鄭州太康路項(xiàng)目提案報(bào)告(商業(yè)部分)(存儲(chǔ)版)
【正文】 者一個(gè)有力的保證。對(duì)于急需資金的開發(fā)商是個(gè)很靈活的操作手段。這種銷售市場(chǎng)上稱“帶租金銷售”。 ● 返租回報(bào)： 返租回報(bào)是投資者以按揭形式將商鋪買下，然后交回開發(fā)商， 由開發(fā)商負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租出去，每月租金返還投資者。商場(chǎng)的規(guī)模設(shè)計(jì)要適度，太小不足形成賣場(chǎng)，太大也會(huì)出現(xiàn)空殼現(xiàn)象。此方式可減少租戶前期投入，吸納市場(chǎng)較廣。 先租后售的另一種情況是，租用者不一定就是購(gòu)買者，開發(fā)商先將物業(yè)出租，再找購(gòu)買者。 ● 以快打慢： 根據(jù)開發(fā)商需要在保證合理利潤(rùn)（甚至低于行業(yè)平均利潤(rùn)）的前提下，以最快速度完成項(xiàng)目銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。這樣便于管理，而且有利于確定商鋪的真正價(jià)值，以便后期獲得最大利潤(rùn)。頂級(jí)品牌會(huì)選擇有商業(yè)氛圍但又不會(huì)過于喧嘩的商業(yè)街。原本應(yīng)該只屬于少數(shù)人參與的投資活動(dòng)，卻因商家靈活的銷售策略而變成了全民投資。 經(jīng)營(yíng)管理 : 聘請(qǐng)知名商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司 ,為購(gòu)買者提供信心保證。 三、 產(chǎn)品規(guī)劃 功能分配 ： ● 地下層：特色超市，或者迪廳， 特色餐飲 ●一樓：運(yùn)動(dòng)休閑專賣，運(yùn)動(dòng)器材，玩家精品 ●二樓：日韓流行服飾 ●三樓：娛樂城 —— 量販 KTV，電玩廣場(chǎng)， 各種店鋪可允許交叉，但每一層最好有一個(gè)明確的副主題，和我們的主題定位 相得益彰。 （ 2） 收入狀況： 以商鋪總價(jià) 40 萬(wàn)計(jì)，首付四成 16 萬(wàn)，十年貸款，月供 3000 多，所以購(gòu)買者年收入應(yīng)在六萬(wàn)以上，或者家庭有 20 萬(wàn)以上儲(chǔ)蓄者。 10 ◆ 產(chǎn)品定位篇 一、 本案市場(chǎng)定位 定位表述 時(shí)尚休閑購(gòu)物廣場(chǎng) 定位支撐 小商品和服裝批發(fā)市場(chǎng)都集中火車站周圍，我們的位置決定我們不能效仿它們；百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太激烈 —— 二七塔周邊百貨商場(chǎng)都半死不活的，加上在建的幾個(gè)大項(xiàng)目，百貨是肯定不要做的；百年德化、丹尼斯的夢(mèng)幻世界和大上海步行街都在拿“一站式購(gòu)物休閑廣場(chǎng)”做文章，我們的條件雖不足以與這幾個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)，但我們也可用“一站式購(gòu)物休閑廣場(chǎng)”這個(gè)時(shí)尚旗號(hào)，另辟蹊徑，追求更有針對(duì)性的市場(chǎng)定位。 定位：大型購(gòu)物休閑娛樂中心， shopping mall 2021 年 12 月開業(yè)，建筑面積達(dá) 8 萬(wàn)平方米的鄭州匯龍城休閑購(gòu)物中心，是鄭州乃至河南全省迄今為止單體面積最大的商業(yè)設(shè)施，引入了 三和百貨、世界零售巨頭普樂斯馬特的諾馬特超市、國(guó)際品牌德克士、神秘海底西餐廳、酒吧、小廳影院、電子游戲廳、音像店、 書店、茶室、射箭館。 