【正文】 零售總額快速增長(zhǎng)，需求旺盛，成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要支撐。城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的支撐，國(guó)內(nèi)外大量財(cái)團(tuán)資金不斷涌入，將極大增強(qiáng)城市綜合體市場(chǎng)的需求。結(jié)合蚌埠市房地產(chǎn)2010年的發(fā)展軌跡，針對(duì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及趨勢(shì)進(jìn)行如下分析：多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。多點(diǎn)：中心城區(qū)的沿線集中，現(xiàn)已形成多個(gè)規(guī)模化、低密度、低容積率型的社區(qū)，淮上區(qū)在未來(lái)將形成規(guī)劃化大片特色商業(yè)區(qū)。線面結(jié)合：線主要是指相對(duì)集中的中心城區(qū)沿線，將與擬建設(shè)中的淮上區(qū)CBD商務(wù)中心區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。開(kāi)始由線向面的發(fā)展，打造淮河沿岸新的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)輻射區(qū)域。第四代城市綜合體成未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)主流。隨著城市綜合體不斷地推向市場(chǎng)，其組成的高端住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、酒店等等獲得市場(chǎng)的青睞。占據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，創(chuàng)造了房地產(chǎn)發(fā)展歷程的價(jià)格新高，它的出現(xiàn)帶動(dòng)城市綜合規(guī)劃的飛速發(fā)展。在未來(lái)幾年內(nèi)，城市綜合體將成為供應(yīng)市場(chǎng)主流。消費(fèi)需求市場(chǎng)得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。商業(yè)業(yè)態(tài)的消費(fèi)主要是通過(guò)銷售和租賃兩條渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)。從銷售市場(chǎng)來(lái)看，由于價(jià)格杠桿的作用及大量外來(lái)資金涌入，將成為商業(yè)業(yè)態(tài)的投資主流，而隨著城市圈的不斷完善，蚌埠周邊城市投資者也開(kāi)始不斷涌入，蚌埠消費(fèi)需求市場(chǎng)得以全面激活。從租賃市場(chǎng)來(lái)看，一方面很多開(kāi)發(fā)商將商業(yè)業(yè)態(tài)由銷售或租售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)，作為長(zhǎng)線投資，預(yù)示了市場(chǎng)的良性發(fā)展；另一方面，大量外來(lái)機(jī)構(gòu)不斷涌入，也為高端城市綜合體市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了很強(qiáng)的消費(fèi)力。太平洋國(guó)際品牌帶領(lǐng)的國(guó)內(nèi)外大量知名企業(yè)的入駐，使該項(xiàng)目的檔次形象得到了極大的提升，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)貨幣市場(chǎng)的發(fā)展。小結(jié)：伴隨著安徽兩淮一蚌戰(zhàn)略的提出以及國(guó)家中部地區(qū)率先崛起的政策出臺(tái)，蚌埠作為安徽第三大城市不僅一直在為本省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)著自己力量，同時(shí)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式也起到了示范性作用。如今蚌埠的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化，城市經(jīng)濟(jì)潛力的釋放將促使蚌埠在多方面的加速發(fā)展。城市商業(yè)綜合體能量的釋放，標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)活力的爆發(fā)。走在三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的蚌埠，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度距離發(fā)達(dá)城市還有一定距離，但其所具備的可挖的價(jià)值、可發(fā)展空間十分巨大。