【正文】 （2）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和休閑娛樂(lè)酒店資源稀缺，周圍五公里以內(nèi)沒(méi)有農(nóng)貿(mào)集市和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，可以說(shuō)本項(xiàng)目是順應(yīng)市場(chǎng)需求。（5） 項(xiàng)目總建議經(jīng)過(guò)我們的現(xiàn)場(chǎng)勘察分析，綜合貴公司的最初開發(fā)設(shè)計(jì)理念，本人從前程策劃的角度對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)定位以及營(yíng)銷推廣提出以下建議，僅供參考：★ ㈠ 根據(jù)市場(chǎng)需求情況對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃，特別注意設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，建議定位為工業(yè)配套的綜合型商業(yè)區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。位置應(yīng)鄰主干道擺放，建筑外觀一定要時(shí)尚，可以適當(dāng)用顏色涂料或幕墻來(lái)裝飾。（5） 商鋪劃分根據(jù)商鋪建筑形狀，先將商鋪預(yù)先分割成三種組合方案，然后根據(jù)意向客戶的需求再來(lái)決定如何進(jìn)行租售。由于通過(guò)米柜臺(tái)銷售的全面提價(jià)，銷售價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)翻了一倍，這樣發(fā)展商實(shí)際回籠的資金，即是按照原定銷售價(jià)格執(zhí)行銷售的資金數(shù)額；同時(shí)，如果將銷售執(zhí)行價(jià)格再提升30%，使得商鋪總價(jià)相當(dāng)于原商鋪總價(jià)的230%，使得所回籠50%的資金就相當(dāng)于原價(jià)格總量的115%。（10）、 通過(guò)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制“總價(jià)”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。沒(méi)有人氣那么商業(yè)部分就做不起來(lái)，從而嚴(yán)重影響項(xiàng)目的投資回報(bào)率。（3） 租售并舉，快速收益套現(xiàn)整個(gè)商鋪的建筑形式和面積規(guī)?？陀^上有一定的銷售難度，即使是在定位有充足推廣價(jià)值的情況下，仍然無(wú)法確保一定銷售成功。 公寓部分根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)定價(jià)，因本人不了解目標(biāo)市場(chǎng)情況故這部分先不做分析。要想讓本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際需求更相融合，關(guān)鍵在建筑規(guī)劃和對(duì)細(xì)節(jié)的處理上。隨著項(xiàng)目周邊的工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和酒店公寓、商業(yè)部分的市場(chǎng)需求將會(huì)逐步擴(kuò)大。賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)； 4.那就不妨先把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來(lái)，而后建成的酒店商業(yè)部分和公寓部分就跟著升值，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)開發(fā)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。整體規(guī)劃的調(diào)整意見 建議原則 ◎◆ 政府對(duì)本項(xiàng)目的大力支持。 ★ ㈡ 分期開發(fā)，先將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來(lái)，以此吸引人氣；然后開發(fā)商業(yè)酒店部分，商業(yè)部分以首層商鋪為主，考慮到商鋪升值空間較大，應(yīng)以招商（外租）為主，酒店部分則做成酒店式公寓或者休閑俱樂(lè)部等形式（若考慮快速回收資金則可選擇酒店式公寓），為有需求的人群提供服務(wù)；最后觀察市場(chǎng)情況再來(lái)決定是否開發(fā)公寓。商業(yè)部分應(yīng)放在首層（若有需要也可以在二樓做部分商鋪），上層為酒店、棋牌俱樂(lè)部等。劃分方案一：將A、C、D三個(gè)單元作為一個(gè)單位整體租售，不考慮分開租售。既然以業(yè)主名義按揭，商鋪當(dāng)然10年后歸業(yè)主所有；月供樓款由商鋪的利潤(rùn)支出，若商鋪利潤(rùn)不夠，由經(jīng)營(yíng)者和新公司共同按比例負(fù)擔(dān)；商鋪所有權(quán)歸業(yè)主所有，經(jīng)營(yíng)權(quán)比例30%：70%，即新公司30%，業(yè)主70%；商鋪經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容以我方規(guī)定范圍內(nèi)，資金、經(jīng)營(yíng)等由業(yè)主負(fù)責(zé)；聯(lián)營(yíng)合同簽到訂時(shí)，業(yè)主預(yù)交一年供樓總額作押金；聯(lián)營(yíng)合同可一簽10年，中途變故、轉(zhuǎn)