【正文】 目提供優(yōu)質(zhì)的軟件。項(xiàng)目總體推廣策略作為一個(gè)新開發(fā)樓盤，只要憑借真正做到過硬品質(zhì)的鍛造，再依靠先進(jìn)的營銷推廣一定能出奇制勝，必定能取得輝煌的業(yè)績。開發(fā)商擁有品質(zhì)意識(shí)，理念超前。 本案沿金山大道商鋪規(guī)劃為店中店的商業(yè)模式與格局，且整體面積過大，有部分客戶受傳統(tǒng)商鋪的影響，不接受這種商業(yè)模式與格局。 知名度較低：四季新城是孝順最大樓盤，知名度第一，并且從宣傳概念規(guī)劃上搶踞了孝順高檔住宅第一區(qū)的概念，本案在此方面已失去先天優(yōu)勢。（二）、項(xiàng)目劣勢 售價(jià)偏高：由于受地價(jià)、建筑用材等原因，本案價(jià)格肯定比起競爭對(duì)手四季新城、福泰龍、華豐商城來說要高很多，將給銷售帶來一定壓力與瓶頸。 投資機(jī)會(huì)點(diǎn)：由于金華、義烏市區(qū)連續(xù)上漲，已超出普通老百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力，可上升的空間相對(duì)較低，而孝順東鄰義烏市，西接金華，距離金華與義烏市區(qū)僅20余公里，而房價(jià)相對(duì)金華、義烏市區(qū)低的很多，形成價(jià)格洼地，投資增值空間大。SWOT分析指的是項(xiàng)目的優(yōu)劣勢、以及當(dāng)前環(huán)境下所存在的機(jī)會(huì)與威脅。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)已經(jīng)越來越小。五、消費(fèi)者分析消費(fèi)者購房，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，已步入理性，觀望態(tài)度也越來越濃，純粹的投資客也慢慢的在淡出市場。未來孝順鎮(zhèn)隨著工業(yè)園建立，位于金華、義烏交叉點(diǎn)的優(yōu)勢將越來越明顯，大力推行工業(yè)化發(fā)展，將促進(jìn)鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，居民的消費(fèi)水平也將極大提升。三、孝順當(dāng)前市場分析孝順位于金華和義烏兩地交叉點(diǎn)上，整體鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局缺少合理的規(guī)劃，交通不便利，相當(dāng)繁雜，無便利的交通工具。緊縮購房貸款。連續(xù)火爆多年的房地產(chǎn)業(yè)，為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了很大的促進(jìn)作用；但近年來由于開發(fā)商的狂熱圈地與購房貸款現(xiàn)象的嚴(yán)重，使得樓市風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行。但我們能夠確定，本方案對(duì)孝順商業(yè)廣場的成功銷售，具有極大的借鑒意義。事實(shí)上，我司自從接受該項(xiàng)目以來一直在思考這個(gè)問題。那么，孝順商業(yè)廣場項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里呢？孝順金三角商業(yè)廣場策劃方案前商業(yè)廣場服務(wù)小組經(jīng)過多日的分析與討論，《孝順商業(yè)廣場策劃方案》終于出籠。目錄第一部分關(guān)于孝順商業(yè)廣場的幾點(diǎn)建議一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議二、配套設(shè)施建議三、商鋪間隔建議四、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議第一部分房產(chǎn)界的這一現(xiàn)象引起了有關(guān)政府部門的高度關(guān)注，并引發(fā)了“中國樓市是否存在泡沫”的大討論。地產(chǎn)業(yè)也因此進(jìn)入了轉(zhuǎn)型期，具體表現(xiàn)在：一、開發(fā)商由于資金關(guān)系，拿地越來越難，投資也越來越謹(jǐn)慎；二、消費(fèi)者購房越來越理性，觀望態(tài)度越來越濃；三、純粹的投資客正慢慢淡出市場。城鎮(zhèn)無典型的支柱產(chǎn)業(yè)，配套公建少，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，文化娛樂場所少，衛(wèi)生環(huán)境差。工業(yè)化進(jìn)程必然帶來商業(yè)消費(fèi)，未來的商業(yè)環(huán)境也將越來越濃。但這并不表明消費(fèi)者的購房需求在萎縮。富裕的人們必然會(huì)將閑散資金用于投資再增值，而目前銀行利息不高，在“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念的影響下，投資商業(yè)物業(yè)的將大有人在。