【正文】 也就是 “平均單價(jià) ” ※ 然后在對項(xiàng)目各區(qū)分別定出 “分區(qū)平均單價(jià) ” ※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價(jià)，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定。 ※ 本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的銷售平均價(jià)格基本在小高層住宅 2800元 /㎡，高層商務(wù)樓 3200元 /㎡，如：小高層住宅： “德億時(shí)代城 ”銷售均價(jià)為 3400元 /㎡、 “未來花園 ”銷售均價(jià)為 3400元 /㎡；高層商務(wù)樓： “綠洲商會大廈 ”銷售均價(jià) 3380/㎡、 “錦江國際大廈 ”銷售均價(jià)為 3050元 /㎡、 “金成國際 ”銷售均價(jià)為 3100元 /㎡。 （六）價(jià)格表模擬 價(jià)格表的制定 價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。 。 產(chǎn)權(quán)商場定價(jià) (5000 元 /㎡ ) 取決于投資回報(bào)方案（略） （五 ）項(xiàng)目價(jià)格提升潛力分析 項(xiàng)目位于 CBD 的邊緣。 ※ 從市場調(diào)研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價(jià)位在 18002800元 /平米之間、辦分樓的價(jià)位在 30003500 元 /㎡之間、首層商業(yè)的價(jià)格按項(xiàng)目所在的位置的差異其價(jià)格也在 320012021 元 /㎡之間，這說明價(jià)位體系已然形成，定價(jià)考慮市場依據(jù)和認(rèn)可度。 ※ 法律、政策因素 在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，政府的作 用非常大，為對市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行必要的監(jiān)督和調(diào)控，政府通常會制定一些政策、法律和法規(guī)。價(jià)格競爭也將轉(zhuǎn)化為功能競爭。一般而言成本是進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)的下限，是影響和制約產(chǎn)品定價(jià)的重要因素。一般，樓盤的價(jià)格策略的目標(biāo)無外乎以下幾點(diǎn)。作為高價(jià)消費(fèi)品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們在決定購房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎。彩虹岸、中原陽光、世紀(jì)春城、大世紀(jì)花園、美麗 365花城、鳳凰新城、城市中央花園、陽光國際村、水晶之城、金領(lǐng)港灣、金色文城、綿緞濱 物業(yè)形象的整體性 ——由于項(xiàng)目的物業(yè)類型包括寫字樓、商業(yè)、公寓、住宅，開發(fā)模式需要顧及整體形象。社區(qū)為他們提供課堂，讓孩子們通過參加音樂、繪畫、舞蹈學(xué)習(xí)班或其他形式，培養(yǎng)廣泛的興趣愛好。老人希望能夠相互照應(yīng)，經(jīng)常見面；子女希望孝敬老人、方便照顧；鄭州又是個(gè)生活比較方便的城市，因此會有部分人士選擇來鄭州養(yǎng)老。他們關(guān)心的是物業(yè)的品質(zhì)與投資價(jià)值，對價(jià)格不太敏感，購買的物業(yè)類型為大面積住宅或辦公用房，面積需求相對較大。在城區(qū)內(nèi)購買物業(yè)，可以用來自己居住或購買辦公樓用來投資或自己使用。同時(shí)希望自己和家人能有個(gè)比較舒適居住環(huán)境，讓生活更自由輕松些。他們大多已厭倦漂泊的生活，他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛關(guān)系，他們已對生活、愛情充滿責(zé)任感，他們希望安定，真正的安定，希望有一個(gè)家來使生活穩(wěn)定下來。 （五）經(jīng)濟(jì) +美的原則： 以住宅產(chǎn)品為例，說明（ BCG 矩形分析）開發(fā)性價(jià)比優(yōu)產(chǎn)品，具體講就是以 “中檔價(jià)位銷售中高端產(chǎn)品 ”。