【正文】 牌， 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人主持對掛牌宗地進行現(xiàn)場書面競價，出價最高 者為競得人 。 加價幅度 200 萬元的整數(shù)倍。 報價方式 現(xiàn)場書面報價。 報價幣種 人民幣。 競得人的確定 “價高者得”原則，報價低于底價為廢標。 無效報價 報價低于底價； 報價不高于前一輪報價； 未按加價幅度報價； 報價書未蓋單位公章； 報價書未經法人代表簽署，或雖經委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； 報價書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚； 一份報價書中有兩個或兩個以上報價； 未報名、未繳納競買保證金而參加競買的； 實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致； 其它按規(guī)定應屬無效的。未競得者的競買保證金在競買截止之日后三日內給予退回（不計利息），競得者的競買保證金抵作土地使用權成交價款。競買者必須于 20xx 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前將有關疑問以書面形式提交南京市土地市場管理辦公室，經審查具備競買資格的報名者于 20xx 年 12 月 23 日下午 2：00—— 5： 00 到南京市土地市場管理辦公室領取書面答復。 ③ 報價 ? 方式：必須采用南京市土地市場管理辦公室統(tǒng)一制作的《國有土地使用權掛牌出讓競買報價書》，進行現(xiàn)場書面報價。 ? 時間：工作日 20xx年 11月 29 日上午 8： 30至 20xx年 12月 26 日 下午 2： 30， 20xx年 12 月 26 日 下午 2： 30 之后，按本批掛牌出讓地塊編號順序分別進入現(xiàn)場書面競價程序：競買報價時間在每新一輪有效報價之后順延 5 分鐘， 5 分鐘之內無有效報價的，掛牌競價過程結束。 ④ 競買結果的確定原則 掛牌競價過程結束，按照以下規(guī)定確定競買結果： ? 在掛牌競價過程中只有一個競買者，且報價不低于底價，并符合其它出讓條件，則土地使用權由該競買者得。 ? 在掛牌競價過程中無人報價或雖有報價但報價低于底價，則此次出讓不成交。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 11 圖 21 競買流程及 主要時間節(jié)點 合同要點 （ 1）交地標準 拆成自然平 整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均 以現(xiàn)狀為準。 （ 4）土地出讓年限 居住份額用地 70 年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。不能按期開工的，應提前 30 日向出讓人提出延建申請，延建時間最長不得超過一年。 簽訂土地出讓合同，支付成交價款的 15% 12月 28日 簽訂成交確認書 成交當日（ 12月 26 日） 報價 11月 29 日上午 8： 30至 12月 26 日下午 2： 30（工作日），之后進入現(xiàn)場競價程序。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 12 （ 6）違約責任 ① 付款 如受讓人不能按時支付成交價款的， ? 自滯納之日起，每日按延遲支付款項的 3‰向出讓人繳納滯納金； ? 延期付款超過 6 個月的，出讓人有權解除合同，收回土地，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 ? 出讓人交付的土地未能達到合同約定的土地條件的，應視為違約。 ③ 開工 ? 超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權成交價款 20%以下的土地閑置費； ? 滿兩年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權； ? 但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者 動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。另外， XX 公司沒有在孝陵衛(wèi)操作項目的經驗，對孝陵衛(wèi) 政府部門的辦事效率、風格、習慣等了解不深，對區(qū)級稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個適應和磨合的過程。 （ 1）主 要政策性風險分析 1： 拆遷 政府負責拆遷及土地平整，但根據 XX 都市園林 項目經驗，拆遷可能無法按期完成，或實際交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對工程進度造成影響。 2： 地下設施 XX 都市園林 的涵管問題當初未在用地條件中明確，以至影響了規(guī)劃設計。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 13 3： 規(guī)劃控制要求 根據規(guī)劃要點，政府對各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了 具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門了解，只要保證整個項目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調整，如果不在規(guī)劃要點中加以明確的話，項目開發(fā)過程中可能會遇到政府在具體執(zhí)行過程中出現(xiàn)變化所帶來的風險。 （ 2）控制手段 針對上述問題， XX 公司擬通過書面方式提交政府相關部門，在爭取有利條件的前提下，要求政府予以明確答復、并將答復列入土地出讓合同的附件。 第三部分 市場分析 一、南京房地產市場簡述 南京總體概況（ 20xx年數(shù)據）： ? 市區(qū)面積 平方公里 ， 人口 萬人 ，人口密度 1154 人 /平方公里。 ? 老城區(qū) 面積 73 平方公里 ， 人口 216 萬人 ，人口密度 298589 人 /平方公里。 其中： ? 與去年相比，土地開發(fā)、商品房開發(fā)和住宅開發(fā)投資增長率均大幅提高，分別達到%、 %和 %，超過 房地產開發(fā)投資增長 率 、 和 個百分點。 ? 住宅開發(fā)投資增長率只相當于商品房開發(fā)的一半，主要原因在于上半年商業(yè)、辦公用房開發(fā)比例顯著增加。 ? 今年上半年，供求關系開始發(fā)生變化，商品房和住宅銷售面積增長率（ %和%）分別低于新開工面積（ %和 %） 和 個百分點。 ? 今年上半年，全市商品房空置面積 78 萬平米，同比下降 %。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 16 ? 住宅增長速度大于商品房： 20xx 年住宅增長率高于商品房 個百分點，今年上半年高 個百分點。 ? 住宅增長速度大于商品房： 20xx 年住宅增長率低于商品房 個百分點，今年上半年高 個百分點。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 17 （ 3）需求增長加速 ① 銷售面積 ? 20xx 年以來，商品房銷售面積增長率不斷上升，今 年上半年 銷售面積 122 萬平米，增長 %。 ? 20xx 年以來，住宅銷售面積增長率低于商品房，且差距不斷擴大，今 年上半年 低 個百分點。 ? 20xx 年以來，住宅銷售額除 20xx 年高于商品房 個百分點，其余年份均低于商品房，今 年上半年 低 個百分點。 ? 今 年 14 月完成居民 拆遷 萬戶 ， 全年 居民 拆遷 量預計為 萬戶， 按每戶住宅需求 80 平米計算，則拆遷擴大住宅需求 100 萬平米 ， 超過 20xx 年全年住宅銷售量的三分之一 。 ? 今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長，增長率 %，比往年高 70%，高于同期住宅銷售價格增長率（ %） 個百分點。 （ 4）空置量 持續(xù)加速下降 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 19 ? 20xx 年以來，商品房空置面積下降速度不斷加快，今 年上半年 商品房空置面積下降為 78 萬平米，同比下降 %， 其中，空置一年以上的 商品房 19 萬 平米 ，下降 %。 銷售價格加速上升 ? 20xx20xx年，南京市商品房銷售均價持續(xù)下跌， 20xx年出現(xiàn)強勁反彈，增長 %，銷售均價高達 3486 元 /平米 （房產局數(shù)據），據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 20xx 年南京市房屋銷售均價為 3572 元 /平米 ，在全國 35 個大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 二手房日趨活躍，今年上半年首次超過新房成交量，成為帶動商品房市場快速發(fā)展的重要因素 ? 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過新房： 20xx 年以來，二手房成交量成倍增長 ，今年上半年成交 萬套，成交面積 104 萬平米，首次超過新房成交量（ 102 萬平米）。 