【正文】 五、項目實施的難點項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)工程中各方面工作協(xié)調難度大；項目品質定位在實施過程中有一定難度，設計工作一經完成，其定位相應確定，實施過程中仍然需要根據(jù)具體情況不斷完善；房地產行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質的專業(yè)團隊。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的收入因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的銷售工作，加強營銷的宣傳力度及相關工作。因此，本項目與周邊物業(yè)競爭中，須在同檔、差異、變化中謀求市場。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當銷售收入減少20%時）從上表可以看出，如果下降幅度為20%，那么從全部現(xiàn)金流量表的情況來看，不過，其值仍然大于零，項目仍然可行。項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期長，其間可能會出現(xiàn)不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，以最大的變動幅度達到20%計算項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當投資額增加20%）從上表可以看出，如果投資額增加20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看，財務凈現(xiàn)值（FNPV）= 大于零，項目仍然可行。項目經營收入保本點分析項目經營成本=項目總成本/（1應繳稅費比重）=（110%）=保本點=1項目經營成本/總收入==%=%%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。銷售周期表二、項目銷售收入估算項目銷售收入估算表根據(jù)上表顯示。項目投資計劃和資金籌措表(萬元)投資計劃與資金籌措只是體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可以根據(jù)本項目的實際情況作如下安排：項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押銀行獲得銀行貸款支持。二、項目投資估算項目總投資額約為 。由于該項目總建筑面積達到1120580㎡，體量大，由不同物業(yè)類別組成，而且該地區(qū)商業(yè)氛圍不夠成熟，為資金及銷售考慮，更宜進行滾動式作業(yè)。價格定位根據(jù)本項目的整體市場定位，基于目前蚌埠房地產市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位：企業(yè)會所：20000元/平方米可售商鋪：16000元/平方米歐式酒店：12000元/平方米酒店公寓：6500元/平方米SOHO：6500元/平方米住宅：6500元/平方米第六章 項目開發(fā)策略及投資估算一、項目開發(fā)策略依據(jù)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃，分批開發(fā)分期銷售、滾動式作業(yè)，力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經營策略。沿淮河水岸公園廣場將以休閑娛樂為主要設計理念，廣場規(guī)劃游樂設施，建成一個歡樂的娛樂廣場，設立多種娛樂、時尚、休閑的娛樂場所，以水岸景觀、娛樂化、休閑化為指導，完成城市休閑娛樂功能的升級目標。山莊內提供部分歐式建筑獨立單元為企業(yè)孵化會所。商務公寓成立的根本理由，也就是它與其它房地產產品的區(qū)別，就在于與一個配套齊全的酒店在一起，享受全部酒店的配套設施?；旧鲜且跃频旯竟芾矶]有真正的酒店與之配套。第八主題:公寓類組團目前隨全球經濟的快速互融，商旅人群的外境居住已形成一個特定的龐大市場。小區(qū)逐漸開放的縱向居住小區(qū)集中綠化。第七主題:六A智能社區(qū)集智能化，國際化，現(xiàn)代與西方風格相結合的特色國際生活社區(qū)。打破了整個地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)購物的經營模式，又營造了全新的購物體驗。對人潮的分流起到巨大的作用，使得整個空間異常活躍，到處都是黃金地段，放眼便是人潮。給游人和顧客超越時空的跨際體驗，帶來“每次都有不同體驗，感覺永遠都沒逛完”的消費體驗，成為區(qū)域功能化的點睛之筆。酒店花園式的居住環(huán)境，充分展示了綠色、環(huán)保的時尚理念，每一位入住商務公寓的客人，都將體味到賓至如歸的星級服務。