【導(dǎo)讀】二號(hào)線下馬坊站。規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長開發(fā)的項(xiàng)目類型。本項(xiàng)目總建筑面積19萬平米，20xx年可結(jié)算面積約9萬平米，結(jié)算金額約4億元，并可。為XX房地產(chǎn)公司20xx-20xx年提供主要利潤來源。區(qū)域?qū)⒊蔀檎攸c(diǎn)投資和開發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局，XX房地產(chǎn)公司應(yīng)在孝陵衛(wèi)區(qū)域選擇合。適的項(xiàng)目，為公司在南京的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。中高檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。腳，周圍可用于住宅開發(fā)的土地不多，面臨的競爭壓力較小。鐵二號(hào)線下馬坊站只有150米，坐地鐵到新街口僅10分鐘。項(xiàng)目位于寧杭公路與中山門外大。街的交界處，位于南京主城東出口的要道上，交通便利。住宅小區(qū)群帶，并帶動(dòng)個(gè)紫金山區(qū)域進(jìn)一步高質(zhì)量的發(fā)展。東北部顯著低于紫金山。東南部局部區(qū)域低于南京理工大學(xué)，最大高差2米左右。

　　

【正文】 0510152025303540456 0 平米以下 6 1 8 0 平米 8 1 1 0 0 平米 101120平 米 121140平 米 141160平 米 161200平 米 2 0 1 平米以上(%)南京城東城北 總結(jié)： ? 城東是南京居民購房的首選區(qū)域，并且意向購買城東住房居民在房價(jià)承受能力上明顯優(yōu)于意向購買城北住房居民。 ? 多層住宅是南京居民和意向購買城東和城北住房居民的絕對(duì)首選，中山園林 項(xiàng)目以多層為主可以提高市場接受程度，有利于加快銷售和回 款速度；別墅的市場 雖然 接受能力較低， 但利潤高，鐘山園林 項(xiàng)目別墅的 比例將近一半 ， 與多層住宅一起銷售 必然 會(huì)產(chǎn)生積極效果 ，投資回 報(bào)率相對(duì)較高 。 五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位 定位概述 —— 南京 “四季花城” 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 30 ? 環(huán)境優(yōu)美 ： 鳥語花香，四季如春 。 ? 完善配套：區(qū)內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué) 、大型超市等生活配套完善，社區(qū)文化濃郁。 ? 廣闊需求：二房 90 平米，三房 125 平米為市場精典戶型， 300 平方米經(jīng)典民國風(fēng)格別墅， 亦為需求最大產(chǎn)品構(gòu)成。 ? 差異 /互補(bǔ)：單價(jià)、總價(jià)力求與現(xiàn)有市場產(chǎn)品形成互補(bǔ) —— 填補(bǔ)南京單價(jià)為 16000 元／平米、總 價(jià) 120－ 150 萬元的相對(duì)真空市場。 ? 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：趨近大眾的產(chǎn)品覆蓋面廣，市場風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低。 ? 形象同質(zhì)：因建筑形態(tài)與現(xiàn)有樓盤趨向同質(zhì)化，追求產(chǎn)品品質(zhì)個(gè)性將有效提升市場認(rèn)知效率。 規(guī)劃建議 ? 宗地內(nèi)圍中部及西南側(cè)：布置主導(dǎo)產(chǎn)品多層 公寓 ? 宗地中 東北側(cè)：紫金山腳規(guī)劃以 獨(dú)立 為主的別墅，以自然地勢強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品私密性。 ? 宗地東、西、南側(cè)外圍：規(guī)劃――低密度多層（ 4— 5 層）， ? 宗地 南面設(shè)立商業(yè)、會(huì)所等相關(guān)配套。 