【正文】 等以外的次級城市消費力量已明顯成長至不可忽視的地步，大型專業(yè)市場也紛紛轉(zhuǎn)往次級都會區(qū)發(fā)展，由于周邊商圈的成熟，使城市中原來核心商圈的地位開始受到威脅和動搖。專業(yè)市場經(jīng)營模式主要采取聯(lián)營為主的經(jīng)營方式。 本章相關(guān)結(jié)論l 達(dá)州市宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好。城市遠(yuǎn)期規(guī)劃(2020年)為四川商貿(mào)大城市,建成區(qū)為50平方公里,市區(qū)集聚人口80萬人。在此次市場研究過程中，為真實反映目標(biāo)客戶的投資心態(tài)；幫助項目進(jìn)行正確的專業(yè)市場定位，我們一共設(shè)計了三部分共10個主題的調(diào)查，分別是背景資料調(diào)查（幫助正確認(rèn)識項目大環(huán)境）；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢調(diào)查（幫助專業(yè)市場進(jìn)行符合市場的規(guī)劃和定位）；商業(yè)物業(yè)調(diào)查（正視市場競爭，打造差異化策略）。房地產(chǎn)代理的模式在國外已是被完全證實是成功的和可行的操作模式。 山河壯美，物產(chǎn)豐富的達(dá)州市，歷來是川東北出川的咽喉和秦巴物資集散地，而今已成為川陜鄂渝結(jié)合部的重要交通樞紐和物資集散商貿(mào)中心。隨著消費者的日益理性和消費力較大釋放,市場已步入買方市場階段二、 達(dá)州市住宅市場綜述通過對達(dá)州市住宅市場的基本調(diào)查，達(dá)州市住宅市場目前存在以下特征和趨勢：１、 住宅業(yè)開發(fā)主要向郊區(qū)發(fā)展２、 大中型樓盤的開發(fā)已開始作為市場的主流，小區(qū)的開發(fā)開始注重環(huán)境、戶型、及整體規(guī)劃設(shè)計等方面，產(chǎn)品已具有較高質(zhì)素。經(jīng)營業(yè)種主要涉及日用百貨、服裝、化妝品、眼鏡、通訊器材、大小家電、飾品、食品、鮮花、藥品、餐飲等。從城市整體的商業(yè)發(fā)展水平來看，達(dá)州商業(yè)的發(fā)展目前還停留在國內(nèi)90年代初期。相關(guān)結(jié)論：隨著城市經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，商圈形態(tài)將加速變化：南外和西外將出現(xiàn)更多更完善的專業(yè)市場，以加速新興商圈的發(fā)展。 分析專業(yè)市場招商成功案例，一個專業(yè)市場的成功招商主要取決于：A、 把握市場機會點；B、 產(chǎn)品自身優(yōu)勢突出；C、 獨特招商方式、良好的市場推廣、包裝。第二節(jié)：項目劣勢分析消費意識欠缺由于達(dá)州是傳統(tǒng)的二線工農(nóng)業(yè)城市，城市商業(yè)的發(fā)展比較局限，城市人口不多，消費意識比較薄弱，消費觀念還比較保守，尤其對專業(yè)市場品牌的認(rèn)知度不高，加上本項目的面積、商業(yè)容量較大，這對于本項目的發(fā)展造成了一定的障礙，還需要一定時間的引導(dǎo)和帶動?，F(xiàn)行的建材家居市場的生存形態(tài)大抵有四種，一是個體攤位或“前店后廠”式的廠家直接設(shè)攤商場；二是攤位制集貿(mào)市場；三是倉儲式超市；四是時尚家居超市。 達(dá)州首席現(xiàn)代時尚家居文化廣場?？蛷d，臥室，浴室，廚房……展現(xiàn)在您面前的是風(fēng)格不同卻非常實用的家居布置方案。食物的價格就像我們的產(chǎn)品一樣實惠?！弊赓U招商推廣簡單來說，就是指為了達(dá)到預(yù)期的租賃招商目標(biāo)，所制定的相關(guān)廣告和推廣方案以及具體的實施計劃；猶如用兵打仗，在戰(zhàn)役開始前的戰(zhàn)役策略的制定顯得非常關(guān)鍵?！? 如何在此背景下順利完成招商工作，我們在推廣中將對商家對號入座，采取有針對性的宣傳推廣引導(dǎo)。 二、引導(dǎo)階段 通過不同媒體發(fā)布招商信息。＊ 差異化經(jīng)營可以帶來滾滾商機？（現(xiàn)場直錄發(fā)展討論會）整版配圖片＊ 新模式進(jìn)駐新商圈，可以力挽狂瀾？