奧特萊斯購物廣場采用星級服務、擁有并沿用“品牌+折扣”模式，利用交通、旅游、運營模式采用品牌孵化戰(zhàn)略，滿足不同消費者和品牌廠商需求，實現(xiàn)差異化銷售模式，為廠商提供巨大商機，也為國內OEM企業(yè)提供一個規(guī)?；?、檔次化品牌展示平臺。第二主題:奧特萊斯購物廣場為了提升本區(qū)消費層次和知名度。大量的高消費人群都遠到北京、上海去購物消費，加上快節(jié)奏的上班族、年長和自由職業(yè)者的休閑購物族，需要更靈活，更豐富的消費空間。（區(qū)域內及區(qū)域外）二、項目整體定位根據(jù)以上的市場分析，同時結合本項目的地塊屬性，我們將本項目整體定位為：以集購物、娛樂、休閑、旅游、會所、餐飲、居住、商務、酒店、金融等多種功能為一體的SHOPPING MALL形式。3）產權式酒店為區(qū)域市場接受度較高的產品之一：處于市場概念導入階段的產品，主要以酒店產品標準配置和服務為主要特征，由于物業(yè)使用性質發(fā)生質的變化，而成為一種純粹的投資產品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報而受到中小投資者的青睞。公寓類：1）酒店式公寓為區(qū)域內小戶型市場的主要發(fā)展方向之一：為處于概念導入階段產品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務為主要特征。酒店：高星級現(xiàn)代歐式酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力：是與區(qū)域檔次較為缺乏，回報最為豐厚，當?shù)厥袌鲞\作不太成熟的產品。通過提升品質，差異性的產品定位，獨特、概念性產品的問世，提倡人文關懷理念，達到在激烈的市場競爭中脫穎而出。寫字樓：擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的軟件服務，同時在規(guī)劃設計上有所創(chuàng)新的個性化產品將擁有更多的市場機會。而目前高速發(fā)展，強調單一服務性的經濟型酒店，是投資收益比最高的產品，但其潛在的競爭風險也是可以預見的。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務需求將成為成敗的關鍵點。小結：投資、商務為本區(qū)域及流動客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務對象為該區(qū)相關的投資及商務客群。三、酒店類區(qū)域市場環(huán)境及競爭區(qū)域流動性人群以投資客，商務人群為主，多為區(qū)域內入駐企業(yè)相關業(yè)務流動的商務客群。我們對項目地應屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務進程都應為圍繞此范圍：經營業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗式運營，符合區(qū)域的主流商務需求客群特征：高消費力，購買習慣理性，流動有一定規(guī)律性定位檔次：高檔及較高檔商家要求：毛利潤較高，足夠支付較高的運營費用服務對象：區(qū)域內和區(qū)域外并步服務二、住宅類住宅類參考數(shù)據(jù)蚌埠住宅類參考數(shù)據(jù)項目名稱所屬區(qū)域建筑面積（平米）參考價格（元/平）入住時間物業(yè)費（元/平/月）容積率綠化率裝修情況物業(yè)類別寶龍新城區(qū)49890945002008年底不詳30%簡裝酒店式公寓榮盛香堤榮府新城區(qū)25866557002011年底33%毛坯高檔住宅，（小）高層財富廣場新城區(qū)480206300不詳35%毛坯酒店式公寓、高層琥珀花園新城區(qū)15472962002011年7月底37%毛坯花園洋房，（?。└邔?、多層綠地國際花都龍子湖區(qū)3600004600一期2009年底38%毛坯、精裝高檔住宅，（?。└邔印⒍鄬?、別墅萬特國際嘉園龍子湖區(qū)3600046002011年底不詳不詳毛坯高層公寓麗景天成仙林苑淮上區(qū)12301335002011年9月32%毛坯（小）高層陶然北岸淮上區(qū)14230632002011年7月底不詳40%毛坯（?。└邔?. 住宅類價格判斷經過對蚌埠市市住宅市場的調研對比，本市住宅類型基本分為多層住宅，高層住宅以及別墅類，普通住宅根據(jù)所在地段不同，基本價格維持在45006000元之間，項目鄰近地塊周邊價格根據(jù)戶型，物業(yè)不同價格維持在45005000之間，根據(jù)政府對該區(qū)域的規(guī)劃可以看出未來商業(yè)的發(fā)展必然帶動區(qū)域內地緣價值的提升，因此區(qū)域內住宅類價格在未來一定時期內將成上漲趨勢。而地處于淮河路商圈的新世紀購物中心在蚌埠區(qū)域及周邊商貿輻射區(qū)域內同樣保持這良好的口碑及銷售業(yè)績。3）區(qū)域消費人群特征明顯區(qū)域內消費人群消費特征明顯，購買能力強，現(xiàn)階段以商務相關為消費主體，在消費結構和時間段上有一定規(guī)律。新城商圈位于城市以南，由于在強大的淮河路商圈影響下，目前新區(qū)還未形成可