【正文】 現(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。9．4項目敏感性分析9．4．1首期開發(fā)敏感性分析　　選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價格下降接近至90％，建安成本上升接近正負10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負10％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標(biāo)較敏感。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達到先行啟動整個小區(qū)的目的。5322．61．0本項目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項可留待以后各期使用。100萬元　　印花稅：％計算100萬元　　房地產(chǎn)交易管理費：％計算％9．2財務(wù)效益初步估算　　本項目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機動車室內(nèi)泊車位。本項目供水增容費為120萬元，／平方米?！蛐滦蛪w材料保證金◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費◎設(shè)備及消防供電用電負荷費本項目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費包括：單方成本為807元／平方米。預(yù)留。平屋面、坡頂蓋。根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結(jié)合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。28萬17％37％＝17612個家庭調(diào)查結(jié)果為占購買人士的21％；同時調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費者能夠接近的平均價格為2507元，如下圖。第七章高檔樓盤中檔價格小區(qū)地理位置好樓盤綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因為單體樓的原因未做過多的綠化。樓盤建設(shè)（3）惠州市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場正在逐漸形成。第四章惠州市商品房需求狀況3．1惠州市基本情況◆◆支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。區(qū)域特點擁有豐富的經(jīng)濟資源及人文資源，政治、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。2．2．1研究目的7．報建手續(xù)費：600萬元；公共占地：10535平方米惠府國用（2003）字第13020100076號該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠幻想。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）。8．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費8．6項目其它不可預(yù)見費4138第八章36個案分析……………………………………………………………………………………………4．1……………………………………………………………………………17發(fā)展商簡介15研究人員惠州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況……………………………………………………………2．22．3．4…………………………………………………………………………………2．4住宅建設(shè)和消費…………………………………………………………………………………對環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………368．4．156…………………………………………………………………………………………總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結(jié)合本項目的實際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。20多年來，惠州市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。項目采用世界先進的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動效應(yīng)為1:50。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)總用地面積：二是專家研討會。從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。公共設(shè)施配置綠化系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬，◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭。如圖2所示。惠州市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢：5．2．13）項目概括（1）項目劣勢◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)初步成本分析低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。本項目土地成本的總額為4000萬元。本項目的投資利息為2000萬元，單方成本為80元／平方米。根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。四周有市公安局、國家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。M2）　　　　商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M292100本項目銷售稅費一覽表在本次可行性研究中，暫不對這部分項目投資進行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。土建、建安設(shè)計工程費　　營業(yè)稅其他費用500　　從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十分明顯?！　。?）后期開發(fā)的資本收益率計算公式如下：設(shè)定本項目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計算利息，貸款本金計息至年底。結(jié)論及建議　　本次**廣場進行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運作方式以及財務(wù)效益評價等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項目內(nèi)在盈利能力的預(yù)測?！　∽鳛橐粋€大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。項目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；沒有考慮本項目物業(yè)向市場推出時的物價水平等因素的影響，從這個角度看，本次銷售測價顯得較保守。9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析　　經(jīng)過測算，本項目各功能物業(yè)的銷售率必須達到82%才能夠使項目盈虧平衡。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。5002．941504561672．0作為低價銷售的一個補償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。9．2．1．3第一階段開發(fā)運作期限的設(shè)定　　對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費和建安工程造價等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進行了有關(guān)的商榷，最后得以確認?！粑幕潭容^高，對居住有自己的品味要求依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)。（1）優(yōu)勢：銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。在銀行按揭上為8成30年。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。（1）4．2惠州市商品房市場發(fā)展趨勢3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求外貿(mào)進出口總額90億美元，約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構(gòu)成?！艨傮w布局d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價；事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。2．2研究過程1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號發(fā)進入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。本開發(fā)項目的各項財務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。10．2可行性建議……………………………………………………………………………………………57第十章46453．1…………………………………………………………………………………2．3．2…………………………………………………………………………………2．2．3081．4研究方法總體布局1820需求主要指標(biāo)…………………………………………………………………………………………住宅市場發(fā)展趨勢………………………………………………………………………………3136第七章408．4建安成本……………………………………………………………………………………………43…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………◆在此期間，%，%，%，%，%，%。項目概括2．1研究基礎(chǔ)本項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：]4．營業(yè)稅：2000萬元；項目可行性研究是項目立項的依據(jù)，亦是項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟評估，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據(jù)。2．3．2基本描述2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）、在全省屬中上等水平?！羰袌雒娴臓顟B(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強。3．4．33．4．4但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。隨著消費者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機會?；葜菔蟹康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況