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對(duì)商業(yè)街區(qū)及其輻射區(qū)域住宅、酒店、公寓等其它市場(chǎng)物業(yè)狀況加以分析。 一、商業(yè)類（群商）區(qū)域商業(yè)特征分析 提到蚌埠的商業(yè)，不得不說(shuō)的是曾經(jīng)輝煌過(guò)的蚌埠百貨大樓、華僑商廈、宏發(fā)商廈等。直到上世紀(jì)90年代末一直占據(jù)著蚌埠商業(yè)的半壁江山。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)以及21世紀(jì)這十年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，這些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物有的逐步退出商業(yè)領(lǐng)域，有的已經(jīng)升級(jí)轉(zhuǎn)型。取而代之的是新世紀(jì)，百大購(gòu)物中心已經(jīng)蚌埠新城區(qū)下屬的這樣新的新的商業(yè)體，同時(shí)對(duì)中綜合業(yè)態(tài)區(qū)等商業(yè)地帶。蚌埠目前的商圈可以分為三個(gè)部分：淮河路商圈，新城商圈和打造中的淮上商圈。淮河路商圈即蚌埠老城區(qū)以內(nèi)的范圍，百貨大樓新世紀(jì)購(gòu)物中心為最核心的商圈典型代表。新城商圈位于城市以南，由于在強(qiáng)大的淮河路商圈影響下，目前新區(qū)還未形成可以與淮河路商圈并肩的副商圈，因此該商圈雖然優(yōu)勢(shì)凸顯，目前卻只是所只能是在滿足區(qū)域配套設(shè)施的基礎(chǔ)上與淮河路商圈博弈。蚌端口市出于其地理位置的考慮，提出“南拓北進(jìn)”的發(fā)展策略。1）區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)于獨(dú)立，各業(yè)態(tài)相對(duì)分散本地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成過(guò)于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的太白路商業(yè)圈為主體，其它業(yè)態(tài)較為分散，多為傳統(tǒng)商業(yè)體系，輔以滿足商務(wù)性傾向較強(qiáng)的中小型特色餐飲會(huì)所，其整體服務(wù)對(duì)象多為區(qū)域內(nèi)人群。其商業(yè)構(gòu)成如下表：類別主要經(jīng)營(yíng)范圍檔次主要服務(wù)對(duì)象特色餐飲中式中式餐飲較高檔區(qū)域外非中式非中式餐飲中高檔區(qū)域內(nèi)銀行網(wǎng)點(diǎn)/內(nèi)資銀行零售業(yè)務(wù)/區(qū)域外大型賣場(chǎng)綜合超市綜合超市中檔區(qū)域內(nèi)百貨賣場(chǎng)高檔百貨為主較高檔區(qū)域外專賣家電為主中檔區(qū)域內(nèi)專賣門店服裝流行個(gè)性店為主較高檔區(qū)域內(nèi)糕點(diǎn)西式糕點(diǎn)較高檔區(qū)域內(nèi)汽車進(jìn)口汽車高檔區(qū)域外生活配套洗衣店、藥店中檔區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)場(chǎng)所咖啡廳中檔區(qū)域內(nèi)酒吧較高檔區(qū)域外休閑會(huì)所美容纖體女性美容、SPA較高檔區(qū)域內(nèi)其它/雜項(xiàng)/區(qū)域外2）區(qū)域居住人口大于流動(dòng)人口區(qū)域本地居住人群大于流動(dòng)人群，以區(qū)內(nèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)衍生人員及自身雇員為主，為區(qū)域內(nèi)人群的絕對(duì)主力，但是即將落成的京滬高鐵對(duì)區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的補(bǔ)充帶來(lái)了巨大的客觀機(jī)會(huì)。3）區(qū)域消費(fèi)人群特征明顯區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群消費(fèi)特征明顯，購(gòu)買能力強(qiáng)，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費(fèi)主體，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)和時(shí)間段上有一定規(guī)律。