惠州某商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-06-14 03:26:42 本頁(yè)面
【正文】 點(diǎn)不再做具體分析，建議根據(jù)意向客戶的需求來(lái)靈活掌握。三、營(yíng)銷推廣策略總的營(yíng)銷原則是：“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，買出去”；以租帶售，租售并舉；當(dāng)既有客戶租又有客戶買時(shí)，若商鋪銷售價(jià)格能夠達(dá)到預(yù)期制定的價(jià)格，則優(yōu)先銷售；當(dāng)租金價(jià)格相差不大時(shí)，預(yù)租面積大的客戶優(yōu)先于預(yù)租面積小的客戶。（1） 有的放矢鑒于本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位明確，各部分的目標(biāo)客戶也相對(duì)明確，因此針對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行有效的宣傳推廣是最直接最有效率的。例如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)部分：針對(duì)菜農(nóng)、工廠食堂和其他進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品交易的人群開(kāi)展宣傳推廣最直接有效。適合本項(xiàng)目的低成本和直接有效的推廣策略是：以固定墻體廣告為主（如在關(guān)鍵地段拉橫幅，樹(shù)立廣告牌等），通過(guò)直觀的視覺(jué)效果來(lái)營(yíng)銷造勢(shì)并打動(dòng)消費(fèi)者的心，直接針對(duì)廣大目標(biāo)客戶群和一些潛在的客戶群進(jìn)行項(xiàng)目宣傳推廣和招商，以令自用和投資都滿意的經(jīng)營(yíng)空間和環(huán)境來(lái)吸引目標(biāo)客戶。（2） 輔助推廣由于項(xiàng)目位置區(qū)域較偏僻，在項(xiàng)目所在地周圍的墻體廣告不一定能達(dá)到滿意的效果，故應(yīng)將營(yíng)銷思路從目標(biāo)客戶群轉(zhuǎn)移到廣大不確定性消費(fèi)者身上來(lái)。建議在當(dāng)?shù)匕l(fā)行量較高的報(bào)紙上刊登大面積租售廣告，或者通過(guò)當(dāng)?shù)氐碾娕_(tái)、電視臺(tái)來(lái)輔助宣傳推廣，從而以較小的投入來(lái)獲得較好的效果。另外還可以利用房產(chǎn)中介的投資客戶資源來(lái)輔助進(jìn)行推廣租售。（3） 租售并舉，快速收益套現(xiàn)整個(gè)商鋪的建筑形式和面積規(guī)模客觀上有一定的銷售難度，即使是在定位有充足推廣價(jià)值的情況下，仍然無(wú)法確保一定銷售成功。因此，我們必須以快速收益為目標(biāo)，以銷售為中心，以租帶售，租售并舉，全面升級(jí)資金回籠套現(xiàn)的能力和速度?？焖偬赚F(xiàn)手段：在商鋪的鋪位規(guī)劃方案論證之后，從整個(gè)物業(yè)中抽出成立一個(gè)新的股份制公司，來(lái)負(fù)責(zé)商鋪的出租、經(jīng)營(yíng)管理工作，也將由該公司完成整個(gè)商鋪的購(gòu)買行為，以利于發(fā)展商向銀行套現(xiàn)。由新公司尋找業(yè)主來(lái)聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)這些商鋪，并以業(yè)主的名義再注冊(cè)一家新公司，然后以新公司的名義向銀行申請(qǐng)10年5成按揭貨款，由新公司負(fù)責(zé)首期資金。由于通過(guò)米柜臺(tái)銷售的全面提價(jià)，銷售價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)翻了一倍，這樣發(fā)展商實(shí)際回籠的資金，即是按照原定銷售價(jià)格執(zhí)行銷售的資金數(shù)額；同時(shí)，如果將銷售執(zhí)行價(jià)格再提升30%，使得商鋪總價(jià)相當(dāng)于原商鋪總價(jià)的230%，使得所回籠50%的資金就相當(dāng)于原價(jià)格總量的115%。既然以業(yè)主名義按揭，商鋪當(dāng)然10年后歸業(yè)主所有；月供樓款由商鋪的利潤(rùn)支出，若商鋪利潤(rùn)不夠，由經(jīng)營(yíng)者和新公司共同按比例負(fù)擔(dān)；商鋪所有權(quán)歸業(yè)主所有，經(jīng)營(yíng)權(quán)比例30%：70%，即新公司30%，業(yè)主70%；商鋪經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容以我方規(guī)定范圍內(nèi)，資金、經(jīng)營(yíng)等由業(yè)主負(fù)責(zé)；聯(lián)營(yíng)合同簽到訂時(shí)，業(yè)主預(yù)交一年供樓總額作押金；聯(lián)營(yíng)合同可一簽10年，中途變故、轉(zhuǎn)讓由業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用。以聯(lián)營(yíng)方式所銷售的商鋪，已經(jīng)能進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)人氣；核算月租金款額，并以三個(gè)月的月租金總款，以押金的形式預(yù)收。同時(shí)，采用聯(lián)營(yíng)的方式號(hào)召并組織招商；與聯(lián)營(yíng)客戶洽談商品銷售的扣率，并提取聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)；以月租金為最低線設(shè)定最少聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)，每月與客戶結(jié)算一次，
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