（介紹[XXX文化家居廣場]新的商業(yè)經(jīng)營模式）＊ [XXX文化家居廣場]——承載開創(chuàng)家居新概念、生活新方式（作為[XXX文化家居廣場]的背景資料推出）整版配效果圖③從[XXX文化家居廣場]項目推介會談達(dá)州市商業(yè)經(jīng)營的走向＊ 人氣不等于商氣，商業(yè)經(jīng)營期待創(chuàng)新——從[XXX文化家居廣場]推介會說開去（從推介會的舉辦引出項目建設(shè)者正視項目本身定位巨大的人氣支持，創(chuàng)新思維，全新詮釋流行商業(yè)概念）整版配圖片。%）A區(qū)平一層12—15清場3年遞增2%A區(qū)平二層A區(qū)平一層至二層12—15清場3年遞增2%B區(qū)平一層12—15清場3年遞增2%B區(qū)平二層B區(qū)平一層至二層項目商業(yè)整體注：以上“㎡”指套內(nèi)使用面積第二節(jié) 招商目標(biāo)商家的細(xì)分一、家居類客戶名稱源自地域一般面積要求（m2）客戶簡介百安居英國30000左右世界第一家家居及建材超級市場，主要經(jīng)營家居成品及高檔建材精品，講究規(guī)模、賣場環(huán)境及規(guī)范的管理好百年家居廣場深圳20000～30000主要經(jīng)營中、高檔家具及家居百貨，在深圳除總店外已有幾店，同時發(fā)展策略亦逐步向國內(nèi)其它大城市進(jìn)軍，擴張欲望強烈順電家居廣場深圳5000～10000以經(jīng)營電器及中高檔、高檔家居飾物為主，在深圳已有兩家店，經(jīng)營狀況此前非常良好，重質(zhì)量重服務(wù)，品牌口碑良好，但隨著國美、蘇寧的擴張，順電的電器部分已喪失優(yōu)勢，目前經(jīng)營路線正在突破好美家上海20000中高檔家居及建材超市華美樂廣州10000中高檔家居及建材超市集美店深圳20000左右中高檔家居及建材超市美克其他部分客戶一覽表（餐飲類）客戶名稱簡 介望海天天漁港大型餐飲,平價海鮮（1萬M178。并且，Ultraceuticals品牌是唯一具有國際領(lǐng)先水平的澳大利亞專業(yè)護(hù)膚品。彩燈，一到晚上邊放出五顏六色的光彩。綠野茶樓特色：綠野寧靜溫馨的環(huán)境，讓人在不經(jīng)意中體會閑散舒適的樂趣。永樂家電經(jīng)歷了八年家電零售業(yè)巨大變革的洗禮，從成立初年銷售額只有100萬，到2003年實現(xiàn)銷售突破100億元，銷售產(chǎn)品達(dá)5萬種，在上海、江蘇、浙江、廣東、福州、河南等地已擁有超過六十家的家電連鎖大賣場，保持了年年翻番的超常規(guī)發(fā)展業(yè)績，成為國內(nèi)家電連鎖業(yè)的領(lǐng)頭羊之一。第二章 招商細(xì)則第一節(jié) 招商租賃條件的確定一、項目周邊部分商業(yè)物業(yè)招商租賃情況商業(yè)物業(yè)名稱租賃者[來自省市]租賃樓層及面積用途租金水平（元/m178?！? 炒作時間：推廣的引導(dǎo)階段，選擇相對集中的時間段，其余時間可用于發(fā)布與招商進(jìn)程有關(guān)的商家進(jìn)駐情況或大客戶介紹。◆ 招商工作很難通過推廣達(dá)到立竿見影的成績，更多是潛移默化的效果；報紙廣告、電視廣告相對費用高，有效時間短，只是在發(fā)布招商信息時可以借用，作為輔助手段使用主要還是從推廣預(yù)算角度考慮。第二章 推廣背景◆ 本項目開發(fā)商——XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期推出的[XXX花園]非常理想，在市民中占據(jù)了一席之地。達(dá) 州 [XXX廣場]策劃報告第 三 部 分招商 及 推 廣 策 略第一部分：市場研究報告 第二部分：商業(yè)定位及建議第三部分：招商及推廣策略 第四部分：招商及推廣細(xì)則招商推廣策略前言 任何推廣行為必須具備系統(tǒng)性、計劃性、整體性，凌亂的推廣行為只是浪費金錢。 經(jīng)過培訓(xùn)的[XXX文化家居廣場]員工將很好地照顧您的孩子。根據(jù)專業(yè)市場的形狀劃分為兩個區(qū)域，為了使每個區(qū)域具有不同的經(jīng)營特色，建議納入不同主題內(nèi)容，以及相關(guān)的零售業(yè)態(tài)，營造兩個經(jīng)營范圍和消費對象不同的主題館，即：“文化家居館”、“精品建材裝飾館”，這樣使整體購物廣場可以形成錯位經(jīng)營，各具特色，吸引不同消費人群，確保專業(yè)市場旺盛的人流量。