區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析蚌埠主要商業(yè)參考數(shù)據(jù)名稱位置營(yíng)業(yè)面積(㎡)業(yè)態(tài)形式經(jīng)營(yíng)方式檔次經(jīng)營(yíng)范圍百貨大樓淮河路商圈20000百貨商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)中檔生活用品、時(shí)尚用品等新世紀(jì)購(gòu)物中心淮河路商圈33000超市，專業(yè)店，專賣店聯(lián)營(yíng)中、高檔日用超市、服裝百貨、家用電器、黃金珠寶、休閑娛樂(lè)等百大購(gòu)物中心淮河路商圈20000百貨商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)中、高檔高檔生活用品、時(shí)尚用品等目前蚌埠百貨行業(yè)基本呈三足鼎立之勢(shì)，分別為百貨大樓、新世紀(jì)購(gòu)物中心和百大購(gòu)物中心。百大目前仍占據(jù)蚌埠商界“老大”地位。該集團(tuán)旗下的百大購(gòu)物中心業(yè)于去年底開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，主營(yíng)中高檔生活用品、時(shí)尚用品等，銷售業(yè)績(jī)較為可觀。而地處于淮河路商圈的新世紀(jì)購(gòu)物中心在蚌埠區(qū)域及周邊商貿(mào)輻射區(qū)域內(nèi)同樣保持這良好的口碑及銷售業(yè)績(jī)。綜上所述，看似很難再有發(fā)展空間，其實(shí)并不然，百貨大樓把自己定位在中檔比較客觀，而新世紀(jì)及百大購(gòu)物中心將自身定位在高檔，其實(shí)和國(guó)際品牌的購(gòu)物中心相比只能算是中檔水平，蚌埠真正的國(guó)際品牌以及品牌折扣在市場(chǎng)基本還處于空白。同時(shí)由于蚌埠及所轄區(qū)人口密度相對(duì)較大，購(gòu)買力較強(qiáng)，因此只要定位準(zhǔn)確，培養(yǎng)出消費(fèi)群體對(duì)品牌的認(rèn)同感，蚌埠百貨行業(yè)是有一定的發(fā)展空間的。小結(jié)：不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場(chǎng)定位。我們對(duì)項(xiàng)目地應(yīng)屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務(wù)進(jìn)程都應(yīng)為圍繞此范圍：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗(yàn)式運(yùn)營(yíng)，符合區(qū)域的主流商務(wù)需求客群特征：高消費(fèi)力，購(gòu)買習(xí)慣理性，流動(dòng)有一定規(guī)律性定位檔次：高檔及較高檔商家要求：毛利潤(rùn)較高，足夠支付較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用服務(wù)對(duì)象：區(qū)域內(nèi)和區(qū)域外并步服務(wù)二、住宅類住宅類參考數(shù)據(jù)蚌埠住宅類參考數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域建筑面積（平米）參考價(jià)格（元/平）入住時(shí)間物業(yè)費(fèi)（元/平/月）容積率綠化率裝修情況物業(yè)類別寶龍新城區(qū)49890945002008年底不詳30%簡(jiǎn)裝酒店式公寓榮盛香堤榮府新城區(qū)25866557002011年底33%毛坯高檔住宅，（小）高層財(cái)富廣場(chǎng)新城區(qū)480206300不詳35%毛坯酒店式公寓、高層琥珀花園新城區(qū)15472962002011年7月底37%毛坯花園洋房，（?。└邔?、多層綠地國(guó)際花都龍子湖區(qū)3600004600一期2009年底38%毛坯、精裝高檔住宅，（?。└邔?、多層、別墅萬(wàn)特國(guó)際嘉園龍子湖區(qū)3600046002011年底不詳不詳毛坯高層公寓麗景天成仙林苑淮上區(qū)12301335002011年9月32%毛坯（?。└邔犹杖槐卑痘瓷蠀^(qū)14230632002011年7月底不詳40%毛坯（?。└邔?. 住宅類價(jià)格判斷經(jīng)過(guò)對(duì)蚌埠市市住宅市場(chǎng)的調(diào)研對(duì)比，本市住宅類型基本分為多層住宅，高層住宅以及別墅類，普通住宅根據(jù)所在地段不同，基本價(jià)格維持在45006000元之間，項(xiàng)目鄰近地塊周邊價(jià)格根據(jù)戶型，物業(yè)不同價(jià)格維持在45005000之間，根據(jù)政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃可以看出未來(lái)商業(yè)的發(fā)展必然帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)地緣價(jià)值的提升，因此區(qū)域內(nèi)住宅類價(jià)格在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)將成上漲趨勢(shì)。公寓類供求特征公寓類供求情況一覽表商務(wù)公寓商務(wù)氛圍濃厚