【正文】 案標(biāo)志性綜合商業(yè)物業(yè)的形象。扮演一個激發(fā)普通消費(fèi)者內(nèi)心向往和提供滿足這種向往的場地空間商業(yè)物業(yè)，而再引入一種全新的心情消費(fèi)照顧系統(tǒng)，使到來的消費(fèi)者感受到一種方方面面都能被照顧的氛圍，這個系統(tǒng)可以從各方面考慮，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龍等娛樂休閑設(shè)施。消費(fèi)習(xí)慣傾向于大型的商業(yè)氛圍濃厚的商圈nn其所需求的是一個大型的，新穎的集購物休閑娛樂為一體的大型場所，除購物外，能進(jìn)行各種的休閑娛樂活動。項(xiàng)目營銷推廣節(jié)奏“XXX廣場”媒體投放計劃——策略執(zhí)行計劃第一節(jié)：廣告戰(zhàn)略目標(biāo)銷售增長目標(biāo)針對項(xiàng)目目前經(jīng)營狀況，開展相應(yīng)廣告活動，開拓和贏得市場，提升項(xiàng)目價值，提高項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目潛在價值最大化，協(xié)助開發(fā)商獲取預(yù)期收益。酒店式公寓的訴求通過對本物業(yè)地段、交通、價格和物業(yè)管理等的訴求，推出迎合市場需求的酒店式公寓，彌補(bǔ)城內(nèi)寫字間的市場空缺。⑵ 權(quán)威性強(qiáng)，可信賴度高。具體推廣方案、預(yù)算目前尚需落實(shí)?！禭X日報》整彩版XX電視臺一周預(yù)熱昆山鋪王華彩樂章系列3月19日（周五）4月9日（周五）產(chǎn)權(quán)式酒店再掀高潮5月21日（周五）《XX日報》整彩版3萬全年期間可適量穿插一些報眼，㎝17㎝，預(yù)算：4133元 / 期，共5期小計：20665元。售樓員可以挖掘一些老客戶。九、物業(yè)：物業(yè)管理以專業(yè)理財、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報。文化象征價值（附件二）XX廣場圍墻策劃方案㎜總框架：分為三個部分，與樓書“商業(yè)百年”緊密相連，絲絲入扣。品質(zhì)保證價值◎商業(yè)百年是我們對商業(yè)文化的高度概括。根據(jù)定位可以采取開設(shè)“拍賣政策制造宣傳氣氛，加大力度”。八、50萬全年《XX日報》整彩版5月7日（周五）XX電視臺一周預(yù)熱《XX日報》整彩版《XX日報》1/2彩版3月5日（周五）XX鋪王隆重登場系列電臺場主要媒體安排具體如：戶外墻體廣告、戶外路牌廣告等。戶外及戶內(nèi)可根據(jù)不同節(jié)日、假日，對戶外及戶內(nèi)進(jìn)行全方位立體包裝，達(dá)到切合節(jié)日、假日氣氛，緊隨時尚、不斷革新、及時傳遞折價信息，借以吸引消費(fèi)者的目的。中高檔名品邀請名牌星級店入駐，通過對星級店的廣告宣傳，提升物業(yè)檔次。一個超常規(guī)的新穎的物業(yè)n其消費(fèi)習(xí)慣傾向于購買或租賃人流旺盛的商業(yè)區(qū)域。n 本案商場目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判及需求分析1隱性消費(fèi)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判通過對隱性客戶群的定位描述，得出其消費(fèi)心理有如下特征：n因?yàn)檫@種觀念早已存在于大眾消費(fèi)者心中，尤其是年輕一族，只是沒有相應(yīng)的配套空間將其激發(fā)出來。操作手法同酒店式公寓。我們可以先推出1/3的樓層來試盤，如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣得特別好，就迅速提價；相對滯銷的戶型就快速調(diào)整。項(xiàng)目總體整合營銷思路二、總體操盤計劃、步驟按照最優(yōu)組合，順序如下：第一階段：商業(yè)部分◎配套加入水系大堂，體現(xiàn)出項(xiàng)目的江南特色、品位檔次。在產(chǎn)品設(shè)計中，原則上戶型分為大、中、小三種面積，這三種面積滿足的客戶群體分別為投資者，都市新生代群體，感性消費(fèi)群體。酒店/公寓◎每戶都要考慮設(shè)玄關(guān)。面積大小在70150左右適當(dāng)調(diào)整，主力戶型以兩室、三室為主。必須給項(xiàng)目定出明確的主題或項(xiàng)目定位，在建筑風(fēng)格上融入經(jīng)營理念，比如：同樣是商業(yè)旗艦，我們是做這里的世紀(jì)金花還是中大國際，都需要我們?nèi)タ疾焓袌龅南M(fèi)能力與自身的運(yùn)作能力。逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點(diǎn)談賣點(diǎn)；5.“互動式”原則◎該類知名品牌商家進(jìn)入，有利于本案檔次定位的提高，使整體的形象更佳。使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點(diǎn)省外人流綜合購物百貨店引進(jìn)國際先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn)，形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，有助于提升整體商業(yè)水平，對促進(jìn)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。 競爭優(yōu)勢：專題式綜合購物廣場實(shí)施以合理價錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，除了為市場提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、物超所值商品及多元化商品種類外，還向廠商直接采購貨品和通過營銷網(wǎng)絡(luò)大量訂購品牌商品，利用EDI及VMI之幫助，加強(qiáng)成本控制，提高營運(yùn)效率，將極大地提升企業(yè)形象和綜合競爭力。在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域擴(kuò)大和交通堵塞情況下，消費(fèi)者需要縮短購物時間，提高采購效率，因而商家要為消費(fèi)者提供一站式購物環(huán)境。 　?。?）設(shè)有較大規(guī)模的停車場。 　　倉儲式商場 　　倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。 　　購物中心 　　購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 　?。?）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。 　?。?）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。 　?。?）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。