【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 政府、政府有關(guān)部門的行為或者 動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的除外。 二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段 主要風(fēng)險(xiǎn)及控制手段 從 XX 都市園林 項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來(lái)看，政府對(duì)于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中會(huì) 出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外， XX 公司沒(méi)有在孝陵衛(wèi)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)孝陵衛(wèi) 政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對(duì)區(qū)級(jí)稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個(gè)適應(yīng)和磨合的過(guò)程。 綜合分析，對(duì)于政府招投標(biāo)項(xiàng)目，主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政策性風(fēng)險(xiǎn)。 （ 1）主 要政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 1： 拆遷 政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù) XX 都市園林 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拆遷可能無(wú)法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問(wèn)題，對(duì)工程進(jìn)度造成影響。因此，有必要明確拆遷和交地時(shí)間表、實(shí)際交地后受讓人的管理權(quán)限、解決拆遷遺留問(wèn)題的責(zé)任人和時(shí)間要求等問(wèn)題。 2： 地下設(shè)施 XX 都市園林 的涵管問(wèn)題當(dāng)初未在用地條件中明確，以至影響了規(guī)劃設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 13 3： 規(guī)劃控制要求 根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，政府對(duì)各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了 具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門了解，只要保證整個(gè)項(xiàng)目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調(diào)整，如果不在規(guī)劃要點(diǎn)中加以明確的話，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能會(huì)遇到政府在具體執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 4： 市政配套 龍宮路 下面的規(guī) 劃市政管線的管徑、容量和建設(shè)時(shí)間、宗地污水的排放方式和方向 沒(méi)有明確，將可能增加開(kāi)發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）控制手段 針對(duì)上述問(wèn)題， XX 公司擬通過(guò)書面方式提交政府相關(guān)部門，在爭(zhēng)取有利條件的前提下，要求政府予以明確答復(fù)、并將答復(fù)列入土地出讓合同的附件。 三、總體評(píng)價(jià) 根據(jù) XX 都市園林 項(xiàng)目的實(shí)際操作 經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)基本在可控范圍之內(nèi)，具備法律上的可行性。 第三部分 市場(chǎng)分析 一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 南京總體概況（ 20xx年數(shù)據(jù)）： ? 市區(qū)面積 平方公里 ， 人口 萬(wàn)人 ，人口密度 1154 人 /平方公里。 ? 主城 面積 313 平方公里 ， 人口 329 萬(wàn)人 ，人口密度 10511 人 /平方公里。 ? 老城區(qū) 面積 73 平方公里 ， 人口 216 萬(wàn)人 ，人口密度 298589 人 /平方公里。 ? 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2721 億元 ? 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 5000 美元 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“二、三、一” ? 三大支柱產(chǎn)業(yè)：石化、汽車和電子 ? 實(shí)際利用外資 116 億美元 ? 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 947 億元 ? 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 1142 億元 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2147 元 ? 人均儲(chǔ)蓄存款余額 220xx 元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（ 20xx年數(shù)據(jù)）： ? 投資 ： 房地產(chǎn) 273 億元 、住宅 183 億元 ? 施工面積：商品房 2379 萬(wàn)平米、住宅 1782 萬(wàn)平米 ? 竣工面積：商品房 1178 萬(wàn)平米、住宅 604 萬(wàn)平米 ? 批準(zhǔn)上市面積：住宅 647 萬(wàn)平米 ? 銷售面積：商品房 907 萬(wàn)平米、住宅 537 萬(wàn)平米 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 14 ? 銷售額：商品房 401 億元、住宅 248 億元 ? 空置面積：商品房 83 萬(wàn)平米、住宅 55 萬(wàn)平米 ? 銷售均價(jià)：商品房 1077 元 /平米、住宅 9739 元 /平米 ? 個(gè)人購(gòu)房比例： % ? 