（一）、項(xiàng)目優(yōu)勢 地段：本案位于孝順鎮(zhèn)北部，北部是鎮(zhèn)政府未來規(guī)劃開發(fā)的重點(diǎn)，而本案是規(guī)劃開發(fā)區(qū)中“龍頭”位置，是連接老城區(qū)與新城區(qū)的一個(gè)重要結(jié)點(diǎn) 規(guī)劃理念：依托孝順商業(yè)廣場“以人為本”領(lǐng)先一步的規(guī)劃理念，規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)時(shí)代特征和地方特色、配套設(shè)施齊全、環(huán)境舒適優(yōu)美、合理豐富的戶型，并結(jié)合布局做到了“人車分流”、“商用，居住分流”。 規(guī)模中等：受地塊的原因，項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)偏小，將損失一大部分注重規(guī)模的高端客戶與投資客。商業(yè)氛圍有待培育：本案所在地雖然地處孝順的核心地段，但該區(qū)域總體商業(yè)氛圍還有待培訓(xùn)。 部分投資客戶擔(dān)心與杭州等地的類似商業(yè)物業(yè)一樣，由于后期管理不到位而難以經(jīng)營，從而影響投資信心。金華、義烏兩地發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)輻射與濃郁的商業(yè)氛圍。孝順作為正在規(guī)劃發(fā)展中的千年古鎮(zhèn)，房產(chǎn)業(yè)卻處于發(fā)展剛剛起步階段。本部分將根據(jù)前面市場分析得出的結(jié)論，從項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群體鎖定、媒體推廣策略、活動(dòng)營銷策略與定價(jià)策略等方面著手，把孝順總體形象的定位，著重解決孝順商業(yè)廣場在人們心目中的核心印象“是什么”或“將是什么”的問題。（二）理性化描述商業(yè)新焦點(diǎn)/商業(yè)新時(shí)代/商住金地帶口號(hào)詮釋：隨著孝順鎮(zhèn)城市化的發(fā)展和未來隨著工業(yè)園地的開發(fā)，居民的收入將越來越高，消費(fèi)的能力越來越強(qiáng)。（三）意義簡釋１、這一總體形象表現(xiàn)孝順商業(yè)廣場鮮明的本質(zhì)特征，又表達(dá)了它非凡的經(jīng)營氣魄，它預(yù)示著孝順都市化進(jìn)程領(lǐng)域中的一顆商業(yè)新星即將在千年古鎮(zhèn)升起。３、它語言簡潔，內(nèi)涵豐富，外延寬廣，可拓展的空間極為廣闊。感性化描繪Ａ、孝順最具現(xiàn)代化的商業(yè)圈Ｂ、孝順最高檔的商業(yè)圈C⑶現(xiàn)代簡約版設(shè)計(jì)理念，傳承百年繁華。◆對(duì)整體商業(yè)區(qū)域形象營造，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂觀。⑴15—25歲◆屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性?！粝M(fèi)力以中高檔為主電器、IT產(chǎn)品，有經(jīng)常性的休閑娛樂（飲食、酒吧等）的要求，并付以實(shí)施。◆注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。（四）、商業(yè)廣場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析⑴以投資為目的投資人士樹立孝順商業(yè)廣場商業(yè)廣場是孝順最興旺的商業(yè)圈，人流量、車流量較大，在孝順乃至金華義烏有較強(qiáng)的知名度。出于對(duì)商鋪的管理角度考慮以及對(duì)本項(xiàng)目情況的了解，投資者多以本地人為主。（五）、項(xiàng)目總體規(guī)劃推廣策略本項(xiàng)目的形象定位是以“RBD”(游憩商業(yè)區(qū))為主題，打造未來的商業(yè)模式：RBD(游憩商業(yè)區(qū))將成為本項(xiàng)目總體規(guī)劃的主線。Business另外一些CBD也逐漸因?yàn)楣δ艿恼{(diào)整形成了RBD的雛形，也就是在一個(gè)大型商業(yè)中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列商店服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，向消費(fèi)者提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。休閑娛樂功能：休閑娛樂是RBD的首要功能。商務(wù)功能：商務(wù)功能是RBD對(duì)傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)主要功能的沿襲以及擴(kuò)展。