某商業(yè)項目招商方案-wenkub
2023-05-22 09:55:32 本頁面
【正文】 圍（元 /㎡） 組中值 銷售單價（元 /㎡） 面積（㎡） 銷售收益（元） 首層 180~215 26,070 2,078 54,173,460 二層 110~135 16,170 2,418 39,099,060 三層 80~95 11,550 2,430 28,066,500 平均值 / / 17, / / 總值 / / / 6,926 121,339,020 ————————————————————— 第 5 頁共 15 頁 —————————————————— 銷售總體均價： 17, 元 /㎡，整體發(fā)售和分割返租出售的價格比取 :1(價格78 折 ,即 13,:17,)，則方案 A、 B的銷售影響計量分析如下表（ C14） ： C14 銷售影響計量分析 方 案 A B 單 位 說 明 相關(guān)銷售方式 分割反租銷售 整體、大面積發(fā)售 或以租代售 計量指標(biāo) 銷售總額 121,339,020 94,644,436 元 返租成本 19,451,096 0 元 共 5 年 營銷費用 3,033,476 1,892,889 元 A:: 銷售凈額 98,854,448 92,751,547 元 A、 B 銷售凈額差 6,102,901 / / 元 可見 ,方案 A 和 B 對銷售的影響可描述為 :方案 A 的成功實施可比方案 B 多給銷售帶來 6,102,901 元的貨幣收入。 6927 ㎡ =9,459,346 元 247。 B:c=0 裝修成本變動： 不同類型的商家對商場的內(nèi)外部裝修、軟硬件設(shè)施的要求是不一樣的，既不同的經(jīng)營布局和環(huán)境要求有不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)部處理，其直接 ————————————————————— 第 4 頁共 15 頁 —————————————————— 引起了裝修成本的變動，此項指標(biāo)的測算采用估算（無預(yù)算）。所以，返租成本非必然成本，只是不可預(yù)見成本。 ————————————————————— 第 3 頁共 15 頁 —————————————————— C12 方案量化指標(biāo)（假設(shè)招租后即時發(fā)售）： 指 標(biāo) 即時租金收入 營銷費用 返租成本 裝修成本變動 現(xiàn)金值 銷售價格負(fù)擔(dān) a b c d e f 方 A 2,327,697 116,385 11,670,658 / 9,459,346 1365 案 B 4,065,779 331,005 0 / 3,734,774 539 指標(biāo)說明及推算： 即時租金收入： 招商過程中發(fā)展商直接從商場租賃中所獲得的租 金收入，其計算見表C10 招商營銷費用： 因招商工作量和強度的不同而對其相關(guān)營銷費用產(chǎn)生影響，營銷費用按租金年收益總額的 2～ 4%比例； A： b=484,937 122%=116,385 元 B： b=919,457 123%=331,005 元 返租成本： 說明了招商方案對后期銷售的影響。指標(biāo)取值范圍是由一般到好。 C11 方案質(zhì)量指標(biāo)： 指 標(biāo) 租金 收入 返 租 壓力 招商 難度 銷售 影響 定 位 相關(guān)性 經(jīng)營 條件 經(jīng)營 風(fēng)險 方 案 A 低 大 較易 利好 很好 要求高 小 B 高 小 較難 一般 一般 一般要求 大 指標(biāo)說明： 租金收入： 項目招商時產(chǎn)生的租金收益，其具體數(shù)據(jù)見 C10 指標(biāo)取值范圍為由低到高。 ————————————————————— 第 1 頁共 15 頁 —————————————————— 第四部分 招商方案優(yōu)選 招商環(huán)境 ? 中心商業(yè)圈現(xiàn)處于成長狀態(tài) ? 多個高尚住宅區(qū)正在形成 ? 路網(wǎng)建設(shè)漸趨完善，各種商業(yè)正強勢進入 ? 舊商業(yè)和舊居住模式處于退隱階段 ? 片區(qū)商業(yè)建設(shè)有足夠的政策傾斜度 ? 定位相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場培育已開始并以初具規(guī)模 招商方案總體要求 ? 符合項目的商業(yè)定位 ? 具有可操作性和實用性 ? 方案要全面兼顧各方面的利益 ? 確保項目后續(xù)操作的成功 招商方案的提出 方案 A：整體出租，僅引進獨立的經(jīng)營管理品牌 方案 B：散租，引進小商家，自
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