【正文】 （代為租賃）都具備置業(yè)投資價值 策略意義： 不僅不把全部雞蛋 放在一個藍子里，而且兩條腿走路，雙市場開發(fā)。 四、項目開發(fā)策略原則 （一）復合原則： 避免單一產(chǎn)品（如住宅類產(chǎn)品）所可能帶來的市場壓力， “不把全部的雞蛋放在一個藍子里 ”，應該指出，單一項目 10萬㎡開發(fā)量，在鄭州不算少（媒體將 5 萬平方米推盤都稱為大盤）， 10 萬平方米單一產(chǎn)品（如小高層住宅）供應勢必引起市場同類產(chǎn)品價格波動，并且本項目周邊環(huán)視的幾個大盤都有可能視機而動，風險和競爭壓力不少。 ※ 周邊其他樓盤的競爭。 三、項目價值發(fā)現(xiàn) （ SWOT 分析） S 、 優(yōu)勢分析 ※ 緊臨 107國道（未來東環(huán)路）與農(nóng)業(yè)路，交通比較暢通； ※ 項目處于老城與鄭東 CBD 的過渡地段，依托 CBD，區(qū)域發(fā)展前景看好； ※ 項目屬于行政中心區(qū)，金水區(qū)又是近年的置業(yè)的熱點區(qū)域，市政配套設施比較齊全； ※ 項目周邊的汽車貿(mào)易及汽車修配業(yè)發(fā)達，這對本項目的商業(yè)物業(yè)帶來機會； ※ 臨街面廣，利于商服物業(yè)的發(fā)展； ※ 新拆遷擴建的常砦小學，對本項目的銷售有利； ※ 項目的展示面好，利于項目的形象建設； ※ 項目地型比較 平整、整齊，同時還處于規(guī)劃設計階段，提升了項目適應市場的靈活性； ※ 開發(fā)商享有政策優(yōu)勢，具備專業(yè)的開發(fā)理念。 未來發(fā)展 由于項目地塊位于鄭州城區(qū)的東部，緊靠未來的東環(huán)路，與規(guī)劃中 的鄭東新城僅一路之隔。 金融服務 周邊的銀行較多，如光大、中行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項目五分鐘路程，相對比較方便。提供居家生活配套，距離本項目最近的步行十五分鐘。一年之內(nèi)，往往夏秋暴雨成災，水量過多，而冬春則往往長期干旱，全省多年平均降水量為 785毫米，相當于 1296億立方米的水量。 C、周邊的道路車流量繁多，容易揚起塵土。 C、噪音污染：地塊的東面的 107 國道，未來規(guī)劃中的立交橋也在本項目前面，二面環(huán)路，常砦果菜市場距離本 項目很近，因交通與市場而產(chǎn)生的噪音影響較為嚴重。（見下圖：） E、北面，農(nóng)業(yè)路。 （三）地塊資源 項目地東臨 107國道，南面是果菜批發(fā)市場，西面是 常砦村，北臨農(nóng)業(yè)路，項目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片嘈雜之地，其它資源（列如樹木、河道等）基本缺乏。項目總建筑面積10萬平方米。 推廣通路定位 了解該社區(qū)消費群接觸媒體的習慣、文化層次，了解他們對媒體 ——廣告的心理反映。 建筑產(chǎn)品定位 通過對該項目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項目區(qū)域的人文習慣、生活方式以及項目地塊的交通、配套等基礎因素，并輔以對周邊環(huán)境的地產(chǎn)項目實態(tài)、競爭勢態(tài)及建筑文化的研究，為本項目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。目 錄 一、 市場定位前言 … ……………………………………………………4 定位策略 ……………………………………………………………………………5 定位推導思路 ………………………………………………………………………5 定位原則 …………………………………………………………………………7 二、 項目總體評價 ……………………………………………………………8 項目概況 ……………………………………………………………………………9 技術資料 ……………………………………………………………………………9 地塊資源 … …………………………………………………………………………10 周邊配套 ……………………………………………………………17 交通條件 …………………………………………………………………………19 街區(qū)功能 ………………………………………………………………………19 三、 項目價值發(fā)現(xiàn)（ SWOT 分析） ………………………………………………21 S 優(yōu)勢分析 …………………………………………………………………………22 W 劣勢分析 ………………………………………………………………………23 O 機會分析 …………………………… ……………………………………………24 T 威脅分析 …………………………………………………………………………25 四、 項目開發(fā)策略原則 ………………………………………………………26 復合原則 …………………………………………………27 適量原則 ………………………………………………………29 空缺差異原則 ……………………………………………30 創(chuàng)新需求原則 ………………………………………………………………33 經(jīng)濟 +美麗 …………………………………………………………34 相對效益原則 ………………………………… ………………………36 五、 項目綜合定位 ………………………………………………………37 產(chǎn)品定位 ……………………………………………………………38 項目目標對象定位 …………………………………………………………………38 產(chǎn)品定位 …………………………………………………………50 價格定位 ………………………………………………………………54 形象定位 …………………………………………………………………55 建筑風格定位 ……………………………………………………………60 項目發(fā)模式定位 ………………………………… …………………………61 開發(fā)競爭優(yōu)勢定位 ……………………………………………………………63 六、 項目案名 /主題口號（項目競爭力分析） ……………………………64 命名方式 ……………………………………65 命名建議 ……………………………………………………65 案名推薦 ……………………………………………………66 主題口號 ……………………………………………67 賣點梳理 ………………………………………………………68 七、價格策略 ………………………………………………70 定價原則 ……………………………………… ……71 可類比樓盤銷售單價 ………………………………………………………83 本項目市場銷售單價建議 …………………………………………………88 定價分析 …………………………………………………………………90 項目價格提升潛力分析 …………………………………………………………91 價格表模擬 …………………………………………………………50 一、市場定位前言 本報告立志在了解研究鄭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，預測未來發(fā)展趨勢，由市場反映的訊息定位本項目。 項目營銷推廣的主題定位 調(diào)查該項目環(huán)境的習慣文化、心理趨向 以及開發(fā)商的商號（投資商、開發(fā)商的企業(yè)品牌）、品牌（小區(qū)或花園命名）、信息傳播內(nèi)容和手段等并研究其優(yōu)劣勢，為項目銷售推廣的包裝、形象、訴求內(nèi)容等以及項目的傳播策略和定位提供依據(jù)。明確廣告定位，尋找最佳廣告訴求和信息（軟廣告及硬廣告）傳播方式，進行有效的廣告定位及媒體組合。 (具體位置見下圖 ) （二）技術資料 項目總占地面積： 平方米 。其自然資源的具體表現(xiàn)為： 周圍環(huán)境景觀 A、項目地現(xiàn)狀 B、東面， 107國道。（見下圖：） 環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評判幾乎為零。 社會治安狀況 本項目位于鄭州市的城市邊緣，靠近 107國道（未來的東環(huán)路）來往過境的車輛繁多，以及項目地南邊的果菜市場，項目地西面是常砦村的特殊位置，形成特殊的綜合環(huán)境，從而導致項目的周邊比較復雜的社會治安環(huán)境。 D、位于項目地南部的果菜批發(fā)市場，衛(wèi)生狀況極差。約有 76％的水量被植物、土壤吸收和水面蒸發(fā)，只有 24％的水量形 成了地表河川徑流，常常造成年際間旱澇不均的現(xiàn)象，這說明河南水資源利用的可靠性不大。 周邊居民文體設施 缺乏大型的公眾活動的文體場所，除購物外，市民戶外活動的機會比較少。 學校 教育概念對住宅地產(chǎn)的拉動是明顯的，規(guī) 劃拆遷擴建的常砦小學相臨，為本項目的小學教育提供了方便。在將來的發(fā)展中，東環(huán)路（現(xiàn)在的 107國道）將成為鄭州市的主要交通動脈，同時項目所在的區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵莸睦铣菂^(qū)與 CBDR 過渡地段，同時對鄭東新城的發(fā)展起到至關重要的作用，政府可能會大力整頓該片區(qū)的市場與市容，但可能還要經(jīng)過一段時間才能完成。 W、 劣勢分析 ※ 項目地塊的景觀較差； ※ 項目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會治安比較復雜； ※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項目的形象； ※ 項目的容積率高，項目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀。如： 德億時代城、 鑫苑名家、建業(yè)城市花園、錦江國際等，包括其他區(qū)域的樓盤均會分流部分客戶。 豐富產(chǎn)品線，具體產(chǎn)品策略是： 策略意義： 開發(fā)風險分散 互為賣點，互為配套 （二）適量原則： 10 萬平米總量控制下，實現(xiàn)少而多的開發(fā)原則，即 “多 ”—產(chǎn)品線豐富， “少 ”—各單一產(chǎn)品開發(fā)量控制（具體各產(chǎn)品開發(fā)量見《產(chǎn)品規(guī)則指導書》） 策略意義： 避免競爭 快速消化 （三）空缺差異原則： 作為一家新的房地產(chǎn)的首個項目，不具備直面競爭的品牌優(yōu)勢：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定