左右，約 8