鄭州太康路項(xiàng)目提案報告(商業(yè)部分)(存儲版)
【正文】 者一個有力的保證。對于急需資金的開發(fā)商是個很靈活的操作手段。這種銷售市場上稱“帶租金銷售”。 ● 返租回報： 返租回報是投資者以按揭形式將商鋪買下，然后交回開發(fā)商， 由開發(fā)商負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租出去，每月租金返還投資者。商場的規(guī)模設(shè)計要適度，太小不足形成賣場，太大也會出現(xiàn)空殼現(xiàn)象。此方式可減少租戶前期投入，吸納市場較廣。 先租后售的另一種情況是，租用者不一定就是購買者，開發(fā)商先將物業(yè)出租，再找購買者。 ● 以快打慢： 根據(jù)開發(fā)商需要在保證合理利潤（甚至低于行業(yè)平均利潤）的前提下，以最快速度完成項(xiàng)目銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。這樣便于管理，而且有利于確定商鋪的真正價值，以便后期獲得最大利潤。頂級品牌會選擇有商業(yè)氛圍但又不會過于喧嘩的商業(yè)街。原本應(yīng)該只屬于少數(shù)人參與的投資活動，卻因商家靈活的銷售策略而變成了全民投資。 經(jīng)營管理 : 聘請知名商場經(jīng)營管理公司 ,為購買者提供信心保證。 三、 產(chǎn)品規(guī)劃 功能分配 ： ● 地下層：特色超市，或者迪廳， 特色餐飲 ●一樓：運(yùn)動休閑專賣，運(yùn)動器材，玩家精品 ●二樓：日韓流行服飾 ●三樓：娛樂城 —— 量販 KTV，電玩廣場， 各種店鋪可允許交叉，但每一層最好有一個明確的副主題，和我們的主題定位 相得益彰。 （ 2） 收入狀況： 以商鋪總價 40 萬計，首付四成 16 萬，十年貸款，月供 3000 多，所以購買者年收入應(yīng)在六萬以上，或者家庭有 20 萬以上儲蓄者。 10 ◆ 產(chǎn)品定位篇 一、 本案市場定位 定位表述 時尚休閑購物廣場 定位支撐 小商品和服裝批發(fā)市場都集中火車站周圍，我們的位置決定我們不能效仿它們；百貨業(yè)競爭太激烈 —— 二七塔周邊百貨商場都半死不活的，加上在建的幾個大項(xiàng)目，百貨是肯定不要做的；百年德化、丹尼斯的夢幻世界和大上海步行街都在拿“一站式購物休閑廣場”做文章，我們的條件雖不足以與這幾個案競爭，但我們也可用“一站式購物休閑廣場”這個時尚旗號，另辟蹊徑，追求更有針對性的市場定位。 定位：大型購物休閑娛樂中心， shopping mall 2021 年 12 月開業(yè)，建筑面積達(dá) 8 萬平方米的鄭州匯龍城休閑購物中心，是鄭州乃至河南全省迄今為止單體面積最大的商業(yè)設(shè)施，引入了 三和百貨、世界零售巨頭普樂斯馬特的諾馬特超市、國際品牌德克士、神秘海底西餐廳、酒吧、小廳影院、電子游戲廳、音像店、 書店、茶室、射箭館。 商場名稱 友誼 商廈 亞細(xì)亞 國美 家電 天然商廈 商城 大廈 北京 華聯(lián) 鄭州 百貨 金博 大商城 人民路丹尼斯 7 周邊商鋪?zhàn)饨鸨容^ (單位 :元 /平方 ) 東太康路 臨街門面 二七路 臨街門面 金博大 西太康路 臨街門面 機(jī)電市場 （本案所在） 銘功路 臨街門面 一樓 二樓 三樓 臨街 市場 500 左右 鄭州旺街 400 — 500租金下降 600 400 500 200— 400 100— 150 100 80— 150 表中可以看出，太康路從東向西，租金不斷下降，這是本案的劣勢。 本案所處的位置周邊日后將有鄭州本地最強(qiáng)的丹尼斯百貨和世界最強(qiáng)的沃爾瑪超市，這將為我們帶來大量的人氣和賣點(diǎn)，但也基本構(gòu)成 了我們不能做同類產(chǎn)品的主要原因。童裝，仕女生活館 6 五樓 家家服裝量販 運(yùn)動休閑廣場。 5 周邊商場業(yè)態(tài)比較 商場名稱 友誼 商廈 亞細(xì)亞 國美 家電 天然商廈 商城 大廈 北京 華聯(lián) 鄭州 百貨 金博 大商城 人民路丹尼斯 定位 大眾百貨 大眾百貨 專業(yè)家電商場 專業(yè)家電為主 大眾百貨 大眾百貨、超市 大眾百貨 中高檔百貨，超市 中高檔百貨，超市 經(jīng)營情況 一般 一般 較好 較好 一般 良 一般 好 好 負(fù)一樓 迪信通旗艦店 鞋帽皮具 小家電 華聯(lián)超市、迪信通手機(jī)零售、美食廣場 世紀(jì)聯(lián)華超市 丹尼斯大賣場 一樓 金鑫珠寶城 食品 ,.煙酒、化妝品 醫(yī)藥保健品 數(shù)碼、手機(jī)、電腦 明達(dá)眼鏡、中鑫億通通訊城 品牌專賣店、中鑫億通數(shù)碼商場 流行名品廣場。 13 層為百貨商場 負(fù) 1+四五層為休閑餐飲 六層為影院 街為酒吧街：主體三層， 商鋪面積（樓層 . 面積） 1 4050 平米 1 20— 30 平米 2 5570 平米 1， 2 20— 30 平米 3 66 平米 金街 70 平米以上 價格 1 均價 萬 上海商城只有負(fù)一和一二層可賣，其他為開發(fā)商自營 ,目前具體定價還沒出來，會比百年德化高一點(diǎn)。目前，這塊約 30 畝的地方已開始拆遷，將來，鄭州沃爾瑪大 型購物中心旗艦店將在這里巍巍然拔地而起。 ● 鄭州新天地：住宅 +商鋪，規(guī)劃建筑面積 15 萬平方米，商業(yè)部分達(dá)到 8 萬平方米，首倡“體驗(yàn)式都市生活社區(qū)”，采用商業(yè)街的商業(yè)模式。 鄭州太康路 ?項(xiàng)目提案報告（商業(yè)部分） 一． 市場分析篇 1． 市場背景分析 2． 相關(guān)商鋪分析 3． 本案 SWOT 分析 二． 產(chǎn)品定位篇 1． 本案形象定位 2． 目標(biāo)客群定位 3． 產(chǎn)品功能定位 4． 相關(guān)配套建議 上海星觀達(dá)陣地產(chǎn)營銷公司 2021 年 12 月 31 日
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