【正文】 充分考察其品牌號召力，其經(jīng)營檔次應與項目整體形象相匹配；非主力商家引進需考察其經(jīng)營特色，以便形成固定的消費群體，減少對隨機性消費的依賴；最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應圍繞某個中心形成一個特色的商業(yè)環(huán)境；生態(tài)化商業(yè)街成為整個商業(yè)體區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)的特色，也為中高端商業(yè)形象提供檔次保證。價格定位根據(jù)本項目的整體市場定位，基于目前蚌埠房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位：企業(yè)會所：20000元/平方米可售商鋪：16000元/平方米歐式酒店：12000元/平方米酒店公寓：6500元/平方米SOHO：6500元/平方米住宅：6500元/平方米第六章 項目開發(fā)策略及投資估算一、項目開發(fā)策略依據(jù)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃，分批開發(fā)分期銷售、滾動式作業(yè)，力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。整體規(guī)劃。本項目占地483858㎡，這是一個業(yè)態(tài)相輔相成，統(tǒng)一設計思路設計風格的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，其動線的布局相互交錯，功能布置協(xié)調(diào)輝映，故需進行整體規(guī)劃設計。（項目估算中不含威尼斯水上世界/水岸休閑廣場及延安路觀光橋中的各項費用）分批開發(fā)分期銷售、滾動式作業(yè)。由于該項目總建筑面積達到1120580㎡，體量大，由不同物業(yè)類別組成，而且該地區(qū)商業(yè)氛圍不夠成熟，為資金及銷售考慮，更宜進行滾動式作業(yè)。力創(chuàng)精品。這是由項目的品牌地位及項目地位所決定。同時，借助于本項目的品牌，可以迅速提升區(qū)域周邊地緣價值。二、項目投資估算項目總投資額約為 。（）三、項目實施進度安排從2011年5月至2015年9月全面完成，項目建設期歷時4年。蚌埠項目進展表四、項目投資與資金籌措項目建設期歷時年，從2011年5月至2014年6月全面完成，在建設期內(nèi)，%，%，%，%的比例發(fā)放。(見下表)。項目投資計劃和資金籌措表(萬元)投資計劃與資金籌措只是體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可以根據(jù)本項目的實際情況作如下安排：項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押銀行獲得銀行貸款支持。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預售許可證》，并開盤預售。第七章 項目預期收入分析一、項目銷售及運營計劃銷售部分價格根據(jù)本項目的整體市場定位，基于2010年蚌埠房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位：企業(yè)會所：20000元/平方米可售商鋪：16000元/平方米歐式酒店：12000元/平方米酒店公寓：6500元/平方米SOHO：6500元/平方米住宅：6500元/平方米銷售周期設計l 根據(jù)項目進度，預計2012年二季度可獲得項目銷售許可證，進入正式銷售周期。l 為保證項目開盤熱銷形象的建立，應將我方強項的主力百貨可售部分及配套的住宅樓一期先行投入市場，預計在6個月內(nèi)可銷售完畢；l 其它業(yè)態(tài)在2013年一季度借勢開盤銷售，預計2014年年底完成；l 車庫在項目施工基本完成后進入銷售，預計周期6個月。銷售周期表二、項目銷售收入估算項目銷售收入估算表根據(jù)上表顯示。三、項目利潤估算項目利潤估算表根據(jù)上表顯示，%第八章 項目財務分析項目全部資金的現(xiàn)金流量表根據(jù)上面項目全部資金的現(xiàn)金流量表，可以得出財務凈現(xiàn)值（FNPV）=，大于零，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上和經(jīng)濟上的可行性。第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析本章擬對摩根中心項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。一、項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本分析。項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本=項目總成本/（1應繳稅費比重）=（110%）=保本點=1項目經(jīng)營成本/總收入==%=%%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。項目經(jīng)營成本保本點項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=總收入=項目經(jīng)營成本保本點=項目保本開發(fā)經(jīng)營成本/項目總成本==%%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上，項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，在此是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期長，其間可能會出現(xiàn)不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，以最大的變動幅度達到20%計算項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當投資額增加20%）從上表可以看出，如果投資額增加20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看，財務凈現(xiàn)值（FNPV）= 大于零，項目仍然可行。項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，銷售工作是直接面對市場的，故該項目所面臨的市場風險將主要體現(xiàn)在銷售收入的變化。由于銷售收入的預測建立在對本項目的未來前景及預測基礎之上，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響到項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利的影響。目前進行價格定位時定價相對保守，故銷售收入最大的下降幅度不會太大。項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當銷售收入減少20%時）從上表可以看出，如果下降幅度為20%，那么從全部現(xiàn)金流量表的情況來看，不過，其值仍然大于零，項目仍然可行。三、項目風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。市場風險項目為較大規(guī)模的建筑綜合體，高品質(zhì)定位，對項目有兩方面要求：一方面在設計中，如何精雕細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合潛在目標客戶群的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場也是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與本項目同一區(qū)域、同一檔次、同一品位的物業(yè)供給量比較少，競爭對手不多，這是好的一方面。但另一方面，從總體來看，區(qū)域各物業(yè)供應總量都比較大。因此，本項目與周邊物業(yè)競爭中，須在同檔、差異、變化中謀求市場。并密切關注目標客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的收入因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的銷售工作，加強營銷的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。第十章 結論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；促進中部地區(qū)崛起的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的實施與兩淮一蚌的戰(zhàn)略實施；蚌埠市場房地產(chǎn)市場日趨成熟等等。以上這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境和機遇二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性三、項目具有的突出優(yōu)勢：與本案相同檔次的競爭對手較少項目的黃金地段優(yōu)勢公司的資金優(yōu)勢項目所處地塊的發(fā)展前景比較好四、項目開發(fā)經(jīng)營風險小本項目大規(guī)模開發(fā)、合作模式新穎、土地開發(fā)使用費用相對合理、享受政府提供相應優(yōu)惠政策，在實施中輔以全過程科學控制，即可獲得預期投資收益。五、項目實施的難點項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)工程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項目品質(zhì)定位在實施過程中有一定難度，設計工作一經(jīng)完成，其定位相應確定，實施過程中仍然需要根據(jù)具體情況不斷完善；房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的專業(yè)團隊。六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。49 /