【正文】 積達(dá)67．9萬平方米，銷售面積33萬方,。水域交通：渠江航道，是勾通內(nèi)地物資交往的主要通道，是大巴山區(qū)通向四川盆地腹心地帶的天然黃金水道通訊網(wǎng)絡(luò)：通訊網(wǎng)絡(luò)先進(jìn)高效已有中國聯(lián)通—達(dá)州分公司等通訊公司的傾情支持。該機(jī)場始建于1960年，同年投入營運。陸地交通：襄渝、達(dá)成、達(dá)萬鐵路在這里交匯，已實現(xiàn)縣縣通鐵路；2318國道、達(dá)渝高速公路現(xiàn)已通車。目前達(dá)州市城市的主要發(fā)展規(guī)劃主要有以下幾點：市中心以舊城改造為主，通州專業(yè)市場一帶定位于達(dá)州市中心商業(yè)區(qū)，濱江路為休閑、餐飲一條街新區(qū)建設(shè)以南外和西外建設(shè)為主，西外新區(qū)將建設(shè)成為新的居住和商貿(mào)集散中心。城市遠(yuǎn)期規(guī)劃(2020年)為四川商貿(mào)大城市,建成區(qū)為50平方公里,市區(qū)集聚人口80萬人。農(nóng)業(yè)形成了糧食、畜牧、茶葉、水果、苧麻五大商品基地，工業(yè)形成了冶金機(jī)電、化工醫(yī)藥、紡織絲綢、食品飲料、建筑建材五大支柱產(chǎn)業(yè)，正在實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大市向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變。襄渝、達(dá)成、達(dá)萬鐵路在這里交匯，已實現(xiàn)縣縣通鐵路；2318國道、達(dá)渝高速公路、渠江航道、河市機(jī)場等基礎(chǔ)設(shè)施，織就了達(dá)州的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 ，總?cè)丝?40萬。山水適人意，物產(chǎn)多富饒，政同人和，百業(yè)俱興。1999年末，%。第一章：相關(guān)背景資料調(diào)查第一節(jié)：達(dá)州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查一、 達(dá)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況達(dá)州市位于四川省東北部，大巴山南麓，北接陜西，南依重慶市，西臨南充，東連三峽庫區(qū)，是1999年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由原達(dá)川地區(qū)更名建立。而問卷調(diào)查主要采用入戶和攔截兩種方式。在此次市場研究過程中，為真實反映目標(biāo)客戶的投資心態(tài)；幫助項目進(jìn)行正確的專業(yè)市場定位，我們一共設(shè)計了三部分共10個主題的調(diào)查，分別是背景資料調(diào)查（幫助正確認(rèn)識項目大環(huán)境）；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢調(diào)查（幫助專業(yè)市場進(jìn)行符合市場的規(guī)劃和定位）；商業(yè)物業(yè)調(diào)查（正視市場競爭，打造差異化策略）。最后衷心期待與貴公司合作成功！預(yù)祝[XXX廣場]項目開發(fā)成功！ 達(dá) 州 [XXX廣場]商業(yè)策劃報告第 一 部 分市 場 研 究 報 告第一部分：市場研究報告 第二部分：商業(yè)定位及規(guī)劃建議第三部分：招商及推廣策略 第四部分：招商及推廣執(zhí)行細(xì)則前 言 隨著計劃經(jīng)濟(jì)的結(jié)束，市場經(jīng)濟(jì)的極大繁榮，市場研究已經(jīng)成為各行各業(yè)一種非常普遍的經(jīng)濟(jì)行為，但不同的行業(yè)在進(jìn)行市場研究時所采用的方法和對象卻有著根本的區(qū)別。我司在和貴司進(jìn)行了初步接觸之后，對[XXX廣場]項目的全程策劃提出了以下初步發(fā)展建議。就房地產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)采取代理的模式可以以其專業(yè)性、系統(tǒng)性和前瞻性避免開發(fā)商因經(jīng)驗不足而造成的盲目性和隨意性。前 言隨著我國成功加入WTO及改革開放進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)取得長足的進(jìn)步。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各個區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)紅紅火火，而隨著社會分工的不斷細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)和代理的分開已成為行業(yè)發(fā)展的必然。房地產(chǎn)代理的模式在國外已是被完全證實是成功的和可行的操作模式。該發(fā)展建議書主要針對項目的區(qū)域市場分析、項目定位分析、招商推廣及后期操作執(zhí)行提出的整合營銷運作思路，希望該策劃報告能對貴公司的項目開發(fā)及決策起到參考作用。