【正文】 構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。堅(jiān)持“顧客至上”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，不斷推出并提供一些增值服務(wù)給顧客，例如會(huì)員計(jì)劃、顧客特別購(gòu)物日和網(wǎng)上購(gòu)物等服務(wù)，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務(wù)。在商品采購(gòu)策略上可利用龐大的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)，大量采購(gòu)各式各樣的貨品，以?xún)r(jià)廉見(jiàn)長(zhǎng)，和其它零售商家實(shí)行差別化經(jīng)營(yíng)，形成自身的鮮明特色。另一方面，透過(guò)電腦化數(shù)據(jù)分析，如利用銷(xiāo)售終端系統(tǒng)、電子數(shù)據(jù)聯(lián)通系統(tǒng)及舉行定期的市場(chǎng)調(diào)查，不斷調(diào)整商品組合，從而迎合消費(fèi)者不斷變化的需求和喜好。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：專(zhuān)題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)施以合理價(jià)錢(qián)為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，除了為市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、物超所值商品及多元化商品種類(lèi)外，還向廠(chǎng)商直接采購(gòu)貨品和通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)大量訂購(gòu)品牌商品，利用EDI及VMI之幫助，加強(qiáng)成本控制，提高營(yíng)運(yùn)效率，將極大地提升企業(yè)形象和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 高效營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易(EDI)系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨計(jì)劃(VMI)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場(chǎng)的最新資料，降低成本，提高營(yíng)運(yùn)效率。服務(wù)宗旨：以合理價(jià)格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。選擇中等收入家庭作為主要服務(wù)對(duì)象，同時(shí)努力爭(zhēng)取低收入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭(zhēng)取客源，由嬰兒、兒童、年青人、成年人至老年人皆是目標(biāo)顧客群。在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域擴(kuò)大和交通堵塞情況下，消費(fèi)者需要縮短購(gòu)物時(shí)間，提高采購(gòu)效率，因而商家要為消費(fèi)者提供一站式購(gòu)物環(huán)境。 消費(fèi)群體資料分析顯示：消費(fèi)者的文化層次和生活素質(zhì)越來(lái)越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，旅游群體得到進(jìn)一步擴(kuò)展，對(duì)定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。未來(lái)大型商場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者。六、 　?。?）設(shè)有較大規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。 　　（6）采取倉(cāng)儲(chǔ)式陳列。 　　（4）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車(chē)用品、室內(nèi)用品等為主。 　?。?）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。 　　倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 　　倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷(xiāo)一體、低價(jià)銷(xiāo)售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。 　?。?）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。 　　（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制。 　?。?）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 　　購(gòu)物中心 　　購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 　?。?）營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無(wú)休日。 　　（3）居民徒步購(gòu)物57分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)。 　?。?）選址在居民住宅區(qū)、主干線(xiàn)公路邊，以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。 　?。?）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。 　?。?）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。 　?。?）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 　?。?）有一定面積的停車(chē)場(chǎng)地。 　　（5）采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。 　?。?）商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米左右。 　?。?）