惠州某商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案(文件)
【正文】 售；當(dāng)租金價(jià)格相差不大時(shí)，預(yù)租面積大的客戶(hù)優(yōu)先于預(yù)租面積小的客戶(hù)。（2） 輔助推廣由于項(xiàng)目位置區(qū)域較偏僻，在項(xiàng)目所在地周?chē)膲w廣告不一定能達(dá)到滿(mǎn)意的效果，故應(yīng)將營(yíng)銷(xiāo)思路從目標(biāo)客戶(hù)群轉(zhuǎn)移到廣大不確定性消費(fèi)者身上來(lái)。因此，我們必須以快速收益為目標(biāo)，以銷(xiāo)售為中心，以租帶售，租售并舉，全面升級(jí)資金回籠套現(xiàn)的能力和速度。既然以業(yè)主名義按揭，商鋪當(dāng)然10年后歸業(yè)主所有；月供樓款由商鋪的利潤(rùn)支出，若商鋪利潤(rùn)不夠，由經(jīng)營(yíng)者和新公司共同按比例負(fù)擔(dān)；商鋪所有權(quán)歸業(yè)主所有，經(jīng)營(yíng)權(quán)比例30%：70%，即新公司30%，業(yè)主70%；商鋪經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容以我方規(guī)定范圍內(nèi)，資金、經(jīng)營(yíng)等由業(yè)主負(fù)責(zé)；聯(lián)營(yíng)合同簽到訂時(shí)，業(yè)主預(yù)交一年供樓總額作押金；聯(lián)營(yíng)合同可一簽10年，中途變故、轉(zhuǎn)讓由業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用。四、補(bǔ)充說(shuō)明（1）、在本建議案當(dāng)中，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是真正的核心，是整個(gè)項(xiàng)目能否真正經(jīng)受考驗(yàn)的關(guān)鍵。（4）、整個(gè)項(xiàng)目的建筑形式和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平客觀上加大了銷(xiāo)售難度，即使是在定位有充足推廣價(jià)值的情況下，仍然無(wú)法確保所有物業(yè)一定銷(xiāo)售成功。（7）、不妨先把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來(lái)，而后建成的酒店商業(yè)部分和公寓部分就跟著升值，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)開(kāi)發(fā)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。（11）、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)前期招商策略為“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，買(mǎi)出去”，所謂“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”是指商鋪前期應(yīng)以租為主，適當(dāng)降低租金，先吸引眾多菜農(nóng)進(jìn)來(lái)；“買(mǎi)出去”是指等到市場(chǎng)的客源穩(wěn)定下來(lái)了再買(mǎi)出去，這樣菜農(nóng)就愿意出較好的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以獲得很好的投資回報(bào)。12 / 12。（13）、 一定要讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)同時(shí)進(jìn)行，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并積極與各個(gè)工廠(chǎng)的食堂聯(lián)系，力爭(zhēng)與之形成緊密的合作關(guān)系（工廠(chǎng)食堂可以降低采購(gòu)成本，我方可以吸引大量的客源），使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分先旺起來(lái)。（9）、酒店部分則做成酒店式公寓或者休閑俱樂(lè)部等形式（若考慮快速回收資金則可選擇酒店式公寓），為有需求的人群提供服務(wù)；最后觀察市場(chǎng)情況再來(lái)決定是否開(kāi)發(fā)公寓。（6）、經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察之后，本人對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目（特別是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分）在該地域有很大的需求，但人氣不旺。（2）、鋪位劃分、經(jīng)營(yíng)布局與設(shè)施的設(shè)立緊密相連，前者未立所以后者也只能一語(yǔ)概之。同時(shí)，采用聯(lián)營(yíng)的方式號(hào)召并組織招商；與聯(lián)營(yíng)客戶(hù)洽談商品銷(xiāo)售的扣率，并提取聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)；以月租金為最低線(xiàn)設(shè)定最少聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)，每月與客戶(hù)結(jié)算一次，按扣率提取利潤(rùn)，并將剩余部份返還給客戶(hù)；若每月我們按扣率提取的利潤(rùn)大于或等于押金，則在一年后，按約定退還押金，若小于押金總額，則從押金中扣除，余下部分返還；若每月客戶(hù)所交納的聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)均不夠低線(xiàn)，以商品價(jià)值量補(bǔ)足，若總商品價(jià)值量不夠，勒令客戶(hù)退場(chǎng)，押金不退；考慮三個(gè)月的免租起動(dòng)方式，以取悅客戶(hù)。由新公司尋找業(yè)主來(lái)聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)這些商鋪，并以業(yè)主的名義再注冊(cè)一家新公司，然后以新公司的名義向銀行申請(qǐng)10年5成按揭貨款，由新公司負(fù)責(zé)首期資金。另外還可以利用房產(chǎn)中介的投資客戶(hù)資源來(lái)輔
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