[XXX廣場]是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，但由于調(diào)查是針對其商業(yè)物業(yè)，則調(diào)查對象不僅涵蓋了未來的目標(biāo)客戶，同時消費行為的調(diào)查也是非常必要的。在本次市場研究過程中，主要手段有：政府渠道（背景資料部分）；走訪式；問卷式；資料查閱。通過各種調(diào)查手段的結(jié)合，此次市場研究基本反映了達(dá)州市場真實的競爭和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，數(shù)據(jù)真實可靠?，F(xiàn)轄通川區(qū)、宣漢、開江、大竹、渠縣和萬源市。全區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，地形雄奇逶迤。達(dá)州市在全省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中屬川中川北經(jīng)濟(jì)區(qū)。 山河壯美，物產(chǎn)豐富的達(dá)州市，歷來是川東北出川的咽喉和秦巴物資集散地，而今已成為川陜鄂渝結(jié)合部的重要交通樞紐和物資集散商貿(mào)中心。2001年達(dá)州基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況列表如下：表111：達(dá)州基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)指標(biāo)具體值增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值7．1％第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值6．3％第三產(chǎn)業(yè)增加值社會消費品零售總額59億元9．8％財政收入6．1％城市居民人均可支配收入6565元9．8％農(nóng)民人均純收入2268元4．3％通川區(qū) 大竹 達(dá)縣 開江 宣漢 渠縣 萬源市二、達(dá)州的主要支柱產(chǎn)業(yè)基本情況　　改革開放以來，達(dá)州取得了改革開放和兩個文明建設(shè)六年邁出六大步，年年躍上新臺階的可喜成績。１、 發(fā)達(dá)的農(nóng)業(yè)２、 發(fā)達(dá)的工業(yè)：達(dá)州鋼鐵集團(tuán)、地奧天府藥業(yè)第二節(jié)：達(dá)州市未來發(fā)展規(guī)劃綜述達(dá)州市城市規(guī)劃發(fā)展主要將圍繞建設(shè)大城市的目標(biāo)，按照建設(shè)現(xiàn)代化大城市的要求，突出山水園林特色，加強(qiáng)城市建設(shè)與管理，提高城市規(guī)劃和設(shè)計水平，走城市可持續(xù)發(fā)展道路。城市整體布局結(jié)構(gòu)形態(tài)為有機(jī)疏散,分片集中的環(huán)形組團(tuán)結(jié)構(gòu),總體布局設(shè)置中心半島和通州片區(qū)一個聯(lián)合市級中心,南外、西外二個片區(qū)和若干組團(tuán)。交通規(guī)劃設(shè)施達(dá)州目前已形成發(fā)達(dá)的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)和通訊網(wǎng)絡(luò)，對外交通、通訊極其便捷?？罩薪煌ǎ哼_(dá)州河市壩機(jī)場位于距市中心18公里的河市鎮(zhèn)，途徑達(dá)州火車站，交通十分方便。1994年擴(kuò)建后再次投入營運，達(dá)州至成都等地的直達(dá)航班已開通。第三節(jié)：達(dá)州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢概述一、 達(dá)州市房地產(chǎn)發(fā)展歷程1998年以前：達(dá)州市房地產(chǎn)住宅以福利建房為主,房地產(chǎn)開發(fā)集中在市區(qū)周圍一帶,規(guī)模較小。隨著消費者的日益理性和消費力較大釋放,市場已步入買方市場階段二、 達(dá)州市住宅市場綜述通過對達(dá)州市住宅市場的基本調(diào)查，達(dá)州市住宅市場目前存在以下特征和趨勢：１、 住宅業(yè)開發(fā)主要向郊區(qū)發(fā)展２、 大中型樓盤的開發(fā)已開始作為市場的主流，小區(qū)的開發(fā)開始注重環(huán)境、戶型、及整體規(guī)劃設(shè)計等方面，產(chǎn)品已具有較高質(zhì)素。４、 消費者購房開始趨向理性化，表現(xiàn)為一方面開始注重開發(fā)商的品牌實力及物業(yè)品質(zhì)，另一方面已經(jīng)具備一定的法律常識，懂得利用法律常識維護(hù)自己。通州商圈南外商圈西外新區(qū)達(dá)州市商業(yè)物業(yè)較大的供給量必然導(dǎo)致競爭的白熱化，商業(yè)物業(yè)競爭的趨勢也必然從地段、價格的硬件競爭向?qū)I(yè)市場規(guī)劃、專業(yè)市場個性、商業(yè)及物業(yè)管理等軟件競爭發(fā)展。