惠州某商業(yè)項目初步策劃方案(專業(yè)版)
【正文】 （8）、分期開發(fā)，先將農(nóng)貿(mào)市場建立起來，以此吸引人氣；然后開發(fā)商業(yè)酒店部分，商業(yè)部分以首層商鋪為主，考慮到商鋪升值空間較大，應以招商（外租）為主?？焖偬赚F(xiàn)手段：在商鋪的鋪位規(guī)劃方案論證之后，從整個物業(yè)中抽出成立一個新的股份制公司，來負責商鋪的出租、經(jīng)營管理工作，也將由該公司完成整個商鋪的購買行為，以利于發(fā)展商向銀行套現(xiàn)。因此，建議與周邊的工廠先行聯(lián)系溝通，此種營銷模式還可以在很大程度上減少投資風險。建筑設計時也應該充分考慮商鋪劃分的靈活性，通過靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，這樣就更便于商鋪的營銷租售。項目所在區(qū)域工廠較多（人口自然不會少），每個工廠都有自己的食堂，而食堂大多數(shù)都已經(jīng)與附近的農(nóng)貿(mào)市場形成穩(wěn)定的采購關系，因此就會造成客戶分流。策略的整合性：將賣點貫穿整個營銷全過程，確定了賣點以后推出系統(tǒng)的整合方案。租售并舉，快速收益：整個項目的建筑形式和當?shù)氐慕?jīng)濟水平客觀上加大了銷售難度，即使是在定位有充足推廣價值的情況下，仍然無法確保所有物業(yè)一定銷售成功。因此，我們必須以快速收益為目標，前期要以租帶售，租售并舉，這樣既可以提升資金回籠套現(xiàn)速度，又可以快速提升人氣。（4） 項目SWOT分析S（優(yōu)勢）：◆ 硬性需求旺盛，市場稀缺。這在客觀上給項目帶來很大的威脅，如何處理這個問題也不得不思考。綜合商業(yè)和酒店（棋牌娛樂部）這部分的建筑形式可以采用多層建筑（37層）設計，出于對建筑成本的考慮建議不要做成小高層（812層）。在調(diào)查以后根據(jù)市場需求再來論證開發(fā)的可行性。由新公司尋找業(yè)主來聯(lián)營經(jīng)營這些商鋪，并以業(yè)主的名義再注冊一家新公司，然后以新公司的名義向銀行申請10年5成按揭貨款，由新公司負責首期資金。（9）、酒店部分則做成酒店式公寓或者休閑俱樂部等形式（若考慮快速回收資金則可選擇酒店式公寓），為有需求的人群提供服務；最后觀察市場情況再來決定是否開發(fā)公寓。（7）、不妨先把農(nóng)貿(mào)市場建立起來，而后建成的酒店商業(yè)部分和公寓部分就跟著升值，從而實現(xiàn)最優(yōu)開發(fā)模式與項目自身進行完美對接。因此，我們必須以快速收益為目標，以銷售為中心，以租帶售，租售并舉，全面升級資金回籠套現(xiàn)的能力和速度。但本人曾在珠海做過一個類似的項目可供參考借鑒：當時那個項目還沒開工建設就已經(jīng)有三分之一的面積被周邊工廠提前預定了，據(jù)了解有的工廠會為高級管理人員提供福利房，而工廠的房子又沒有產(chǎn)權(quán)，而調(diào)動戶口需要房產(chǎn)，故很多工廠有此需求。（3） 產(chǎn)品定位（建筑形式）通過貴公司對項目的介紹（看過規(guī)劃效果圖），綜合本項目的經(jīng)營定位，總結(jié)以上商業(yè)形態(tài)的特點基本，本人對本項目的產(chǎn)品定位特提出以下建議供參考：農(nóng)貿(mào)市場部分農(nóng)貿(mào)市場部分根據(jù)其功能特性應為開放式結(jié)構(gòu)、低層建筑（一層或兩層），可以設計成多個進出口，另外還要考慮其衛(wèi)生和通風情況。T（威脅）：◆ 市場競爭激烈造成客戶分流。逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點談賣點；5.3.
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