按揭貸款： 174 億元 （一）市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 投資增長(zhǎng)加速 20xx 年以來(lái)，南京 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 一直呈加速增長(zhǎng)之勢(shì)，今年上半年增幅繼續(xù)加大，共完成 投資 122 億元 ，在全國(guó) 大中城市中 排 第五位，增長(zhǎng) 率 %， 排 第十一位。 其中： ? 與去年相比，土地開(kāi)發(fā)、商品房開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率均大幅提高，分別達(dá)到%、 %和 %，超過(guò) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 率 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 土地開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率小于商品房開(kāi)發(fā) 增長(zhǎng) 率 個(gè)百分點(diǎn)，主要原因 在于近幾年的大量開(kāi)發(fā)使 市場(chǎng)存量土地消耗過(guò)多，而國(guó)家限制政策出來(lái)后，市場(chǎng)不夠活躍 。 ? 住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率只相當(dāng)于商品房開(kāi)發(fā)的一半，主要原因在于上半年商業(yè)、辦公用房開(kāi)發(fā)比例顯著增加。 需求增長(zhǎng)大于供給、空置面積持續(xù)下降 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 15 （ 1）綜述 ① 需求增長(zhǎng)大于供給 ? 0810 年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由 163 萬(wàn)平米減小到 98 萬(wàn)平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由 128 萬(wàn)平 米減小到 41 萬(wàn)平米。 ? 今年上半年，供求關(guān)系開(kāi)始發(fā)生變化，商品房和住宅銷售面積增長(zhǎng)率（ %和%）分別低于新開(kāi)工面積（ %和 %） 和 個(gè)百分點(diǎn)。 ② 空置面積持續(xù)下降 ? 0810 年，商品房空置面積平均每年下降 4 萬(wàn)平米，住宅空置面積平均每年下降 8萬(wàn)平米。 ? 今年上半年，全市商品房空置面積 78 萬(wàn)平米，同比下降 %。 （ 2）供應(yīng)量年 波動(dòng)幅度不超過(guò) 10%，但今年上半年 增長(zhǎng) 較緩 ① 施工面積 ? 0810 年，商品房和住宅施工面積分別保持在 1000 萬(wàn)平米和 700 萬(wàn)平米左右，波動(dòng)幅度不超過(guò) 10%；今上半年大幅增長(zhǎng)，分別達(dá)到 854 萬(wàn)平米 和 658 萬(wàn)平米 ，增長(zhǎng)率分別為%和 %。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 16 ? 住宅增長(zhǎng)速度大于商品房： 20xx 年住宅增長(zhǎng)率高于商品房 個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年高 個(gè)百分點(diǎn)。 ② 竣工面積 ? 0810 年，商品房和住宅施工面 積分別保持在 400 萬(wàn)平米和 300 萬(wàn)平米左右，波動(dòng)幅度不超過(guò) 10%；今上半年大幅增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)率分別為 %和 %。 ? 住宅增長(zhǎng)速度大于商品房： 20xx 年住宅增長(zhǎng)率低于商品房 個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年高 個(gè)百分點(diǎn)。 ③ 批準(zhǔn)上市面積 20xx 年以來(lái)，南京市商品房批準(zhǔn)上市面積穩(wěn)定在 320 萬(wàn)平米 左右， 20xx 年略有增加，達(dá)到 324 萬(wàn)平米 。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 17 （ 3）需求增長(zhǎng)加速 ① 銷售面積 ? 20xx 年以來(lái)，商品房銷售面積增長(zhǎng)率不斷上升，今 年上半年 銷售面積 122 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) %。 ? 20xx 年以來(lái)，除 20xx 略有下降以外，住宅銷售面積增長(zhǎng)率不斷上升，今 年上半年銷售面積 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) %。 ? 20xx 年以來(lái)，住宅銷售面積增長(zhǎng)率低于商品房，且差距不斷擴(kuò)大，今 年上半年 低 個(gè)百分點(diǎn)。 ② 銷售額 ? 20xx 年以來(lái)，商品房和住宅銷售額增長(zhǎng)率不斷上升，今 年上半年 分別 實(shí)現(xiàn)銷售額 億元和 億元，分別增長(zhǎng) %和 %。 ? 20xx 年以來(lái)，住宅銷售額除 20xx 年高于商品房 個(gè)百分點(diǎn)，其余年份均低于商品房，今 年上半年 低 個(gè)百分點(diǎn)。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 18 （ 4）需求增長(zhǎng)的主要影響因素 1： 大規(guī)模城建與拆遷 ? 20xx 年以來(lái)，南京市共 拆遷 居民 萬(wàn)戶 ，占同期商品房交易總套數(shù)的 25%左右。 ? 今 年 14 月完成居民 拆遷 萬(wàn)戶 ， 全年 居民 拆遷 量預(yù)計(jì)為 萬(wàn)戶， 按每戶住宅需求 80 平米計(jì)算，則拆遷擴(kuò)大住宅需求 100 萬(wàn)平米 ， 超過(guò) 20xx 年全年住宅銷售量的三分之一 。 2： 居民收入增長(zhǎng) ? 20xx 年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率均高于住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率，平均每年高 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率 %，比往年高 70%，高于同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（ %） 個(gè)百分點(diǎn)。 