達(dá)州市居民已具有較高的消費能力和較 強(qiáng)的消費欲望l 達(dá)州市的工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)以冶金機(jī)電、化工醫(yī)藥、紡織絲綢、食品飲料、建筑建材為主，培養(yǎng)了達(dá)州鋼鐵集團(tuán)、地奧天府藥業(yè)公司等l 達(dá)州市的商業(yè)格局已形成市中心以綜合性專業(yè)市場為主，城鎮(zhèn)中心以集貿(mào)市場、專業(yè)市場為主，并存共榮的局面l 達(dá)州市的城市規(guī)劃主要以圍繞大城市為目標(biāo)，以市中心為主城區(qū)，以組團(tuán)式向外擴(kuò)展。第二章：達(dá)州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查第一節(jié)：達(dá)州市商業(yè)分布情況及特點達(dá)州市為四川省下屬的一個二級城市，所在區(qū)域因為交通便利而形成一個川東地區(qū)的物質(zhì)集散地，商業(yè)氛圍較為濃厚，但是相對于國內(nèi)同等城市的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，達(dá)州市整體商業(yè)的發(fā)展水平仍處在起步階段。商業(yè)形態(tài)還比較單一，與其他發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)相比，達(dá)州的商業(yè)模式還顯得較為落后，在經(jīng)營形式上主要體現(xiàn)為以街為市，以路為營，大型商業(yè)物業(yè)還比較缺乏，經(jīng)營業(yè)態(tài)雷同，定位重復(fù)，以服裝為主的百貨業(yè)態(tài)占有相當(dāng)大的市場份額。達(dá)州是川東地區(qū)的邊陲重鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢極為明顯，京（北京）渝（重慶）鐵路，蓉（成都）達(dá)（達(dá)州）鐵路已建成通車，達(dá)（達(dá)州）萬（萬州）鐵路、達(dá)（達(dá)州）渝（重慶）高速路的通車將更加鞏固其區(qū)位和交通優(yōu)勢，區(qū)域的商業(yè)輻射范圍將得到更大程度的擴(kuò)散。 通州商業(yè)區(qū)通州商業(yè)區(qū)東起——西至——南起——北至——，是本市商業(yè)中心區(qū)域。經(jīng)營業(yè)種主要涉及日用百貨、服裝、化妝品、眼鏡、通訊器材、大小家電、飾品、食品、鮮花、藥品、餐飲等。但是，該商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合尚未成熟，存在著專業(yè)市場經(jīng)營設(shè)施陳舊，缺乏個性特色商業(yè)網(wǎng)點，且區(qū)域內(nèi)無明顯的錯位經(jīng)營規(guī)劃，現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點重復(fù)經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重等問題，所以，引進(jìn)先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)是該商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合合理和商業(yè)良性發(fā)展的趨勢所在。在定位上求全求大，反而使整個賣場顯得業(yè)種組合混亂、樓層規(guī)劃不合理，專業(yè)市場整體經(jīng)營檔次和形象受到一定的影響專業(yè)市場規(guī)劃1F： 2F： 3F：經(jīng)營狀況裕泰家具專業(yè)市場表122地 址營業(yè)面積6400平方米性 質(zhì)股份公司市場定位專業(yè)市場規(guī)劃4F： 經(jīng)營狀況專業(yè)市場購物環(huán)境簡潔明亮，主要設(shè)施有：。在經(jīng)營管理上實行了統(tǒng)一專業(yè)市場形象、并進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，對人員和貨品進(jìn)行統(tǒng)一的管理。商業(yè)市場的發(fā)展，對自身形象很好的維護(hù)，在市民心目中樹立了較好品牌形象。第三節(jié)：達(dá)州專業(yè)市場發(fā)展趨勢 21世紀(jì)的專業(yè)市場仍將是最主要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)主流。五年前，達(dá)州的專業(yè)市場可以說還相當(dāng)?shù)穆浜?，就連百貨公司和專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)少之又少。其專業(yè)市場的落后可見一斑。從城市整體的商業(yè)發(fā)展水平來看，達(dá)州商業(yè)的發(fā)展目前還停留在國內(nèi)90年代初期。