惠州某商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案(專(zhuān)業(yè)版)
【正文】 （8）、分期開(kāi)發(fā)，先將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來(lái)，以此吸引人氣；然后開(kāi)發(fā)商業(yè)酒店部分，商業(yè)部分以首層商鋪為主，考慮到商鋪升值空間較大，應(yīng)以招商（外租）為主?？焖偬赚F(xiàn)手段：在商鋪的鋪位規(guī)劃方案論證之后，從整個(gè)物業(yè)中抽出成立一個(gè)新的股份制公司，來(lái)負(fù)責(zé)商鋪的出租、經(jīng)營(yíng)管理工作，也將由該公司完成整個(gè)商鋪的購(gòu)買(mǎi)行為，以利于發(fā)展商向銀行套現(xiàn)。因此，建議與周邊的工廠先行聯(lián)系溝通，此種營(yíng)銷(xiāo)模式還可以在很大程度上減少投資風(fēng)險(xiǎn)。建筑設(shè)計(jì)時(shí)也應(yīng)該充分考慮商鋪劃分的靈活性，通過(guò)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制“總價(jià)”，這樣就更便于商鋪的營(yíng)銷(xiāo)租售。項(xiàng)目所在區(qū)域工廠較多（人口自然不會(huì)少），每個(gè)工廠都有自己的食堂，而食堂大多數(shù)都已經(jīng)與附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成穩(wěn)定的采購(gòu)關(guān)系，因此就會(huì)造成客戶(hù)分流。策略的整合性：將賣(mài)點(diǎn)貫穿整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程，確定了賣(mài)點(diǎn)以后推出系統(tǒng)的整合方案。租售并舉，快速收益：整個(gè)項(xiàng)目的建筑形式和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平客觀上加大了銷(xiāo)售難度，即使是在定位有充足推廣價(jià)值的情況下，仍然無(wú)法確保所有物業(yè)一定銷(xiāo)售成功。因此，我們必須以快速收益為目標(biāo)，前期要以租帶售，租售并舉，這樣既可以提升資金回籠套現(xiàn)速度，又可以快速提升人氣。（4） 項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）：◆ 硬性需求旺盛，市場(chǎng)稀缺。這在客觀上給項(xiàng)目帶來(lái)很大的威脅，如何處理這個(gè)問(wèn)題也不得不思考。綜合商業(yè)和酒店（棋牌娛樂(lè)部）這部分的建筑形式可以采用多層建筑（37層）設(shè)計(jì)，出于對(duì)建筑成本的考慮建議不要做成小高層（812層）。在調(diào)查以后根據(jù)市場(chǎng)需求再來(lái)論證開(kāi)發(fā)的可行性。由新公司尋找業(yè)主來(lái)聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)這些商鋪，并以業(yè)主的名義再注冊(cè)一家新公司，然后以新公司的名義向銀行申請(qǐng)10年5成按揭貨款，由新公司負(fù)責(zé)首期資金。（9）、酒店部分則做成酒店式公寓或者休閑俱樂(lè)部等形式（若考慮快速回收資金則可選擇酒店式公寓），為有需求的人群提供服務(wù)；最后觀察市場(chǎng)情況再來(lái)決定是否開(kāi)發(fā)公寓。（7）、不妨先把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來(lái)，而后建成的酒店商業(yè)部分和公寓部分就跟著升值，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)開(kāi)發(fā)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。因此，我們必須以快速收益為目標(biāo)，以銷(xiāo)售為中心，以租帶售，租售并舉，全面升級(jí)資金回籠套現(xiàn)的能力和速度。但本人曾在珠海做過(guò)一個(gè)類(lèi)似的項(xiàng)目可供參考借鑒：當(dāng)時(shí)那個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)工建設(shè)就已經(jīng)有三分之一的面積被周邊工廠提前預(yù)定了，據(jù)了解有的工廠會(huì)為高級(jí)管理人員提供福利房，而工廠的房子又沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，而調(diào)動(dòng)戶(hù)口需要房產(chǎn)，故很多工廠有此需求。（3） 產(chǎn)品定位（建筑形式）通過(guò)貴公司對(duì)項(xiàng)目的介紹（看過(guò)規(guī)劃效果圖），綜合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位，總結(jié)以上商業(yè)形態(tài)的特點(diǎn)基本，本人對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特提出以下建議供參考：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分根據(jù)其功能特性應(yīng)為開(kāi)放式結(jié)構(gòu)、低層建筑（一層或兩層），可以設(shè)計(jì)成多個(gè)進(jìn)出口，另外還要考慮其衛(wèi)生和通風(fēng)情況。T（威脅）：◆ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈造成客戶(hù)分流。逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤(pán)談樓盤(pán)，跳出賣(mài)點(diǎn)談賣(mài)點(diǎn)；5.3.
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