上海某廣場投資可行性研究報告-wenkub.com
2025-05-06 22:51 本頁面
【正文】 （6）稅后利潤稅前利潤扣減所得稅后所得。（2）財務費用財務費用按貸款85000萬元、兩年、利率56%左右計取，計7140萬元。每個車位出租價格暫定為300元/小時/個。日，則測算期內(nèi)商場部分的經(jīng)營收入合計為92706萬元。（4）財務基準收益率基準收益率是建設項目評價財務收益的基準判據(jù)。銷售期從項目建設期第二年（2005年下半年）開始，至經(jīng)營期前二年，預計銷售第一年的收入為40%，第二年的收入為50%，第三年的收入為10%。n 國家的各項財務、稅收和金融政策。本項目總投資 135977 萬元，項目法人自籌資金50977萬，其余約85000萬元從銀行貸款及房地產(chǎn)信托等方式解決。申豪房地產(chǎn)有限公司泰宸景苑梅川路萬鎮(zhèn)路506976800上海鴻順置業(yè)發(fā)展有限公司三、投資估算與資金籌措u 本項目投資估算按國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關投資估算編制方法進行編制。日。本項目的啟動將順應這一發(fā)展需求，通過建設功能完善的中高檔辦公樓，以彌補該區(qū)域辦公樓供應的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。中山北路板塊由于緊靠內(nèi)環(huán)線，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域環(huán)境有了很大改善，普陀區(qū)將近一半的辦公樓都集中在這一帶。2003年度在上海經(jīng)濟運行狀況良好的背景下，雖然受到上半年“非典”影響，但隨后強勁的反彈使國內(nèi)外企業(yè)對上海的投資信心逐漸增強。上海寫字樓市場過去3年的新供應量和租售量分別為：2001年187000平方米與450000平方米，2002年338000平方米與405000平方米，2003年預計310000平方米與350000平方米。由于未來的需求量將明顯增長，更多的跨國企業(yè)逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊環(huán)境，以及本項目的定位，由于這些餐飲娛樂用房通常會采用購買或租賃的形式來獲得，也從而推動了相關地產(chǎn)的發(fā)展。中國經(jīng)濟的持續(xù)高速增長為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟基礎。從1998年以來的5年中娛樂健身場所數(shù)量大約翻了三翻多，這些場所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)，因經(jīng)營項目不同，投資額從幾十萬元至上千萬元不等。在上海市場，餐飲企業(yè)營業(yè)額更是直線上升。2003年全社會餐飲業(yè)營業(yè)額將達到6060億元，％，保持了連續(xù)13年兩位數(shù)的高速增長。日。但是本項目商業(yè)區(qū)定位于檔次較高的主題百貨店，購物環(huán)境寬敞，以購物中心為發(fā)展目標，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費定位和消費群體，主要吸引本地塊及周邊高級商務人士的消費能力，與周邊的大賣場有著互補關系，具有獨特的競爭優(yōu)勢。這為顧客往來，擴大本商業(yè)中心服務半徑提供了有利條件。眾多商業(yè)設施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強的商業(yè)聚合效應，進一步帶動了周邊地區(qū)的人氣，使之成為上海西區(qū)一處重要的商業(yè)中心地帶。普陀區(qū)近年來建成了近百座大型商辦設施、六大賣場、三大超市配送中心，形成了有色金屬、汽車、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等100余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場，是上海新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營業(yè)額、市場成交額一直位居上海中心區(qū)前列。屆時，招商困難這一矛盾將更為突出。這一政策的出臺將對市場產(chǎn)生一定的影響，也是上海商業(yè)用房開發(fā)類型變化的一個信號。從目前的情況來看，在上海的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴展，滬郊及二環(huán)之間區(qū)域的商業(yè)用房也將有較快增長。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長。178。今后幾年，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎設施建設動遷、外省市和境外人士購房等，并考慮投資性的購房因素，需求總量每年將超過2000萬平方米。178。 上海房地產(chǎn)市場總體分析近年來，上海房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在上海市經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。本項目的區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，項目行政審批公開明朗，而且基地周圍市政公用配套設施齊全，建設條件成熟。主要技術經(jīng)濟指標如下：基地面積 59184平方米總建筑面積 323209平方米其中：地上建筑面積 230818平方米 商業(yè)部分 80827平方米 辦公部分 91008平方米 餐飲娛樂部分 58983平方米地下建筑面積
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