址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 　?。?）服務(wù)功能齊全。 　　（5）采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式。 　　（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類(lèi)齊全、少批量、高毛利。 　　（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下。第三章 項(xiàng)目產(chǎn)品的定位開(kāi)發(fā)報(bào)告一、項(xiàng)目總體資金預(yù)算二、效益控制三、首期資金投入計(jì)劃四、項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)建議五、 這種商場(chǎng)將同一類(lèi)商品集中起來(lái)，比較容易塑造出商場(chǎng)的個(gè)性，提供了一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，使購(gòu)物成為一種消閑，增加了顧客的購(gòu)買(mǎi)興趣和欲望。 專(zhuān)題式商場(chǎng)是圍繞著某一類(lèi)商品展開(kāi)服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購(gòu)物意識(shí)。 專(zhuān)題式商場(chǎng)的概念 近年來(lái)，國(guó)內(nèi)大型商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場(chǎng)增建過(guò)多，分流了購(gòu)買(mǎi)力。這樣就消除了顧客的疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。 基于上述兩點(diǎn)，購(gòu)物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂(lè)活動(dòng)。根據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購(gòu)買(mǎi)。商場(chǎng)樓層功能定位的說(shuō)明 :逛、購(gòu)、娛、食功能的統(tǒng)一 大型購(gòu)物中心以流動(dòng)人口為銷(xiāo)售對(duì)象，客流是它的生命線(xiàn)。昆山市各區(qū)域樓盤(pán)售價(jià)市中心區(qū)平均價(jià)： 多層2900元/平米高層3000元/平米城西平均價(jià)： 多層23002500元/平米別墅30004000元/平米城北平均價(jià)： 多層20002800元/平米城東平均價(jià)： 多層25002800元/平米高層27003300元/平米2. XX市各城區(qū)主要樓盤(pán)分布圖四、三、消費(fèi)者注意因素依次為：價(jià)格、樓盤(pán)質(zhì)量設(shè)計(jì)、環(huán)境、出租率、地產(chǎn)商實(shí)力、物業(yè)管理；◎來(lái)自全國(guó)各地及境外的投資客商（臺(tái)灣最大的半導(dǎo)體企業(yè)臺(tái)機(jī)電入駐上海、臺(tái)聯(lián)電入住蘇州必將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)下游廠(chǎng)家紛紛在周邊設(shè)廠(chǎng)，并延伸至房地產(chǎn)業(yè)）消費(fèi)者項(xiàng)目認(rèn)知程度概況◎外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層◎外省市在昆山經(jīng)商的民營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體勞動(dòng)者◎市場(chǎng)消費(fèi)心理2000年2002年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶(hù)群分析：◎出售方式均為一二層整體（上下層價(jià)格相同）出售，市場(chǎng)均價(jià)為8000元/㎡左右。在售項(xiàng)目80%以上均有商業(yè)鋪面，各項(xiàng)目對(duì)于商鋪產(chǎn)品目前只做意向登記，沒(méi)有明確的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間不約而同地定在12月份；◎商鋪投資意識(shí)強(qiáng)烈，需求市場(chǎng)旺盛?！?商業(yè)特征◎商業(yè)核心區(qū)相對(duì)較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來(lái)說(shuō)商業(yè)區(qū)域相對(duì)偏少，目前僅以“人民路”和“亭林路”為主，且“亭林路”商業(yè)繁華程度較弱；◎商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)場(chǎng)所；◎商業(yè)層次相對(duì)較低，市場(chǎng)缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；◎商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。昆山市商業(yè)概況：◎ 商業(yè)業(yè)態(tài)XX經(jīng)濟(jì)以“外向型”為主，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長(zhǎng)，商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上之勢(shì)。分析：房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)，預(yù)示著XX居民已經(jīng)開(kāi)始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預(yù)示著昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在：；，居住以不是昆山主要矛盾；；，自2001年后的人為因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲因素較多；那么，以上泡沫的成分的存在是否影響未來(lái)XX房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)？我們認(rèn)為短期內(nèi)（5年內(nèi)）不會(huì)影響，這主要及與以下理由：、蘇州的門(mén)庭、長(zhǎng)江大三角的喉結(jié)，其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢(shì)不會(huì)改變。