惠州某商業(yè)項目初步策劃方案-文庫吧
2025-04-29 03:26 本頁面
【正文】 逐步擴大。T（威脅）：◆ 市場競爭激烈造成客戶分流。項目所在區(qū)域工廠較多（人口自然不會少），每個工廠都有自己的食堂，而食堂大多數(shù)都已經(jīng)與附近的農(nóng)貿(mào)市場形成穩(wěn)定的采購關(guān)系，因此就會造成客戶分流。這在客觀上給項目帶來很大的威脅，如何處理這個問題也不得不思考。（5） 項目總建議經(jīng)過我們的現(xiàn)場勘察分析，綜合貴公司的最初開發(fā)設(shè)計理念，本人從前程策劃的角度對項目的物業(yè)定位以及營銷推廣提出以下建議，僅供參考：★ ㈠ 根據(jù)市場需求情況對項目的物業(yè)進行合理的規(guī)劃，特別注意設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合，建議定位為工業(yè)配套的綜合型商業(yè)區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場。 ★ ㈡ 分期開發(fā)，先將農(nóng)貿(mào)市場建立起來，以此吸引人氣；然后開發(fā)商業(yè)酒店部分，商業(yè)部分以首層商鋪為主，考慮到商鋪升值空間較大，應(yīng)以招商（外租）為主，酒店部分則做成酒店式公寓或者休閑俱樂部等形式（若考慮快速回收資金則可選擇酒店式公寓），為有需求的人群提供服務(wù)；最后觀察市場情況再來決定是否開發(fā)公寓。★ ㈢ 通過靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。★ ㈣ 農(nóng)貿(mào)市場前期招商策略為“請進來，買出去”，所謂“請進來”是指商鋪前期應(yīng)以租為主，適當(dāng)降低租金，先吸引眾多菜農(nóng)進來；“買出去”是指等到市場的客源穩(wěn)定下來了再買出去，這樣菜農(nóng)就愿意出較好的價格來購買，開發(fā)企業(yè)也可以獲得很好的投資回報。★ ㈤ 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理的形象和概念，對項目進行適當(dāng)?shù)陌b，通過超常規(guī)宣傳，在周邊進行營銷造勢，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)鼐用窈凸S食堂關(guān)注的熱點，形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用，以最小的營銷費用來達到較好的效果?！?㈥ 一定要讓項目開發(fā)與營銷同時進行，以降低投資風(fēng)險，并積極與各個工廠的食堂聯(lián)系，力爭與之形成緊密的合作關(guān)系（工廠食堂可以降低采購成本，我方可以吸引大量的客源），使農(nóng)貿(mào)市場部分先旺起來。二、 項目定位項目物業(yè)必需要有一個清晰有效的定位，這是展開營銷推廣的基礎(chǔ)。選擇有突破性的定位，充分利用項目所特有的區(qū)域有效需求優(yōu)勢，從而可以避開項目的區(qū)域人流量劣勢（暫時），揚長避短。（1） 選擇條件商鋪物業(yè)必需要有一個清晰有效的經(jīng)營定位，這是展開營銷推廣的基礎(chǔ)。選擇有突破性的定位，充分利用項目所特有的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，從而可以避開項目的交通和人流量劣勢，揚長避短。其次，商鋪經(jīng)營定位要同時兼顧較大范圍的持續(xù)發(fā)展空間，兼顧對上層小區(qū)居民生活帶來的影響，即所引進的商業(yè)必須是對小區(qū)居民生活和環(huán)境不產(chǎn)生影響（或影響很?。┑奈飿I(yè)。（2）經(jīng)營定位（市場功能）經(jīng)過我們的調(diào)查分析，結(jié)合貴公司最初定的開發(fā)理念和經(jīng)營定位，本項目的基本物業(yè)定位已經(jīng)確定，經(jīng)營定位為：區(qū)域性農(nóng)貿(mào)市場 + 工業(yè)配套性綜合商業(yè) + 休閑式酒店（棋牌室、俱樂部） + 公寓（酒店式公寓）將以上商業(yè)形態(tài)與當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況比較，可以發(fā)現(xiàn)基本符合市場需求。要想讓本項目的經(jīng)營定位與當(dāng)?shù)氐膶嶋H需求更相融合，關(guān)鍵在建筑規(guī)劃
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