三、目標(biāo)客戶群體鎖定（一）區(qū)域鎖定以孝順鎮(zhèn)的土地拆遷農(nóng)民，鎮(zhèn)上居民，政府要員，機(jī)關(guān)人員，商人和金華、義烏兩地的商鋪投資客為主，以周邊鄉(xiāng)村農(nóng)民人為輔，他們看中的商業(yè)廣場重要的經(jīng)濟(jì)位置，未來的投資效益和更舒適的縣城都市生活。（四）市場角色定位依托：政府的規(guī)劃，未來可視的發(fā)展四、品質(zhì)策略品質(zhì)策略主要從孝順本有的硬件設(shè)施著手，并通過理念的規(guī)劃，最終達(dá)到的目的是把孝順商業(yè)廣場營造成為孝順商業(yè)投資和發(fā)展的制高點(diǎn)，達(dá)到品質(zhì)策劃與樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)兩者取長補(bǔ)短，相互輝映，完美融合。b、細(xì)致打造售樓中心，增強(qiáng)購買人群對(duì)物業(yè)品質(zhì)的信心。業(yè)態(tài)分布原則二：重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營。一層內(nèi)部和第兩層進(jìn)行規(guī)范化業(yè)態(tài)劃分，一樓對(duì)外商鋪可以自主經(jīng)營，以品牌中低檔服飾最佳，如邦威、森馬、達(dá)芙妮等。過程：成立管理公司；融入統(tǒng)一式管理服務(wù)；與客戶購買同步簽訂商場管理服務(wù)協(xié)議；商場服務(wù)準(zhǔn)則出臺(tái)；外聘商場管理顧問，做到商場管理與銷售同步進(jìn)入項(xiàng)目，提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念。統(tǒng)一管理此外，典雅的商場外觀與設(shè)置合理的休閑配套，確保了商場開業(yè)后的長遠(yuǎn)品位。彰顯至尊品質(zhì)孝順商業(yè)廣場，知名商業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)劃單位度身設(shè)計(jì)，引進(jìn)國際最流行“圍合式中庭景觀商業(yè)”模式。屆時(shí)，龐大的人流將使孝順商業(yè)廣場的經(jīng)營者們賺個(gè)盆滿缽流。最新富豪排行榜上，國美電器連鎖的黃光裕榮登榜首，其成功原因無非兩個(gè)字：規(guī)模。孝順商業(yè)廣場，城北金鉆地段，投資的處女地。機(jī)動(dòng)靈活的商鋪分割模式，輕松實(shí)現(xiàn)財(cái)富的夢(mèng)想；合理的業(yè)態(tài)分布，極大地增加了商鋪的贏利性。 在各階段劃分中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度以及行業(yè)銷售規(guī)律進(jìn)行分階段的重點(diǎn)安排，以達(dá)到順利銷售與利潤最大化的目的。（一）、不同目標(biāo)客戶的媒體推廣方式針對(duì)本地客戶，包括拆遷農(nóng)民、機(jī)關(guān)人員、商人的媒體推廣測量，采用發(fā)資料、發(fā)布路牌、圍墻、橫幅、縣臺(tái)電視掛角廣告等手段，贏得市場。宣傳內(nèi)容：配合當(dāng)?shù)仉娕_(tái)、電視臺(tái)和金華、義烏炒作孝順鎮(zhèn)北部。強(qiáng)銷期主題：孝順新商業(yè)時(shí)代來臨階段性廣告口號(hào)：a、針對(duì)義烏、金華投資客的廣告口號(hào)投資處女地一塊尚未開墾的金礦價(jià)格洼地購買場商業(yè)廣場六大原因更少的投資，更大的回報(bào)b、針對(duì)本地客戶的廣告口號(hào)一鋪養(yǎng)三代找一只下金蛋的雞獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商場旺鋪摸得著的經(jīng)營，看得見的回報(bào)10萬消費(fèi)大軍去哪里？階段目標(biāo)：全面包裝，樹立并鞏固項(xiàng)目的鮮明形象，主動(dòng)引導(dǎo)目標(biāo)客戶的置業(yè)心理，在獲得目標(biāo)客戶群的普遍認(rèn)同；并強(qiáng)化項(xiàng)目品牌形象，挖掘潛在客戶，綜合運(yùn)用各種推廣手段，針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。b、廣告：報(bào)紙廣告；開盤活動(dòng)， 尾盤期主題：此階段主要利用細(xì)節(jié)賣點(diǎn)做宣傳，銷售手法上應(yīng)該采取靈活的方式，注意收集客戶反映的情況為后期價(jià)格制定做出準(zhǔn)確的判斷。同期根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)置不同的公關(guān)活動(dòng)。項(xiàng)目開工典禮。召開產(chǎn)品說明會(huì)，商場