這種現(xiàn)象已嚴(yán)重制約了達(dá)州的商業(yè)發(fā)展，也影響了整體城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；從達(dá)州目前專業(yè)市場商業(yè)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有的專業(yè)市場業(yè)態(tài)組合存在較多不合理性，專業(yè)市場內(nèi)的購物環(huán)境、專業(yè)市場形象、樓層分布、商業(yè)設(shè)施、商品結(jié)構(gòu)等方面都非常落后，如果繼續(xù)維持現(xiàn)有的商業(yè)格局，一方面將是無法滿足消費者的日益提高的消費需求，另一方面也對城市專業(yè)市場商業(yè)發(fā)展毫無積極推動促進(jìn)作用；從商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展來看，家居專業(yè)市場中的太平洋和裕泰家居經(jīng)營定位為中檔偏高的消費結(jié)構(gòu)，但家居產(chǎn)品還比較單一，只是停留在家居的單品——家私的銷售。所以達(dá)州商業(yè)面臨的形勢是必須進(jìn)行新型商業(yè)業(yè)態(tài)的增加和現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種的調(diào)整；根據(jù)對達(dá)州市場現(xiàn)有商業(yè)格局的調(diào)查，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市商業(yè)發(fā)展過程來看，達(dá)州專業(yè)市場商業(yè)將會呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：城鎮(zhèn)型鄉(xiāng)村商圈將高速成長，成為不可忽視的主要消費市場 在以往經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的過程中，都市鄉(xiāng)村的商業(yè)都會朝兩極化發(fā)展，都市區(qū)的生活水準(zhǔn)較高，鄉(xiāng)村成長則較緩慢，因此，一般只有都會商圈的形成，而基本上無城鎮(zhèn)可形成主要商圈的可能。就“太平洋”、“裕泰”、“博美”而言幾乎占據(jù)了整個達(dá)州家居中心市場，“博美”正以達(dá)州建材老大的地位，以建材超市的形式向周邊區(qū)縣快速發(fā)展，預(yù)料今后此一趨向更加明顯，提供城郊和鄉(xiāng)村住家消費為主的城鎮(zhèn)商圈將明顯成型且高速成長。同樣地，主要街道的店租也將迫使小型專業(yè)市場面臨成本不堪負(fù)荷的危機(jī)，不得不改往商圈巷道內(nèi)住宅區(qū)發(fā)展。從目前達(dá)州各主要商圈紛紛規(guī)劃和修建專業(yè)市場這一勢頭，我們已經(jīng)看到這種發(fā)展趨勢。迫使都會區(qū)上班族改以通勤方式，朝都會干道偏遠(yuǎn)地方末端發(fā)展，使這些地方成為大型住宅都會，而成為之副都市。目前達(dá)州市政府主要圍繞南外、西外一帶打造新興商業(yè)區(qū)，從商業(yè)經(jīng)營面積來看更具有規(guī)模效應(yīng)，更具有專業(yè)市場的賣場優(yōu)勢。相關(guān)結(jié)論：隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，商圈形態(tài)將加速變化：南外和西外將出現(xiàn)更多更完善的專業(yè)市場，以加速新興商圈的發(fā)展。第三章：達(dá)州市消費力調(diào)查分析一、 媒體情況調(diào)查表131（問卷反饋） 請問您比較相信下列哪一種媒體上的廣告宣傳？（復(fù)選，限選3項）報紙電視廣播雜志售點傳單夾報戶外數(shù)量246291389379389127比例%%%%%%%%結(jié)論：電視、報紙是人們最信任的媒體宣傳工具，它的比例超過了50%以上 請問您通常通過什么渠道了解房地產(chǎn)信息呢？（復(fù)選，限選3項）報紙電視戶外廣告朋友介紹房交會交易中心實地考察DM數(shù)量194164110192567210936比例%%%%6%%%% 請問您經(jīng)常閱讀的報紙是下列那些？（復(fù)選，限選2項）成都商報華西都市報成都晚報達(dá)州日報體壇周報達(dá)州晚報其它數(shù)量761944112719414比例%%%.%%%%結(jié)論：華西都市報、達(dá)州晚報是人們閱讀時的首選，它的總比例超過71%以上 請問您喜歡閱讀下列那類報紙版面？（復(fù)選，限選3項）新聞版文化娛樂生活版廣告財經(jīng)信息體育版其它數(shù)量267194211627711113比例%%%%%%%結(jié)論：了解時事動態(tài)、關(guān)心生活是市民閱讀報紙首選，人們的精神生活水平的追求已經(jīng)有了很大層面的提高 請問您在本地經(jīng)常收看的電視臺有那些？（復(fù)選，限選2項）中央電視臺四川電視臺成都電視臺達(dá)州電視臺達(dá)州有線臺成都有線臺其它數(shù)量2641231016473725比例%%%%%%%結(jié)論：中央電視臺是市民喜愛的電視臺，其次是達(dá)州電視臺。 三、 被調(diào)查者基本情況表133（問卷反饋）1 請問您的年齡是多少25歲以下25—40歲41—50歲51—60歲61歲以上數(shù)量6118950231比例%%%%%結(jié)論：有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來源的青年正逐漸成為城市商業(yè)的