經濟適用房供應量小，缺乏對商品房市場的沖擊能力，但今年建設力度明顯加大 ? 08 年以來，南京市累計供應經濟適用 房 50 萬平米，年供應量僅占商品 住宅銷售 總量的 68%左右。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設（拆遷戶）產生的住宅需求大部分將通過經濟適用 房 消化，城建對住宅需求的帶動作用將會減小。 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 21 住宅金融支撐住宅市場快速發(fā)展 20xx 年以來，按揭貸款成倍增長，至 20xx 年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 外地發(fā) 展商積極進入南京市場，綜合開發(fā)水平不斷提高 ? 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進國內外知名設計單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。 二、玄武市場概況 （ 1）自然概況 玄武區(qū)位于南京主城東部，為南京市中心城區(qū)之一，是南京市委、市政府及南京軍區(qū)機 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 22 關所在地，面積 平方公里， 20xx 年底 常 住人口 萬人 。境內人文薈萃，古跡眾多，風光秀麗，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墻 等多處名勝古跡 ，具有融山、水、城、林于一體的獨特風貌。 經濟發(fā)展 （ 1）經濟總量 根據區(qū)屬口徑統(tǒng)計， 20xx 年， 玄武區(qū) 實現(xiàn) 億元，人均 GDP6024 元，在南京十一個區(qū)中分別排名第 5 和第 9 位； 玄武區(qū) 統(tǒng)計數(shù)據偏小的主要原因在于市屬企業(yè)多，未列入區(qū)屬統(tǒng)計口徑，在南京市民心目中，玄武經濟、教育發(fā)達，是僅次于鼓樓的最好的區(qū)之一。 ? 銷售價格在南京各大片區(qū)中僅次于中心城區(qū)：均價 14250 元 /平米，樓盤最高均價16000 元 /平米。 ? 今年 10 月份浙江名城房地產公司以 40300 萬元、樓面地價 2126 元 /平米摘牌南京制藥廠地塊，凈地面積 萬平米，建筑面積 19 萬平米；如加上楊莊地區(qū)和鐘山花園城，未來土地供應量約 5000 畝。 ? 產品形態(tài)以小高層和多層為主，容積率多在 以上。 表 31 光華門片區(qū)主要在售樓盤 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 (萬 M2) 建筑面積 （萬 M2） 建筑形態(tài) 均價 元 /㎡ 形象進度 主訴求點 銷售狀況 光華門片區(qū) 寧南片區(qū) 河西片區(qū) 圖例 100020xx 元 /平米 20xx 元 /平米以上 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目 24 香格里拉花園 金大地 小高層 4880 20xx 年 10月交付 中央文化區(qū)高檔住宅 銷售不佳，改推裝修房 黃埔鑫園 三金 （金大地） 22 多層、小高層 小高層4300 20xx 年 5/8月二期交付 森林海 植物園風情住宅區(qū) 銷售 良好 東城水岸 百市發(fā)展 10 多層、小高層 4800 20xx 年 7月二期交付 城東首座大型PARKHOUSE 社區(qū) 尚未開盤 大地豪庭 二建房產 5 8 小高層 4100 20xx 年 8月一期交付 健康新城 健康居家模式 銷售良好 城開家園 城建集團 小高層 4000 20xx 年 7月一期交付 智能化家居系統(tǒng) 銷售良好 江南明珠 萬達 20 21 多層 3200 20xx 年 2/5月一期交付 低密度健康休閑社區(qū) 銷售一般 表現(xiàn)最好個案 黃埔鑫園 占地面積 18 萬平米 建筑面積 22 萬平米 容積率 銷售均價 多層 11000 元 /平米 ， 小高層 120xx 元 /平米； 主力產品 135 平米三房、 主力總價 60 萬 建筑形態(tài) 多層、 小高層 形象進度 二期主體施工 開售日期 20xx/6/28 一期開盤 銷售狀況 一期 392 套多層，兩年售完 發(fā)展商 南京三金房地產開發(fā)公司（南京鋼鐵集團、南京金大地房產聯(lián)合投資） 設計單位 何顯毅建筑師樓 物業(yè)管理 金大地物業(yè) （ 2）寧南片區(qū) 南京 XX 房地產開發(fā)公司 XX 園林項目