3： 外來(lái)人口帶動(dòng) 據(jù)市公安局統(tǒng)計(jì)， 20xx 年以來(lái)，外地人在南京購(gòu)房落戶的共 17868 戶（ 36485 人），占同期商品房交易總套數(shù)的 10%左右。 （ 4）空置量 持續(xù)加速下降 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 19 ? 20xx 年以來(lái)，商品房空置面積下降速度不斷加快，今 年上半年 商品房空置面積下降為 78 萬(wàn)平米，同比下降 %， 其中，空置一年以上的 商品房 19 萬(wàn) 平米 ，下降 %。 ? 20xx 年以來(lái)，住宅空置面積持續(xù)下降，下降速度快于商品房， 20xx 年下降率高 個(gè)百分點(diǎn)。 銷售價(jià)格加速上升 ? 20xx20xx年，南京市商品房銷售均價(jià)持續(xù)下跌， 20xx年出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，增長(zhǎng) %，銷售均價(jià)高達(dá) 3486 元 /平米 （房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)），據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 20xx 年南京市房屋銷售均價(jià)為 3572 元 /平米 ，在全國(guó) 35 個(gè)大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 ? 20xx 年以來(lái)， 南京 市住宅銷售均價(jià)持續(xù)上升，增長(zhǎng)率不斷放大，年均增長(zhǎng)率 %，今年上半年銷售均價(jià)（含江寧）為 2920 元 /平米 （統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），同比增長(zhǎng) 211 元 /平米 ，增長(zhǎng)率高達(dá) %。 二手房日趨活躍，今年上半年首次超過(guò)新房成交量，成為帶動(dòng)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素 ? 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過(guò)新房： 20xx 年以來(lái)，二手房成交量成倍增長(zhǎng) ，今年上半年成交 萬(wàn)套，成交面積 104 萬(wàn)平米，首次超過(guò)新房成交量（ 102 萬(wàn)平米）。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 20 ? 價(jià)格上漲幅度超過(guò)新房： 20xx 年，二手房平均成交價(jià)格 2182 元 /平米，增長(zhǎng)率 10%，超過(guò)同年住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（ %）；今年上半年，成交價(jià)上漲 200400 元 /平米，同期，新上市商品住宅同比上漲 211 元 /平米。 經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小，缺乏對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊能力，但今年建設(shè)力度明顯加大 ? 08 年以來(lái)，南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用 房 50 萬(wàn)平米，年供應(yīng)量?jī)H占商品 住宅銷售 總量的 68%左右。 ? 今年，配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用 房 建設(shè)力度開(kāi)始明顯加大：已經(jīng)確定、并將于明年逐漸上市的共 165 萬(wàn)平米，包括定向供給河西拆遷居民的 68 萬(wàn)平米、定向供給仙西拆遷居民的 75 萬(wàn)平米、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期） 22 萬(wàn)平米。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用 房 消化，城建對(duì)住宅需求的帶動(dòng)作用將會(huì)減小。 個(gè)人購(gòu)房比例持續(xù)上升，已經(jīng)接近 100% 20xx 年以來(lái)， 商品 住宅個(gè)人 購(gòu)房比例 逐年上升，今年 上半年高達(dá) %。 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 21 住宅金融支撐住宅市場(chǎng)快速發(fā)展 20xx 年以來(lái)，按揭貸款成倍增長(zhǎng)，至 20xx 年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 單個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸加大 今年，南京市樓盤開(kāi)發(fā)規(guī)模明顯加大，例如， 4 月份房產(chǎn)局主辦的房展會(huì)共 88 個(gè)樓盤參展，其中， 10 萬(wàn)平方米以上樓盤 30 個(gè)，占參展樓盤總數(shù)的 30%， 20 萬(wàn)平方米以上樓盤 10個(gè)， 50 萬(wàn)平方米以上樓盤 3 個(gè)。 外地發(fā) 展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)，綜合開(kāi)發(fā)水平不斷提高 ? 本地發(fā)展商不斷提高開(kāi)發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位和代理公司，開(kāi)發(fā)水平不斷提高。 ? 外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)：今年進(jìn)入南京市場(chǎng)的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會(huì)、浙江名城、常州新城等，進(jìn)入方式既有招投標(biāo)拿地，也有政府招商項(xiàng)目；正在尋找進(jìn)入機(jī)會(huì)的有世茂濱江、金地、中海、中房、浙江贊成等。 二、玄武市場(chǎng)概況 （ 1）自然概況 玄武區(qū)位于南京主城東部，為南京市中心城區(qū)之一，是南京市委、市政府及南京軍區(qū)機(jī) 南京 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 22 關(guān)所在地，面積 平方公里， 20xx 年底 常 住人口 萬(wàn)人 。 （ 2）歷史沿革 從公元 229 年孫權(quán)遷都建鄴開(kāi)始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉和南朝宋