自去年來(lái)XX市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，樓市出現(xiàn)了空前的火爆。隨著住房制度的改革和深化。XX市商品房施工面積1998和1999年基本持平，；，%，2001年增幅最為明顯。江蘇XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述◎ XX的房地產(chǎn)隨著XX市的經(jīng)濟(jì)攀升得到迅速的發(fā)展，XX市1998年、。詳見(jiàn)《物業(yè)模型》◎ 營(yíng)銷(xiāo)策劃。◎金融服務(wù)。社會(huì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)體系組合和利用。類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的優(yōu)劣取舍。土地競(jìng)拍的社會(huì)知名度。這里指的后價(jià)值開(kāi)發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性與持久性能夠?yàn)閷?lái)的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目的主題文化定位是創(chuàng)造項(xiàng)目個(gè)性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項(xiàng)目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計(jì)的依據(jù)。 “主題性”環(huán)境設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。在本項(xiàng)目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。建筑不等于藝術(shù)，因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)首先考慮的是不同項(xiàng)目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結(jié)構(gòu)、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)?！蛐露际兄髁x者重新反思人類(lèi)與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢(shì)，建筑設(shè)計(jì)適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面?？疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)懷。5. 延伸價(jià)值◎全產(chǎn)權(quán)商住社區(qū)。分功能開(kāi)發(fā)策略是建立在對(duì)于項(xiàng)目不同格局的特點(diǎn)互相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)之上的最終目的是要體現(xiàn)持續(xù)性?xún)r(jià)值與價(jià)值的最大化?！蚱放?創(chuàng)新的目的是千方百計(jì)為消費(fèi)者創(chuàng)造賞心悅目、震撼人心的品牌形象，品牌創(chuàng)新要從消費(fèi)者的心靈去尋找創(chuàng)新的靈感，要研究消費(fèi)者的信念系統(tǒng)、價(jià)值系統(tǒng)和審美經(jīng)驗(yàn)。品牌創(chuàng)新價(jià)值。③附近的企事業(yè)單位的情況，如單位種類(lèi)、單位數(shù)量、基本經(jīng)營(yíng)情況。3．市場(chǎng)環(huán)境：①周邊飯店、旅館，等級(jí)、經(jīng)營(yíng)情況（客源、房?jī)r(jià)等）。②鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，城市入口處、飛機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、汽車(chē)站、碼頭、地鐵出口、大型停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。◎ 酒店式管理區(qū)域。無(wú)論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織，抑或其他城市建設(shè)主張，都強(qiáng)調(diào)要滿(mǎn)足人的需求，尊重人性發(fā)展。因此對(duì)古建筑應(yīng)該加以保護(hù)和維護(hù)，而不能推倒重來(lái)。對(duì)現(xiàn)代主義的合理性主張，如城市效率觀念，新都市主義都完全繼承；同時(shí)對(duì)古典主義的規(guī)劃秩序、中軸對(duì)稱(chēng)、因形就勢(shì)等城市建設(shè)理念，也一并兼收并蓄。高密度社區(qū)建設(shè)，不僅提高了土地的利用價(jià)值，節(jié)約了土地資源，同時(shí)有助于增進(jìn)人們之間的鄰里交往。６．建設(shè)高密度社區(qū)，提升城市內(nèi)在品質(zhì)現(xiàn)代主義將高密度建筑與城市質(zhì)量相對(duì)立，其實(shí)這是一種誤解。４．設(shè)計(jì)城市公共空間在進(jìn)行城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，新都市主義十分重視城市公共空間的作用，強(qiáng)調(diào)要安排足夠的城市公共空間（如城市廣場(chǎng)、綠地、公園等），供人們休閑、娛樂(lè)和交流。２．面向公共交通進(jìn)行布局新都市主義主張“面向公共交通土地開(kāi)發(fā)”，城市規(guī)劃應(yīng)布置緊湊，以公共交通作為城市運(yùn)行的支持系統(tǒng)，商場(chǎng)、住宅、公園、辦公樓和公建設(shè)施，應(yīng)分布在可步行到達(dá)公交站點(diǎn)的范圍之內(nèi)。新都市主義是在全面反思現(xiàn)代主義基礎(chǔ)上，提出的一種城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)思想。◎頂級(jí)商業(yè)地段向次級(jí)商業(yè)地段過(guò)渡的輻射地帶。而我們?cè)诰唧w運(yùn)作中可以將一些新的操盤(pán)手法融入其中。新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。XX城市居民生活方式上相對(duì)落后，缺乏將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑一體