【正文】 充分運用已有的各項技術力量和資源，進行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。　　特別會對第一階段的啟動開發(fā)較為有利。以目前來看，整個二期項目完成后，**廣場便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好?！　”卷椖康囊?guī)劃設計經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。現(xiàn)在將有關的研究結(jié)論及可行性建議表述如下：10．1研究結(jié)論由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務效益估算時，采用了較保守的計算模式。同時，由于目前中國房地產(chǎn)市場受國家有關政策的影響仍然非常大，對未來幾年的惠州市物業(yè)市場發(fā)展狀況較難預測，因此，現(xiàn)給出本項目在不同住宅銷售均價下的資本收益率敏感性分析。9．5．2物業(yè)銷售測價較為保守　　本報告所進行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。年利率暫定為6％，按單利計算。9．4．2后期開發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當建安成本上升5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡分析。當后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務效益分析的角度上看是可行的。9．2．3二期投資效益分析　　二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。從上面的分析可知，不同的預售樓款回收方案導致的項目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關頗大。從財務指標看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎上有一定的盈余，基本達到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設的目的，在財務分析的角度上看是可行的。從上述分析可得出如下關于本項目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財務評價指標看，整個項目盈利十分明顯；從計算模型的設定，知道影響本項目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項目成功的關鍵。報建手續(xù)費供水增容費20002．5　　金額（萬元）　項目名稱9．2．1．8財務指標的選取　　本項目經(jīng)濟效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經(jīng)濟效益。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。采用這種回收方式，將有部分的預售樓款被用于開發(fā)建設。9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預售樓款抵償開發(fā)投資的原則　　首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。22萬元%16萬元　　其它：％計算%　　　　　?。ァ　′N售稅暫定本項目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項工程費用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進度，反映在各個核算期的期末。依據(jù)目前的實際情況，我們設定首期建十層綜合商住樓四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標準網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。M2）　　　　商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M238500　　考慮到本項目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設跨期較長，配套設施種類較多，針對本項目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進行本項目開發(fā)的前期可行性研究的財務效益分析時，需要設定一定的條件?！　?．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場的興旺。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：8．12其他費用本項目的不可預見費用為500萬元，單方成本為20元／平方米。8．8供水增容費本項目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。按總建筑面積250000平方米進行分攤，單方成本為1150元／平方米。30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。5．地面做法外墻磚或高級涂料。2．墻體本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應的開發(fā)策略。另一方面，按照建設規(guī)劃，**廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。28萬17％21％37％53％＝1960個家庭符合上述四個條件者則為◆近一兩年有購買商品房意向的家庭。7．4市場容量本項目均價定為2300元/平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。這些目標客戶具備如下特征：◆**廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想?！羰袌鋈萘抗浪?．1總體定位社區(qū)服務相對薄弱。（2）南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。（6）（5）（4）（3）**廣場住宅區(qū)的建設目標是建設一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎。**廣場惠州新城江北27號小區(qū)，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。5）規(guī)劃設計水平高第六章4）2）劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。配套設施完善1）優(yōu)勢：君華府：君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：小結(jié)在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。君華府會所項目配置具體如下表：在這兩個樓盤當中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。碧水灣均價為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬平方米。5．2．2本類項目的個案分析惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設、管理服務等方面都投入了一定的力量，目前市場上進行銷售的和準備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應情況呈供大于求的局面。第五章隨著消費者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機會?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達城市，經(jīng)濟建設發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機會。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導作用極為明顯。惠州市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關注。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設計失當、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。惠州市商品房供給狀況4．1商品房供給總量及特點具體數(shù)據(jù)如圖3所示。對住房硬件的要求惠州居民對商品房環(huán)境及配套要求消費者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。3．4．4從對消費者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。3．4．3◆有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。◆高端需求戶（2000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米?！舻投诵枨髴簦ń邮苌唐贩績r格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2?！羰袌雒娴臓顟B(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強?！艨罩米》靠偯娣e18萬平方米◆，戶均月收入4750元m2／人。截止2003年底，交易宗數(shù)1148宗。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個市中排名第七位，分別相當于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）、在全省屬中上等水平?；葜菔形挥趶V東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。第三章該地塊南面為惠州市江北占地8萬平方米的公園。◆文化設施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。按照有關規(guī)范配置停車車位，各組團根據(jù)實際情況，采用不同的方式來解決停車問題。區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。道路系統(tǒng)考慮到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增?；久枋霰究尚行匝芯酷槍?*廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分攤。2．42．3．7消防及分區(qū)總住戶1100戶，可居住人口3800人。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設置要求。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。項目總體布局“**廣場”是由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的惠州市江北27號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。2．3．2邀請營銷、估價、工程、建筑、預算等各方面專家就一些典型問題展開討論。e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預計投資進度；b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價；房地產(chǎn)項目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項研究的內(nèi)容亦較為復雜，總體上來看，我們依據(jù)預期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括：可行性研究涉及到技術與經(jīng)濟兩個層面，尤其是對市場需求預測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗。項目可行性研究是項目立項的依據(jù)，亦是項目開發(fā)成功的基礎，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術經(jīng)濟評估，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據(jù)。10．其他費用：500萬元。8．不可預見費：500萬元；6．供水增容費：120萬元；4．營業(yè)稅：2000萬元；2．土建、建安設計工程費：28752萬元；開發(fā)總投資：41504萬元；其中：銷售收入：56167萬元本項目經(jīng)濟技術指標和有關參