惠州某商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案-wenkub
2023-05-29 03:26:42 本頁(yè)面
【正文】 。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和休閑娛樂(lè)酒店資源稀缺，周圍五公里以內(nèi)沒(méi)有農(nóng)貿(mào)集市和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，可以說(shuō)本項(xiàng)目是順應(yīng)市場(chǎng)需求。賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)； 4.項(xiàng)目策略總建議：“開(kāi)拓、創(chuàng)新”原則 ◎（2）、那就不妨先把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來(lái)，而后建成的酒店商業(yè)部分和公寓部分就跟著升值，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)開(kāi)發(fā)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。全面把握，有的放矢：項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷都是建立在對(duì)目標(biāo)客戶群需求的分析之上，所以首前要了解目標(biāo)客戶群是誰(shuí)（即房子建好了買給誰(shuí)），他們需要什么樣的產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)之上然后再對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行最優(yōu)的設(shè)計(jì)與組合，不求最好而求最合適。2.3.整體規(guī)劃的調(diào)整意見(jiàn) 建議原則 ◎“可持續(xù)發(fā)展”原則 ◎1.逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤(pán)談樓盤(pán)，跳出賣點(diǎn)談賣點(diǎn)；5.◆ 政府對(duì)本項(xiàng)目的大力支持。離惠州市區(qū)不到20公里。O（機(jī)會(huì)）：◆ 稀缺資源，升值潛力大。T（威脅）：◆ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈造成客戶分流。 ★ ㈡ 分期開(kāi)發(fā)，先將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來(lái)，以此吸引人氣；然后開(kāi)發(fā)商業(yè)酒店部分，商業(yè)部分以首層商鋪為主，考慮到商鋪升值空間較大，應(yīng)以招商（外租）為主，酒店部分則做成酒店式公寓或者休閑俱樂(lè)部等形式（若考慮快速回收資金則可選擇酒店式公寓），為有需求的人群提供服務(wù)；最后觀察市場(chǎng)情況再來(lái)決定是否開(kāi)發(fā)公寓。★ ㈥ 一定要讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷同時(shí)進(jìn)行，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并積極與各個(gè)工廠的食堂聯(lián)系，力爭(zhēng)與之形成緊密的合作關(guān)系（工廠食堂可以降低采購(gòu)成本，我方可以吸引大量的客源），使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分先旺起來(lái)。選擇有突破性的定位，充分利用項(xiàng)目所特有的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而可以避開(kāi)項(xiàng)目的交通和人流量劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。（3） 產(chǎn)品定位（建筑形式）通過(guò)貴公司對(duì)項(xiàng)目的介紹（看過(guò)規(guī)劃效果圖），綜合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位，總結(jié)以上商業(yè)形態(tài)的特點(diǎn)基本，本人對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特提出以下建議供參考：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分根據(jù)其功能特性應(yīng)為開(kāi)放式結(jié)構(gòu)、低層建筑（一層或兩層），可以設(shè)計(jì)成多個(gè)進(jìn)出口，另外還要考慮其衛(wèi)生和通風(fēng)情況。商業(yè)部分應(yīng)放在首層（若有需要也可以在二樓做部分商鋪），上層為酒店、棋牌俱樂(lè)部等。如果從建筑成本考慮的話還可以將這部分和商業(yè)酒店放在一起，放在同一棟樓的最上層。 綜合商業(yè)部分本部分是項(xiàng)目的一個(gè)重要利潤(rùn)點(diǎn)，定價(jià)建議采用市場(chǎng)比較法與成本法相結(jié)合的方法。但本人曾在珠海做過(guò)一個(gè)類似的項(xiàng)目可供參考借鑒：當(dāng)時(shí)那個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)工建設(shè)就已經(jīng)有三分之一的面積被周邊工廠提前預(yù)定了，據(jù)了解有的工廠會(huì)為高級(jí)管理人員提供福利房，而工廠的房子又沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，而調(diào)動(dòng)戶口需要房產(chǎn)，故很多工廠有此需求。劃分方案一：將A、C、D三個(gè)單元作為一個(gè)單位整體租售，不考慮分開(kāi)租售。三、營(yíng)銷推廣策略總的營(yíng)銷原則是：“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，買出去”；以租帶售，租售并舉；當(dāng)既有客戶租又有客戶買時(shí)，若商鋪銷售價(jià)格能夠達(dá)到預(yù)期制定的價(jià)格，則優(yōu)先銷
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