產(chǎn)品構(gòu)成 （ 1）產(chǎn)品定價(jià)： 通過上述對(duì)南京市房地產(chǎn)市場成長狀況、競爭市場、需求市場的研究，并綜合考慮萬 科品牌的附加值及公司年度經(jīng)營要求，定價(jià)如下： 單價(jià)： 項(xiàng)目均價(jià) 16000元／㎡，一期均價(jià) 14000元／㎡。 總價(jià)： 120150 萬元，部分 140－ 160 萬元。 （ 2）建筑形態(tài)： 多層 55%（ 4－ 5 層）， 獨(dú)立 別墅 45%； 另：商業(yè)建筑 8500 ㎡ （不含在住宅百分比中） （ 3）戶型面積： 以下各戶型比例中：比例 1 為各戶型總面積與住宅總建筑面積比 比例 2 為各戶型總面積與該形態(tài)產(chǎn)品總建筑面積比 ① 多層 55%（ 4— 5 層） 戶型 2 房 小 3 房 大 3 房 四房及躍層 比例 1 % % % % 比例 2 % % % % 面積 90 ㎡ 108 ㎡ 123 ㎡ 150－ 200 ㎡ 均價(jià) 14000 元／㎡ 大戶型部分考慮在入戶區(qū)域增設(shè)對(duì)外開敞花園（ 8 ㎡－ 15 ㎡），花園銷售面積按實(shí)際面積一半計(jì)算 ② 以獨(dú)立 為主的別墅 45% ? 面積： 170 ㎡－ 220 ㎡ ? 均價(jià)： 20xx0 元／㎡ ? 頂層均設(shè)置屋頂花園，贈(zèng)頂層住戶 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 31 ? 底層贈(zèng)送花園，面積 40— 50 平方米 ④商鋪 （ 不含在住宅百分比中 ） 總建筑面積 8500 ㎡ 均價(jià)： 18000 元／㎡ 銷 售安排 （ 1）一期位置 首期開發(fā)宗地西南邊地塊，主導(dǎo)產(chǎn)品＋ 多層 ＋配套 （ 2）銷售時(shí)間 政府將于 20xx 年 5 月移交宗地，考慮到項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建和工程進(jìn)度，選擇 20xx年 5 月入市。 開工日期 銷售日期 一期總量 主力總價(jià)區(qū)間 年度銷售 20xx 年10 月下旬 多層 20xx年 3 月 5 萬平米 120－ 150 萬左右 4 萬平米 （ 3）銷售前提 ? 賣場與公建配套的交付 ? 報(bào)批報(bào)建與工程進(jìn)度符合計(jì)劃要求，能取得銷售許可證。 開發(fā)順序 ? 由西南向東北，分兩 期逐漸開發(fā)銷售。 ? 一期產(chǎn)品安排 2／ 3 多層， 和 1/3 別墅， 以求快速樹 立項(xiàng)目形象，創(chuàng)造旺銷的局面。 ? 二期 安排 1/3 多層和 2/3 別墅 。 ? 最終以別墅產(chǎn)品和成熟、高品質(zhì)社區(qū)吸引客群。 設(shè)計(jì)建議 （ 1）對(duì)宗地北 、南側(cè)干道 干線 噪音和震動(dòng)的設(shè)計(jì)處理。 （ 2）環(huán)境將成為本項(xiàng)目的最重要賣點(diǎn) ? 利用宗地原有坡地形態(tài)，使各類產(chǎn)品間存在地勢跌宕。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格力求形成鮮明的個(gè)性，以明快、簡約為主調(diào)，局部強(qiáng)化色塊對(duì)比。 ? 多層產(chǎn)品間距以 21 米以上為佳，便于營造景觀和設(shè)置車位。 ? 一期建設(shè)商業(yè)街性質(zhì)的公建配套，同時(shí)將賣場置于該區(qū)域中，以促進(jìn)銷售。 目標(biāo)客戶描述 （ 1）主力客群： 二次置業(yè)三口之家 目 標(biāo)客群描述： 年齡構(gòu)成： 32— 40 歲，（輔助： 28—— 32 歲； 58 歲以上）無子女或子女年齡在 6— 10 歲，追求生活品質(zhì)，關(guān)注社區(qū)環(huán)境、文化氛圍及社區(qū)生活配套與服務(wù)，認(rèn)同品牌消費(fèi)。 職業(yè)分布：多為外企及私企的中等收入白領(lǐng)，國營企事業(yè)單位中層、小業(yè)主，部分文藝類 自由職業(yè)者和離退休人員為輔。部分為區(qū)域客群（新港、煉油廠、金陵石化） 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 32 家庭年收入： 30— 50 萬左右。 （ 2）輔助客群： 家境殷實(shí)的年輕二人家庭，子女離巢之老年家庭 第四 部分 工程及銷售計(jì)劃 一、一期開工時(shí)間確定 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 33 中標(biāo) 11/12/26 簽約 11/12/28 立項(xiàng) 11/12/29— 12/01/05 用地批準(zhǔn)書 12/01/06— 12/01/26 規(guī)劃要點(diǎn)確定 12/01/27— 12/03/05 規(guī)劃調(diào)整上報(bào)規(guī)劃局 12/06/25— 03/07/10 集 團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) 12/05/20— 03/05/25 外部規(guī)劃設(shè)計(jì)（專家）評(píng)審 12/06/10— 03/06/25 規(guī)劃調(diào)整 12/05/25— 03/06/10 一期方案（實(shí)施方案）平立面確認(rèn)、上報(bào)集團(tuán) 12/07/10— 12/08/25 一期方案報(bào)建批復(fù) 12/09/10— 03/10/10 規(guī)劃方案（總體）批復(fù) 12/07/10— 03/08/10 一期擴(kuò)初設(shè)計(jì) 12/10/10— 03/11/10 基礎(chǔ)資料收集 11/12/26— 03/01/15 概念方案研究 12/01/30— 03/03/05 公司討論調(diào) 整 12/03/06— 03/03/10 公司討論通過、上報(bào)集團(tuán)，編寫項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 12/03/10— 03/03/25 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo) 12/03/25— 03/05/15 擴(kuò)初評(píng)審會(huì) 12/11/10— 03/11/17 一期擴(kuò)初批復(fù)（完成實(shí)施方案上報(bào)） 12/11/17— 03/11/25 一期施工圖設(shè)計(jì) 12/11/25— 04/01/10 一期施工圖報(bào)審，拿到規(guī)劃許可證 12/01/10— 04/02/20 一期方案報(bào)建圖 12/08/10— 03/09/10 開工（拿到施工許可證） 12 年 10 月底 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 34 二、工程及銷售計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā) 周期 3年，分兩 期開發(fā)， 20xx年中旬 開發(fā)完畢。 表 41 項(xiàng)目開發(fā)銷售計(jì)劃 一期 二期 開工 建筑面積（萬平米） 可售面積（萬平米） 總計(jì) 住宅 其中多層 ，別墅 其中多層 ，小高層 商業(yè) 結(jié)算面積 （萬平米） 總計(jì) 住宅 其中多層 ，別墅 其中多層 ，別墅 商業(yè) —— 售價(jià)（元 /平米） 住宅 多層 14000,別墅20xx0 多 層 15000、 別墅21000 商業(yè) —— 18000 開工時(shí)間 銷售時(shí)間 開發(fā)種類 多層 \別墅 \商業(yè) \會(huì)所 多層 \別墅 \商業(yè) 第五 部分 成本及投資收益預(yù)測 一、成本預(yù)測 建筑 成本測算依據(jù) 以下內(nèi)容因缺乏相關(guān)資料，本次測算暫按假定做法考慮： ? 報(bào)批報(bào)建費(fèi)嚴(yán)格按政府文件計(jì)取，未考慮打折或免收情況； ? 因場地高差較大，建筑按利用地形布置考慮，僅考慮平均 左右的場地平整； ? 場地北側(cè)山體排水暫按內(nèi)口尺寸 * 毛石排洪溝考慮 ； ? 場地西北角火車噪音影響區(qū)暫按采用中空玻璃窗隔音考慮； ? 因無相關(guān)地質(zhì)報(bào)告，建筑基礎(chǔ)暫按紫金山區(qū)域已建建筑基礎(chǔ)類型考慮，小高層按人工挖孔樁（樁長 10 米）條基、低層、多層按無樁條基考慮； ? 水、電、氣等大配套投資未考慮； ? 人防暫按單獨(dú)設(shè)置人防地下室，人防面積按高層的投影面積加多層建筑面積的 4%考慮。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 35 成本測算匯總 地價(jià)按 億底價(jià)測算： 項(xiàng)目單位成本 6975 元 /平米，單位投資為 7964 元 /平米，總投資 71676 萬元。