商場(chǎng)名稱 友誼 商廈 亞細(xì)亞 國(guó)美 家電 天然商廈 商城 大廈 北京 華聯(lián) 鄭州 百貨 金博 大商城 人民路丹尼斯 7 周邊商鋪?zhàn)饨鸨容^ (單位 :元 /平方 ) 東太康路 臨街門面 二七路 臨街門面 金博大 西太康路 臨街門面 機(jī)電市場(chǎng) （本案所在） 銘功路 臨街門面 一樓 二樓 三樓 臨街 市場(chǎng) 500 左右 鄭州旺街 400 — 500租金下降 600 400 500 200— 400 100— 150 100 80— 150 表中可以看出，太康路從東向西，租金不斷下降，這是本案的劣勢(shì)。 本案所處的位置周邊日后將有鄭州本地最強(qiáng)的丹尼斯百貨和世界最強(qiáng)的沃爾瑪超市，這將為我們帶來(lái)大量的人氣和賣點(diǎn)，但也基本構(gòu)成 了我們不能做同類產(chǎn)品的主要原因。童裝，仕女生活館 6 五樓 家家服裝量販 運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)。 5 周邊商場(chǎng)業(yè)態(tài)比較 商場(chǎng)名稱 友誼 商廈 亞細(xì)亞 國(guó)美 家電 天然商廈 商城 大廈 北京 華聯(lián) 鄭州 百貨 金博 大商城 人民路丹尼斯 定位 大眾百貨 大眾百貨 專業(yè)家電商場(chǎng) 專業(yè)家電為主 大眾百貨 大眾百貨、超市 大眾百貨 中高檔百貨，超市 中高檔百貨，超市 經(jīng)營(yíng)情況 一般 一般 較好 較好 一般 良 一般 好 好 負(fù)一樓 迪信通旗艦店 鞋帽皮具 小家電 華聯(lián)超市、迪信通手機(jī)零售、美食廣場(chǎng) 世紀(jì)聯(lián)華超市 丹尼斯大賣場(chǎng) 一樓 金鑫珠寶城 食品 ,.煙酒、化妝品 醫(yī)藥保健品 數(shù)碼、手機(jī)、電腦 明達(dá)眼鏡、中鑫億通通訊城 品牌專賣店、中鑫億通數(shù)碼商場(chǎng) 流行名品廣場(chǎng)。 13 層為百貨商場(chǎng) 負(fù) 1+四五層為休閑餐飲 六層為影院 街為酒吧街：主體三層， 商鋪面積（樓層 . 面積） 1 4050 平米 1 20— 30 平米 2 5570 平米 1， 2 20— 30 平米 3 66 平米 金街 70 平米以上 價(jià)格 1 均價(jià) 萬(wàn) 上海商城只有負(fù)一和一二層可賣，其他為開發(fā)商自營(yíng) ,目前具體定價(jià)還沒出來(lái)，會(huì)比百年德化高一點(diǎn)。目前，這塊約 30 畝的地方已開始拆遷，將來(lái)，鄭州沃爾瑪大 型購(gòu)物中心旗艦店將在這里巍巍然拔地而起。 ● 鄭州新天地：住宅 +商鋪，規(guī)劃建筑面積 15 萬(wàn)平方米，商業(yè)部分達(dá)到 8 萬(wàn)平方米，首倡“體驗(yàn)式都市生活社區(qū)”，采用商業(yè)街的商業(yè)模式。 鄭州太康路 ?項(xiàng)目提案報(bào)告（商業(yè)部分） 一． 市場(chǎng)分析篇 1． 市場(chǎng)背景分析 2． 相關(guān)商鋪分析 3． 本案 SWOT 分析 二． 產(chǎn)品定位篇 1． 本案形象定位 2． 目標(biāo)客群定位 3． 產(chǎn)品功能定位 4． 相關(guān)配套建議 上海星觀達(dá)陣地產(chǎn)營(yíng)銷公司 2021 年 12 月 31 日
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