【正文】 各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費的一個個小高潮。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場正在逐漸形成?；葜莘康禺a(chǎn)在九二、九三年曾與海南海口、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。第四章數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)61％，再次是地理位置，％。隨著收入水平提高，惠州居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強烈。3．5主流消費面積在100平方米以上在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。接受商品房的平均價格為1805元／平方米近兩年來惠州經(jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機會也頗為可能?！羯唐贩拷灰茁?9％（2003年）◆◆，全省排7位（2003年）m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量。3．2住宅建設(shè)和消費全市面積11158萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和商品集散地，2002年第五次人口普查時人口密度215人／km2，低于全省平均水平?；葜菔猩唐贩啃枨鬆顩r3．1惠州市基本情況采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性?！羯虡I(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施?！簟糁芳罢奥酚行虻慕M織區(qū)內(nèi)部交通?！粢?guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。2．4．3廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。2．4．1區(qū)域特點區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。2．3．3項目概括該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。擁有豐富的經(jīng)濟資源及人文資源，政治、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問500個家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調(diào)查。2．2．4f、結(jié)合實際情況對項目的投資進行財務(wù)分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素；c、運用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價；a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素；2．2．3研究內(nèi)容2．2．2研究人員2．2．1研究目的9．投資利息：2000萬元；7．報建手續(xù)費：600萬元；5．各類配套工程費：532萬元；3．應(yīng)繳各種稅費：2500萬元；1．土地開發(fā)費：4000萬元；公共占地：10535平方米惠府國用（2003）字第13020100076號展用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第二章大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。預(yù)計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機。該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，；。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）?；葜菔惺菑V東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽?；葜菔形挥趶V東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。第一章◆按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：9．2財務(wù)效益初步估算4545第九章8．9本項目靜態(tài)總投資448．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費448．7開發(fā)期稅、費448．6項目其它不可預(yù)見費438．5前期費用438．3土地成本………………………………………………………………………………………………418．1項目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………………4038第八章377．3銷售價格預(yù)測……………………………………………………………………………………………7．1項目市場定位…………………………………………………………………………………………36市場容量……………………………………………………………………………………………6．3項目劣勢………………………………………………………………………………………………346．1項目概括………………………………………………………………………………………………34項目評估……………………………………………………………………………………………個案分析……………………………………………………………………………………………總體供給狀況………………………………………………………………………………………4．2274．127233．321第三章…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．4．2總體布局192．3．718建筑功能…………………………………………………………………………………2．3．317發(fā)展商簡介項目背景……………………………………………………………………………………………2．2．415研究人員…………………………………………………………………………………2．1．213研究基礎(chǔ)………………………………………………………………………………………………南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)……………………………………………………101．5惠州市經(jīng)濟發(fā)展歷程與特點…………………………………………………………………061．3And a woman can39。Lesson57 Can I help you, madam? 你要買什么，夫人？Lesson56 Faster than sound! 比聲音還快！The Revealer39。39。t have said that,39。t need,39。 my wife answered as she looked at herself in the mirror. I sat down on one of those modern chairs with holes in it and waited. We had been in the hat shop for half an hour and my wife was still in front of the mirror.Do you call that a hat ?39。 Young man,39。 she answered. 39。Will you be spending your holidays abroad this year ?39。Will you be seeing it ?39。 I am Mr John Gilbert.39。 telephone. When he was alone, he telephoned the hospital exchange and asked for Doctor Millington. When the doctor answered the phone, Mr Gilbert said he was inquiring about a certain patient, a Mr John Gilbert. He asked if Mr Gilbert39。They will also be building new roads and a special railwayline. The Games will be held just outside the capital and the whole area will be called 39。s father will set out with her in a small boat. Mr Hart has trained his daughter for years. Tomorrow he will be watching her anxiously as she swims the long distance to England. Erna intends to take short rests every two hours. She will have something to drink but she will not eat any solid food. Most of Erna39。 Stop thief! 捉賊！ amused too, because he never expected the bicycle to be found. It was stolen twenty years ago when Ted was a boy of fifteen !Lesson34 Quick work 破案“神速”lesson33 Out of the darkness 沖出黑暗 gave39。 Football or polo? 足球還是水球？s first passenger was a doctor who flew from Birmingham to a lonely village in the Welsh mountains. Since then, Captain Fawcett has flown passengers to many unusual places. Once he landed on the roof of a block of flats and on another occasion, he landed in a deserted car park. Captain Fawcett has just refused a strange request from a businessman. The man wanted to fly to Rockall, a lonely island in the Atlantic Ocean, but Captain Fawcett did not take him because the trip was too dangerous.taxi39。Lesson28 No