【正文】 活質(zhì)量都具有重要意義。堅持“顧客至上”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營理念，不斷推出并提供一些增值服務(wù)給顧客，例如會員計劃、顧客特別購物日和網(wǎng)上購物等服務(wù)，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務(wù)。在商品采購策略上可利用龐大的采購網(wǎng)絡(luò)，大量采購各式各樣的貨品，以價廉見長，和其它零售商家實行差別化經(jīng)營，形成自身的鮮明特色。另一方面，透過電腦化數(shù)據(jù)分析，如利用銷售終端系統(tǒng)、電子數(shù)據(jù)聯(lián)通系統(tǒng)及舉行定期的市場調(diào)查，不斷調(diào)整商品組合，從而迎合消費者不斷變化的需求和喜好。 競爭優(yōu)勢：專題式綜合購物廣場實施以合理價錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，除了為市場提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、物超所值商品及多元化商品種類外，還向廠商直接采購貨品和通過營銷網(wǎng)絡(luò)大量訂購品牌商品，利用EDI及VMI之幫助，加強成本控制，提高營運效率，將極大地提升企業(yè)形象和綜合競爭力。 高效營運系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易(EDI)系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨計劃(VMI)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場的最新資料，降低成本，提高營運效率。服務(wù)宗旨：以合理價格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。選擇中等收入家庭作為主要服務(wù)對象，同時努力爭取低收入階層，吸引高收入階層，最大限度地爭取客源，由嬰兒、兒童、年青人、成年人至老年人皆是目標(biāo)顧客群。在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域擴大和交通堵塞情況下，消費者需要縮短購物時間，提高采購效率，因而商家要為消費者提供一站式購物環(huán)境。 消費群體資料分析顯示：消費者的文化層次和生活素質(zhì)越來越高，中等收入階層人口和家庭數(shù)量日益增多，人口密度增加較快，旅游群體得到進一步擴展，對定位在中檔的大型綜合百貨超市需求將日益增加。未來大型商場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者。六、 　　（8）設(shè)有較大規(guī)模的停車場。 　?。?）采取倉儲式陳列。 　?。?）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。 　?。?）商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。 　　倉儲式商場 　　倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。 　　（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。 　　（4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。 　　（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 　　購物中心 　　購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 　?。?）營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。 　　（3）居民徒步購物57分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。 　?。?）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。 　?。?）設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。 　?。?）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 　　（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 　?。?）有一定面積的停車場地。 　?。?）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。 　?。?）商店營業(yè)面積在1000平方米左右。 　?。?）址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 　?。?）服務(wù)功能齊全。 　?。?）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。 　?。?）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。 　　（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下。第三章 項目產(chǎn)品的定位開發(fā)報告一、項目總體資金預(yù)算二、效益控制三、首期資金投入計劃四、項目產(chǎn)品進入市場的時機建議五、 這種商場將同一類商品集中起來，比較容易塑造出商場的個性，提供了一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種消閑，增加了顧客的購買興趣和欲望。 專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強化了消費者特定的購物意識。 專題式商場的概念 近年來，國內(nèi)大型商場經(jīng)濟效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場增建過多，分流了購買力。這樣就消除了顧客的疲勞，延長了顧客的停留時間。 基于上述兩點，購物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動。根據(jù)有關(guān)部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購買。商場樓層功能定位的說明 :逛、購、娛、食功能的統(tǒng)一 大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。昆山市各區(qū)域樓盤售價市中心區(qū)平均價： 多層2900元/平米高層3000元/平米城西平均價： 多層23002500元/平米別墅30004000元/平米城北平均價： 多層20002800元/平米城東平均價： 多層25002800元/平米高層27003300元/平米2. XX市各城區(qū)主要樓盤分布圖四、三、消費者注意因素依次為：價格、樓盤質(zhì)量設(shè)計、環(huán)境、出租率、地產(chǎn)商實力、物業(yè)管理；◎來自全國各地及境外的投資客商（臺灣最大的半導(dǎo)體企業(yè)臺機電入駐上海、臺聯(lián)電入住蘇州必將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)下游廠家紛紛在周邊設(shè)廠，并延伸至房地產(chǎn)業(yè)）消費者項目認(rèn)知程度概況◎外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層◎外省市在昆山經(jīng)商的民營企業(yè)主、個體勞動者◎市場消費心理2000年2002年XX房地產(chǎn)市場主要客戶群分析：◎出售方式均為一二層整體（上下層價格相同）出售，市場均價為8000元/㎡左右。