根據(jù)本項目的地理位置、項目特點、區(qū)域商業(yè)的市場調(diào)查、地區(qū)人口密度、發(fā)展商的實力以及達(dá)州市的建材家居市場的商業(yè)發(fā)展趨勢——達(dá)州雖然有5萬余方的建材家居類商業(yè)物業(yè)，但基本上都屬于傳統(tǒng)建材家居市場，基于達(dá)州還沒有出現(xiàn)家居連鎖超市這一市場空白，[XXX廣場]商業(yè)部分的市場定位就迎刃而解了。第三節(jié)：項目SWOT圖表分析表211W （劣勢）整個區(qū)域沒有成熟的商業(yè)氛圍；S（優(yōu)勢）新興商業(yè)區(qū)，極大的發(fā)展空間；T（威脅）面積大，面臨招商和管理的難度O （機會）業(yè)態(tài)空白點較大，相對機會也較多第二章：項目商業(yè)相關(guān)定位隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的高速增長，人民的生活水平也隨之不斷提高，個人生活的節(jié)奏也在不斷的加快，人們對商品的要求從原來的只對價位和品種有要求上升到對品質(zhì)、品牌、專業(yè)市場檔次、購物環(huán)境和配套服務(wù)設(shè)施的要求，消費心理個性化、品牌化、時尚化、流行化等趨勢日益明顯，商家必須為消費者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營和專業(yè)服務(wù)。新興商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)展空間巨大，尤其伴隨者當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，家居消費日益提升。對本項目而言存在很大的機會點。迫使都會區(qū)上班族改以通勤方式，朝都會干道偏遠(yuǎn)地方末端發(fā)展，使這些地方成為大型住宅都會，而成為之副都市。五年前，達(dá)州的專業(yè)市場可以說還相當(dāng)?shù)穆浜螅瓦B百貨公司和專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)少之又少。達(dá)州是川東地區(qū)的邊陲重鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢極為明顯，京（北京）渝（重慶）鐵路，蓉（成都）達(dá)（達(dá)州）鐵路已建成通車，達(dá)（達(dá)州）萬（萬州）鐵路、達(dá)（達(dá)州）渝（重慶）高速路的通車將更加鞏固其區(qū)位和交通優(yōu)勢，區(qū)域的商業(yè)輻射范圍將得到更大程度的擴散。1994年擴建后再次投入營運，達(dá)州至成都等地的直達(dá)航班已開通。全區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，地形雄奇逶迤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一章：相關(guān)背景資料調(diào)查第一節(jié)：達(dá)州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查一、 達(dá)州市經(jīng)濟發(fā)展基本情況達(dá)州市位于四川省東北部，大巴山南麓，北接陜西，南依重慶市，西臨南充，東連三峽庫區(qū)，是1999年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由原達(dá)川地區(qū)更名建立。陸地交通：襄渝、達(dá)成、達(dá)萬鐵路在這里交匯，已實現(xiàn)縣縣通鐵路；2318國道、達(dá)渝高速公路現(xiàn)已通車。發(fā)展的速度相對緩慢。但是,隨著市場競爭的日益激烈，如果不在其經(jīng)營理念和規(guī)劃上有所調(diào)整，順應(yīng)市場的發(fā)展趨勢，最終也將會被市場所淘汰。并藉由獨特性、個性化的高品質(zhì)消費訴求，吸引街道人潮或特定主顧轉(zhuǎn)入巷道。 從專業(yè)市場硬件和設(shè)計而言，各競爭對手產(chǎn)品的品質(zhì)未達(dá)到較高的水準(zhǔn)，專業(yè)市場的專業(yè)配套設(shè)施和建筑規(guī)劃設(shè)計都存在一定缺陷。