如： 德億時(shí)代城、 鑫苑名家、建業(yè)城市花園、錦江國際等，包括其他區(qū)域的樓盤均會分流部分客戶。在將來的發(fā)展中，東環(huán)路（現(xiàn)在的 107國道）將成為鄭州市的主要交通動(dòng)脈，同時(shí)項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵莸睦铣菂^(qū)與 CBDR 過渡地段，同時(shí)對鄭東新城的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，政府可能會大力整頓該片區(qū)的市場與市容，但可能還要經(jīng)過一段時(shí)間才能完成。 周邊居民文體設(shè)施 缺乏大型的公眾活動(dòng)的文體場所，除購物外，市民戶外活動(dòng)的機(jī)會比較少。 D、位于項(xiàng)目地南部的果菜批發(fā)市場，衛(wèi)生狀況極差。（見下圖：） 環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評判幾乎為零。 (具體位置見下圖 ) （二）技術(shù)資料 項(xiàng)目總占地面積： 平方米 。 項(xiàng)目營銷推廣的主題定位 調(diào)查該項(xiàng)目環(huán)境的習(xí)慣文化、心理趨向 以及開發(fā)商的商號（投資商、開發(fā)商的企業(yè)品牌）、品牌（小區(qū)或花園命名）、信息傳播內(nèi)容和手段等并研究其優(yōu)劣勢，為項(xiàng)目銷售推廣的包裝、形象、訴求內(nèi)容等以及項(xiàng)目的傳播策略和定位提供依據(jù)。 建筑產(chǎn)品定位 通過對該項(xiàng)目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項(xiàng)目區(qū)域的人文習(xí)慣、生活方式以及項(xiàng)目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對周邊環(huán)境的地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)態(tài)、競爭勢態(tài)及建筑文化的研究，為本項(xiàng)目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。項(xiàng)目總建筑面積10萬平方米。（見下圖：） E、北面，農(nóng)業(yè)路。 C、周邊的道路車流量繁多，容易揚(yáng)起塵土。提供居家生活配套，距離本項(xiàng)目最近的步行十五分鐘。 未來發(fā)展 由于項(xiàng)目地塊位于鄭州城區(qū)的東部，緊靠未來的東環(huán)路，與規(guī)劃中 的鄭東新城僅一路之隔。 ※ 周邊其他樓盤的競爭。 ——建議樓中樓（市場空缺） ——建議三錯(cuò)層（市場空缺） 產(chǎn)權(quán)式酒店 ——（市場空缺） 產(chǎn)權(quán)式商城 ——區(qū)域市場首個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)擁有自有產(chǎn)權(quán)的 “車居超市 ”（市場空缺） 底層臨街商鋪 ——略 （四）創(chuàng)新需求原則： 通過市調(diào)分析，鄭州處于 “改善居住條件 ”的置業(yè)階段，房地產(chǎn)置業(yè)以自用為主，房地產(chǎn)投資市場，尚未形成規(guī)模，市場上可供投資的產(chǎn)品有限； 本項(xiàng)目在以吸引置業(yè)自用為主的前提下，以有投資價(jià)值物業(yè)品種（具有唯一性）啟動(dòng)置業(yè)投資市場，其中產(chǎn)權(quán)式商場 （固定投資回報(bào)）產(chǎn)權(quán)式酒店（固定投資回報(bào)），SOHO 公寓，小戶型寫字樓（代為租賃）都具備置業(yè)投資價(jià)值 策略意義： 不僅不把全部雞蛋 放在一個(gè)藍(lán)子里，而且兩條腿走路，雙市場開發(fā)。 A、主流客戶分析（約占整體消費(fèi)群體的 82％） a、鄭州市的白領(lǐng)（約占整體消費(fèi)群體的 36％） ※ 年齡層： 2535歲 ※ 客戶特征描述： 他們可能是鄭州本地人，也可能是本省內(nèi)其他城市人分配到鄭州工作或自由打工，大多數(shù)工作三到五年左右，幾年的拼搏，已 基本找到適合自己的位置，有一份收并且比較穩(wěn)定的職業(yè)，他們有較好的文化教育背景，追求時(shí)尚品位的生活，但生活并不崇尚奢侈，在生活中逐漸走向成熟，事業(yè)處于起步階段，即將步入上升期，是城市未來發(fā)展的主力軍。 ※ 客戶心理描述： 因?yàn)椴幌肷钣胸?fù)擔(dān)，盡管可以買得起，也不想購買價(jià)格昂貴的房子，全家生活殷實(shí)、快樂、輕松、小孩子教育更重要。父母現(xiàn)在不是負(fù)擔(dān)，關(guān)鍵是要活得有面子。 e、非主流客戶簡析（約占整體消費(fèi)群體的 18％） ※ 鄭州 “洗灰一族 ” （約占整體消費(fèi)群體的 3％） 部分政府有灰色收入公務(wù)員為了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，又不想過分張揚(yáng)，會選擇在離市中心不遠(yuǎn)，交通條件和環(huán)境好的地方置業(yè)，以此將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，其可能是不以自己的名義購置房屋，在實(shí)際使用上，可能用來作為親屬居住或自己的靈活居所。 ※ 直系親屬在鄭 州的外省或外市人士（約占整體消費(fèi)群體的 5％） 部分非鄭州人士由于直系親屬在鄭州，主要是子女。 項(xiàng)目形象定位關(guān)鍵詞 ※ 和平、環(huán)保、運(yùn)動(dòng)、文明、親情 …… ※ 時(shí)尚、熱情、陽光、文化、健康 …… ※ 高尚、地位、品質(zhì)、尊貴、財(cái)富 …… 項(xiàng)目形象定位 都市中央，生活領(lǐng)袖 ——鄭州首席白領(lǐng)社區(qū) 附：文化定位 CBD 白領(lǐng)生活圈 ——居都市中央，引領(lǐng)時(shí)尚都市生活 在 產(chǎn)品塑造中需要盡可能體現(xiàn)出產(chǎn)品所提倡的生活：城市的、成功的、風(fēng)尚的 ※ 孩子 在這里，都喜歡三五成群玩騎木馬、溜滑梯、蹺蹺板等，城市里難得的玩泥巴、玩沙地也常能激發(fā)他們的創(chuàng)作的興趣。 會所資源的共享 ——針對我們的產(chǎn)品分類，我們的會所資源可有選擇性的共享。 （二）案名建議 A、項(xiàng)目整體案名： 世紀(jì)村 ○房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來樓市的低迷，讓諸多購房者持幣觀望。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的依據(jù)。發(fā)展商在建造、發(fā)售樓盤時(shí)所投入的各種費(fèi)用構(gòu)成了樓盤的生產(chǎn)、銷售成本。產(chǎn)品的差異化程度越高，所面臨的市場競爭也最小，價(jià)格已不再是銷 售的難點(diǎn)。如果企業(yè)的目標(biāo)是成長為市場的領(lǐng)先者，此時(shí)定價(jià)可采取低價(jià)入市的策略，占領(lǐng)鞏固市場份額。隨著項(xiàng)目小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后期逐步提高樓價(jià)售價(jià)，獲取更高的投資回報(bào)。 SOHO 定價(jià)（ 2600元 /㎡） 和在售小戶型住宅比，單價(jià)總價(jià)不存在優(yōu)勢，但作為白領(lǐng)小戶型酒店公寓（目前小戶型的升級版），其價(jià)位能為市場所認(rèn)同，且相比商務(wù)公寓存在單價(jià)和總價(jià)優(yōu)勢， 以 50㎡單價(jià) 2600 元 /㎡為例，首付 2 萬元，月供僅 800元，對月收入 2021～ 3000元的白領(lǐng)族存在吸引力。 價(jià)格模擬表 以一梯四戶的小高層，均價(jià) 2800元 /㎡為例，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是朝向差（ 10％）與層差（ 5％）分別計(jì)算 , 層差之間又將高層 (512)層差與低層（ 14）層層差分開計(jì)算，得出 每房價(jià)格，同時(shí)以八層為標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，其價(jià)格模擬表如下： 朝向 房號 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 八層 九層 十層 十一層 十二層 總價(jià) 均價(jià) 東南 A 2710 2740 2770 2835 2865 2900 2950 3008 3068 3125 3185 3245 35401 2950 西南 B 2690 2720 2750 2815 2845 2880 2930 2985 3045 3100 3160 3220 35160 2930 西北 C 2420 2440 2470 2530 2555 2585 2630