在售項目80%以上均有商業(yè)鋪面，各項目對于商鋪產(chǎn)品目前只做意向登記，沒有明確的市場報價，開盤時間不約而同地定在12月份；◎商鋪投資意識強烈，需求市場旺盛。◎ 商業(yè)特征◎商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“人民路”和“亭林路”為主，且“亭林路”商業(yè)繁華程度較弱；◎商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所；◎商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；◎商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。昆山市商業(yè)概況：◎ 商業(yè)業(yè)態(tài)XX經(jīng)濟以“外向型”為主，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長，商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上之勢。分析：房價的大幅上揚，預(yù)示著XX居民已經(jīng)開始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預(yù)示著昆山的房地產(chǎn)市場存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在：；，居住以不是昆山主要矛盾；；，自2001年后的人為因素導(dǎo)致房價上漲因素較多；那么，以上泡沫的成分的存在是否影響未來XX房地產(chǎn)的價格走勢？我們認(rèn)為短期內(nèi)（5年內(nèi)）不會影響，這主要及與以下理由：、蘇州的門庭、長江大三角的喉結(jié)，其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢不會改變。自去年來XX市的房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，樓市出現(xiàn)了空前的火爆。隨著住房制度的改革和深化。XX市商品房施工面積1998和1999年基本持平，；，%，2001年增幅最為明顯。江蘇XX房地產(chǎn)市場發(fā)展概述◎ XX的房地產(chǎn)隨著XX市的經(jīng)濟攀升得到迅速的發(fā)展，XX市1998年、。詳見《物業(yè)模型》◎ 營銷策劃?！蚪鹑诜?wù)。社會專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。類比競爭物業(yè)的優(yōu)劣取舍。土地競拍的社會知名度。這里指的后價值開發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能夠為將來的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅實的基礎(chǔ)。項目的主題文化定位是創(chuàng)造項目個性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的依據(jù)。 “主題性”環(huán)境設(shè)計的延伸價值。在本項目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。建筑不等于藝術(shù)，因為建筑設(shè)計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結(jié)構(gòu)、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。◎新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設(shè)計適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。考察新都市主義的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關(guān)懷。5. 延伸價值◎全產(chǎn)權(quán)商住社區(qū)。分功能開發(fā)策略是建立在對于項目不同格局的特點互相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)之上的最終目的是要體現(xiàn)持續(xù)性價值與價值的最大化?！蚱放?創(chuàng)新的目的是千方百計為消費者創(chuàng)造賞心悅目、震撼人心的品牌形象，品牌創(chuàng)新要從消費者的心靈去尋找創(chuàng)新的靈感，要研究消費者的信念系統(tǒng)、價值系統(tǒng)和審美經(jīng)驗。品牌創(chuàng)新價值。③附近的企事業(yè)單位的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營情況。3．市場環(huán)境：①周邊飯店、旅館，等級、經(jīng)營情況（客源、房價等）。②鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，城市入口處、飛機場、火車站、汽車站、碼頭、地鐵出口、大型停車場、商業(yè)網(wǎng)點等?！?酒店式管理區(qū)域。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其他城市建設(shè)主張，都強調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。因此對古建筑應(yīng)該加以保護和維護，而不能推倒重來。對現(xiàn)代主義的合理性主張，如城市效率觀念，新都市主義都完全繼承；同時對古典主義的規(guī)劃秩序、中軸對稱、因形就勢等城市建設(shè)理念，也一并兼收并蓄。高密度社區(qū)建設(shè)，不僅提高了土地的利用價值，節(jié)約了土地資源，同時有助于增進人們之間的鄰里交往。６．建設(shè)高密度社區(qū)，提升城市內(nèi)在品質(zhì)現(xiàn)代主義將高密度建筑與城市質(zhì)量相對立，其實這是一種誤解。４．設(shè)計城市公共空間在進行城市規(guī)劃和設(shè)計時，新都市主義十分重視城市公共空間的作用，強調(diào)要安排足夠的城市公共空間（如城市廣場、綠地、公園等），供人們休閑、娛樂和交流。２．面向公共交通進行布局新都市主義主張“面向公共交通土地開發(fā)”，城市規(guī)劃應(yīng)布置緊湊，以公共交通作為城市運行的支持系統(tǒng)，商場、住宅、公園、辦公樓和公建設(shè)施，應(yīng)分布在可步行到達(dá)公交站點的范圍之內(nèi)。新都市主義是在全面反思現(xiàn)代主義基礎(chǔ)上，提出的一種城市規(guī)劃與設(shè)計思想?！蝽敿壣虡I(yè)地段向次級商業(yè)地段過渡的輻射地帶。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。新營銷策略創(chuàng)造的市場機會。XX城市居民生活方式上相對落