資本化利息 9000 萬元記入開發(fā)間接費(fèi)中。 表 51 成本測算匯總 成本項(xiàng)目 總成本（萬元 ） 單位成本（元 /m2） 比例 一、土地獲得價(jià)款 64087 3373 % 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 13223 369 % 三、主體建筑工程費(fèi) 12096 1344 % 四、主體安裝工程費(fèi) 4470 392 % 五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 5404 391 % 六、園林環(huán)境費(fèi) 3279 328 % 七、配套設(shè)施費(fèi) 4254 347 % 八、開發(fā)間接費(fèi) 11371 431 % 開發(fā)成本合計(jì) 118184 6975 100% 九、期間費(fèi) 4523 393 管理費(fèi)用 2232 286 銷售費(fèi)用 2281 307 項(xiàng)目總投資 122707 7964 二、稅務(wù)分析 應(yīng)交營業(yè)稅金及附加按 %計(jì)算，為 8398 萬元； 企業(yè)所得稅按 %計(jì)算，為 4993 萬元； 契稅按地價(jià)合同額的 4%計(jì)算 為 2563 萬元，已記入地價(jià)成本； 土地增值稅按別墅的銷售收入預(yù)繳，按 3%的預(yù)繳率計(jì)算，為 1053 萬，按照“中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”，該項(xiàng)目征收土地增值稅的最高售 價(jià)限額為4,531 元 /㎡ [3292 (1+30%)/(%)]。該項(xiàng)目目前預(yù)測平均售價(jià)為 20xx0 元 /㎡，高于上述最高售價(jià)限額 。普通住宅因?yàn)檫_(dá)不到起征點(diǎn)，可免繳土地增值稅。而別墅沒有 20%的加扣，將按 3%的預(yù)繳率預(yù)繳，結(jié)算后返還的可能性不大，所以預(yù)繳的土地增值稅全部計(jì)入經(jīng)營稅金。 表 52 稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 稅 項(xiàng) 稅率 % 計(jì)稅依據(jù) 預(yù)計(jì)稅額 (萬元 ) 計(jì)算說明 營業(yè)稅 5% 營業(yè)收入 10581 銷售收入 *稅率 城建稅 7% 營業(yè)稅 741 營業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 4% 營業(yè)稅 423 營業(yè)稅 4% 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 36 土地增值稅 3% 別墅銷售額 1053 預(yù)繳 地方基金 % 營業(yè)收入 每年 20萬 200萬 有免繳、少繳的空間 印花稅 % 營業(yè)收入 89 核定征收營業(yè)收入的 契稅 4% 中標(biāo)地價(jià) 2600 地價(jià)合同額 4% 企業(yè)所得稅 33% 應(yīng)納稅所得額 6018 不考慮納稅調(diào)整 三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 成本及投資收益預(yù)測假設(shè)和前提 本次測算暫按投標(biāo)底價(jià) ，按凈用地約 224萬 /畝，可售面積樓面地價(jià)為 3364元 /平米，銷售均價(jià) 14000 元 /平米，測算時(shí)不考慮稅收 返還因素。 表 53 項(xiàng)目售價(jià) 功能 建筑面積 （ m2） 可售面積 （ m2） 售價(jià) （元 / m2） 營業(yè)收入 （萬元） 三 層獨(dú)立 別墅 40500 40500 20xx0 81000 五層 50500 50500 14000 70700 商業(yè) 8500 8500 18000 15300 合計(jì) 98500 98500 17000 167000 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 內(nèi)部收益率 %，指標(biāo)值低于集團(tuán) 25%的要求；