第三章 項(xiàng)目產(chǎn)品的定位開發(fā)報告一、項(xiàng)目總體資金預(yù)算二、效益控制三、首期資金投入計劃四、項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場的時機(jī)建議五、這樣就消除了顧客的疲勞，延長了顧客的停留時間。商場樓層功能定位的說明 :逛、購、娛、食功能的統(tǒng)一 大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。來自全國各地及境外的投資客商（臺灣最大的半導(dǎo)體企業(yè)臺機(jī)電入駐上海、臺聯(lián)電入住蘇州必將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)下游廠家紛紛在周邊設(shè)廠，并延伸至房地產(chǎn)業(yè)）消費(fèi)者項(xiàng)目認(rèn)知程度概況◎出售方式均為一二層整體（上下層價格相同）出售，市場均價為8000元/㎡左右。分析：房價的大幅上揚(yáng)，預(yù)示著XX居民已經(jīng)開始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預(yù)示著昆山的房地產(chǎn)市場存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在：；，居住以不是昆山主要矛盾；；，自2001年后的人為因素導(dǎo)致房價上漲因素較多；那么，以上泡沫的成分的存在是否影響未來XX房地產(chǎn)的價格走勢？我們認(rèn)為短期內(nèi)（5年內(nèi)）不會影響，這主要及與以下理由：、蘇州的門庭、長江大三角的喉結(jié)，其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢不會改變。江蘇XX房地產(chǎn)市場發(fā)展概述◎ XX的房地產(chǎn)隨著XX市的經(jīng)濟(jì)攀升得到迅速的發(fā)展，XX市1998年、。社會專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。項(xiàng)目的主題文化定位是創(chuàng)造項(xiàng)目個性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項(xiàng)目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的依據(jù)。◎全產(chǎn)權(quán)商住社區(qū)。品牌創(chuàng)新價值?！?酒店式管理區(qū)域。高密度社區(qū)建設(shè)，不僅提高了土地的利用價值，節(jié)約了土地資源，同時有助于增進(jìn)人們之間的鄰里交往。新都市主義是在全面反思現(xiàn)代主義基礎(chǔ)上，提出的一種城市規(guī)劃與設(shè)計思想。新營銷策略創(chuàng)造的市場機(jī)會。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機(jī)會與空間。◎唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。目前XX市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。n品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價值不斷提升。商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局l2. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍先求不敗而后求全勝。l品牌時代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。通過前期招商，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。項(xiàng)目優(yōu)勢，商圈人氣興旺XXX廣場位于XX市中心地帶，屬于人民路頂級商業(yè)中心向次級商業(yè)中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震川路、柏廬路主干道，交通便利。柏廬路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。5. 綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。2．新生代市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)◎ 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會環(huán)境變化帶來的需求，如：XX市與上海、蘇州形成的“洼地效應(yīng)”，“城市規(guī)劃發(fā)展輻射效應(yīng)”，“商業(yè)、生活發(fā)展意識形態(tài)” 等。VV目前的商業(yè)業(yè)態(tài)，多以中、低檔次商品為主，并且XX市固有的商業(yè)格局和發(fā)展模式已明顯的顯示出其相對落后的商業(yè)特征，具體表現(xiàn)為：（1）商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“人民路”和“亭林路”為主，且“亭林路”商業(yè)繁華程度較弱；（2）商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所；（3）商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；（4）商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁?！蛐露际兄髁x發(fā)展地帶。城市品質(zhì)主要取決于規(guī)劃是否合理、設(shè)施是否先進(jìn)、管理是否有序，而不是取決于密度的大小。本項(xiàng)目所處于的 “土地混合開發(fā)地段”，在打造商業(yè)CBD的同時，也安排了適量的住宅、酒店、休閑、綠化和公共設(shè)施，從而使中心區(qū)保持永續(xù)的活力和繁華?！颉?qū)τ诒卷?xiàng)目而言，應(yīng)相當(dāng)重視“新都市主義”的規(guī)劃觀念及延伸價值。主題文化是項(xiàng)目的靈魂。詳見《市場調(diào)研報告》◎詳見《初步營銷報告》第二章 市場調(diào)研分析一、有些項(xiàng)目剛剛破土動工，預(yù)定者已蜂擁而至，據(jù)統(tǒng)計商品房價格上升值為2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅達(dá)27%，大大超過了13%的年均增幅，一些樓盤甚至漲幅達(dá)到每平米千元以上。今年上半年，%，交易量呈火爆之勢，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平；◎從產(chǎn)品方面來看，以獨(dú)立商鋪為主，商鋪開間45米居多，進(jìn)深一般在10米以上，以14米居多。近兩年存在部分浙江企業(yè)和個人投入大量資金炒作昆山樓盤◎?qū)ε涮椎氖袌鲂枨笊啼伄a(chǎn)品的設(shè)計和周邊能源