【正文】 現(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。9．4項(xiàng)目敏感性分析9．4．1首期開(kāi)發(fā)敏感性分析　　選取首期開(kāi)發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對(duì)資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至90％，建安成本上升接近正負(fù)10％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù)10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見(jiàn)上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)較敏感。從首期開(kāi)發(fā)的效益分析結(jié)果來(lái)看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過(guò)第二、第三期的開(kāi)發(fā)則可達(dá)到先行啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)的目的。5322．61．0本項(xiàng)目在建設(shè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開(kāi)發(fā)資金使用，所余下的30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。100萬(wàn)元　　印花稅：％計(jì)算100萬(wàn)元　　房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計(jì)算％9．2財(cái)務(wù)效益初步估算　　本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為120萬(wàn)元，／平方米?！蛐滦蛪w材料保證金◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：?jiǎn)畏匠杀緸?07元／平方米。預(yù)留。平屋面、坡頂蓋。根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。28萬(wàn)17％37％＝17612個(gè)家庭調(diào)查結(jié)果為占購(gòu)買人士的21％；同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如下圖。第七章高檔樓盤中檔價(jià)格小區(qū)地理位置好樓盤綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過(guò)多的綠化。樓盤建設(shè)（3）惠州市民人均收入近來(lái)來(lái)一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng)，住房需求增大增多。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場(chǎng)正在逐漸形成。第四章惠州市商品房需求狀況3．1惠州市基本情況◆◆支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。區(qū)域特點(diǎn)擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。2．2．1研究目的7．報(bào)建手續(xù)費(fèi)：600萬(wàn)元；公共占地：10535平方米惠府國(guó)用（2003）字第13020100076號(hào)該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來(lái)人口（暫住人口）。8．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費(fèi)8．6項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4138第八章36個(gè)案分析……………………………………………………………………………………………4．1……………………………………………………………………………17發(fā)展商簡(jiǎn)介15研究人員惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況……………………………………………………………2．22．3．4…………………………………………………………………………………2．4住宅建設(shè)和消費(fèi)…………………………………………………………………………………對(duì)環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………368．4．156…………………………………………………………………………………………總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。20多年來(lái)，惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬(wàn)噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬(wàn)噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá)17億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。用地現(xiàn)狀：已開(kāi)發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)總用地面積：二是專家研討會(huì)。從西側(cè)通過(guò)小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過(guò)，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。公共設(shè)施配置綠化系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬(wàn)m2，居住人口427萬(wàn)，◆市區(qū)人口約92萬(wàn)，28萬(wàn)個(gè)家庭。如圖2所示?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)：5．2．13）項(xiàng)目概括（1）項(xiàng)目劣勢(shì)◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)初步成本分析低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。本項(xiàng)目土地成本的總額為4000萬(wàn)元。本項(xiàng)目的投資利息為2000萬(wàn)元，單方成本為80元／平方米。根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來(lái)十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過(guò)渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。四周有市公安局、國(guó)家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。M2）　　　　商業(yè)住宅：20262萬(wàn)元（2200元／M292100本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表在本次可行性研究中，暫不對(duì)這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)　　營(yíng)業(yè)稅其他費(fèi)用500　　從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。　?。?）后期開(kāi)發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下：設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過(guò)銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。結(jié)論及建議　　本次**廣場(chǎng)進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上，通過(guò)對(duì)小區(qū)規(guī)劃方案、開(kāi)發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)。但對(duì)后期開(kāi)發(fā)的分析主要是考慮到外部市場(chǎng)環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對(duì)其造成的影響項(xiàng)目?jī)?nèi)在盈利能力的預(yù)測(cè)?！　∽鳛橐粋€(gè)大型的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，跨期較長(zhǎng)、工程龐大，需要面臨的市場(chǎng)、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)理念的延續(xù)性。項(xiàng)目擬分若干期、滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，有利于物業(yè)的營(yíng)銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；沒(méi)有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場(chǎng)推出時(shí)的物價(jià)水平等因素的影響，從這個(gè)角度看，本次銷售測(cè)價(jià)顯得較保守。9．3項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)盈虧平衡分析　　經(jīng)過(guò)測(cè)算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷售率必須達(dá)到82%才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。首期開(kāi)發(fā)效益綜述：由于首期開(kāi)發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開(kāi)發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來(lái)沖抵。5002．941504561672．0作為低價(jià)銷售的一個(gè)補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說(shuō)，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開(kāi)發(fā)投資。9．2．1．3第一階段開(kāi)發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定　　對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開(kāi)發(fā)期一共分為四期。本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過(guò)與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)?！粑幕潭容^高，對(duì)居住有自己的品味要求依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。（1）優(yōu)勢(shì)：銷售對(duì)象為惠州地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長(zhǎng)期高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。在銀行按揭上為8成30年。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)他們的購(gòu)買欲望。（1）4．2惠州市商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成?！艨傮w布局d、綜合市場(chǎng)需求及資深建筑師意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評(píng)價(jià)；事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì)**廣場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)提供可行性決策依據(jù)。2．2研究過(guò)程1．國(guó)土證：惠府國(guó)用（2003）字第13020100077號(hào)發(fā)進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。10．2可行性建議……………………………………………………………………………………………57第十章46453．1…………………………………………………………………………………2．3．2…………………………………………………………………………………2．2．3081．4研究方法總體布局1820需求主要指標(biāo)…………………………………………………………………………………………住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)………………………………………………………………………………3136第七章408．4建安成本……………………………………………………………………………………………43…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………◆在此期間，%，%，%，%，%，%。項(xiàng)目概括2．1研究基礎(chǔ)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：]4．營(yíng)業(yè)稅：2000萬(wàn)元；項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。2．3．2基本描述2003年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）、在全省屬中上等水平?！羰袌?chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。3．4．33．4．4但總量過(guò)剩并不代表適銷對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過(guò)三十萬(wàn)平方米，房屋總體供應(yīng)情況