但作為專業(yè)市場，則不需要處在商業(yè)中心，打造品牌專業(yè)市場對此項目非常適合。如果協(xié)調(diào)沒效率，就會損害專業(yè)市場的整體形象，使顧客失去光顧的興趣。傳統(tǒng)建材家居市場在經(jīng)營和資本上的兩相不利，而且傳統(tǒng)建材家居市場往往把建材和家居分來經(jīng)營，或只經(jīng)營其某一單品，使消費者體會不到“一站式購物”的方便。根據(jù)我們對本項目的背景，以及建筑結(jié)構(gòu)和我們對項目業(yè)態(tài)、風(fēng)格的定位。800多平米的花房和居室裝飾部讓您把更多的綠色帶回家。二、管理內(nèi)容物業(yè)管理：為商家和來購物廣場的顧客提供一個舒適而又安全的環(huán)境，具體內(nèi)容包括賣場環(huán)境設(shè)備的維護(hù)、安全保衛(wèi)管理和收取租金和各項費用，控制開支，協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行效益評估和店鋪指導(dǎo)。因此，目標(biāo)不同，策略各異?！?以報紙硬性廣告作為推廣輔助手段。選擇報紙主要用于信息的傳播和商業(yè)氛圍的營造，因其時效性較差，不建議高密度投入，以輔助發(fā)布為準(zhǔn)則。二、租金建議書樓層租金建議是發(fā)展商對本項目各樓層的租金制定的最終確定出街資料，是對項目各樓層的租金予以明確的標(biāo)注的招商資料。香江集團總裁兼家福特董事長翟美卿表示，目前國內(nèi)的連鎖建材超市難以形成規(guī)模效應(yīng)，即將誕生的“家福特”有望在幾年內(nèi)成為中國建材連鎖業(yè)的翹楚，在確保商品質(zhì)量的前提下，將爭取于２００８年在全國開出３５家家福特連鎖店。金鼎咖啡屋特色：，歐美風(fēng)格的櫥窗、古羅馬劇院般造型的騎樓卡座、構(gòu)思精美的油畫，每晚2場薩克斯4場鋼琴表演,典雅中透著文化氣息，不禁令人怦然心動。得且樂酒吧DACIRO（得且樂）原文來自意大利語，意思是“廚師”。其卓越的美容服務(wù)，高品質(zhì)的護(hù)膚產(chǎn)品、完善的連鎖管理, 連同其保守的經(jīng)營理念在歐美專業(yè)美容護(hù)膚行業(yè)極具盛名。君需苑茶樓君需苑茶樓營業(yè)面積2000平方米，裝飾豪華雅致，是集品茗、棋牌娛樂、商務(wù)洽談、浴足保健、薰蒸、中西式快餐為一體的綜合性休閑場所。）皇馬食府大型餐飲，主營川菜、平價海鮮以及茶樓西餐廳（178。美家所屬的美克企業(yè)集團是亞洲規(guī)模較大、家具出口名列前茅的企業(yè)之一?；顒有问剑赫麄€活動以聯(lián)誼、喜慶的氣氛為主。主要形式：推介會、戶外廣告、DM派發(fā)四、延續(xù)階段 主要訴求：招商信息；招商進(jìn)展情況。＊ 在租賃招商推廣過程中，如何對達(dá)州商圈的商機描述以及本項目所具備的無限潛力，結(jié)合本區(qū)域商業(yè)規(guī)劃特點的炒作，亦是租賃招商推廣的側(cè)重點。商場的租賃招商工作也是一樣，在租賃招商工作開始之前，必須依據(jù)項目的實際情況和前期的計劃，提前制定項目的招商策略和相關(guān)的推廣計劃，并結(jié)合良好的商業(yè)廣告推廣和一系列的推廣活動來推動項目招商工作的完成。800個免費地下停車位讓您再也不會有找不到車位的煩惱，即使是在周末。（三）、更多的商品，嶄新的賣場5,000多種家具和家居用品任您選購，更多新商品開業(yè)后還會陸續(xù)上架。倡導(dǎo)健康時尚的居家生活概念。由于選址、物流配送等客觀條件的制肘，家居超市的連鎖成本被無形攤高，在國外，建材家居超市一般有36%左右的毛利率，但在國內(nèi)卻只有10%多一點。據(jù)了解，能有80%賺錢就不錯了，其中恐怕又有至少20%的入住商家基本不賺錢。經(jīng)營者迷迷糊糊，消費者也懵懵懂懂，面對各種新興的專業(yè)市場業(yè)態(tài)，來不及細(xì)加消化,就已置身其中。 請問您最喜歡收聽的廣播電臺是有無數(shù)量10314比例%%結(jié)論：隨著社會的發(fā)展，新型的媒介的興起，使得廣播電臺已逐漸被人們所遺忘；二、 消費行為調(diào)查表132（問卷反饋） 您多長時間購物一次每天每周半月一月一季度半年不一定隨意數(shù)