青島某商業(yè)項(xiàng)目全程策劃-文庫(kù)吧
2025-07-14 14:00 本頁(yè)面
【正文】 體對(duì)娛樂休閑的要求，同時(shí)也提供家庭周末消費(fèi)的場(chǎng)所和新城區(qū)家庭對(duì)家居產(chǎn)品的需求。B、 產(chǎn)品：國(guó)際影院、KTV、女子會(huì)所、洗浴中心、電玩世界、專業(yè)家居產(chǎn)品市場(chǎng)。C、 理由：填補(bǔ)空白市場(chǎng)，整合消費(fèi)需求，體現(xiàn)購(gòu)物中心消費(fèi)一站式滿足的特點(diǎn)。 一層主題：情景購(gòu)物廣場(chǎng)：D、 對(duì)象：滿足白領(lǐng)、金領(lǐng)消費(fèi)族群對(duì)品質(zhì)生活的要求，同時(shí)也提供家庭主婦在日常家居消費(fèi)之外的較高物質(zhì)需求。E、 產(chǎn)品：主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝、珠寶、名表、高檔化裝品。同時(shí)設(shè)置coffee shop，快餐廳與高檔酒樓。F、 理由：避免與大百貨業(yè)態(tài)相沖突，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者來講也是一種有益的互補(bǔ)；真正體現(xiàn)了購(gòu)物中心的功能。二層：兒童天地A、 對(duì)象：以各類型家庭的孩子為主，集玩、購(gòu)、學(xué)習(xí)和智力開發(fā)為一體的兒童世界。B、 產(chǎn)品：兒童服裝、玩具反斗、兒童圖書。（定位一定是高檔）G、 理由：l 家長(zhǎng)對(duì)獨(dú)生子女的寵愛，消費(fèi)較高；l 大人小孩同玩同樂，能帶動(dòng)全家消費(fèi)；l 兒童消費(fèi)容易聚集人氣；l 為周邊社區(qū)提供了良好的配套服務(wù)。 （2）定位總結(jié)：A、 由于有投資回報(bào)的限定為了避免投資者以租金做比較，住宅部分和商業(yè)部分的定位不宜同時(shí)上市，而應(yīng)拉開檔期，分別推出。B、 將購(gòu)物中心總體包裝，再配合““世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一””的入駐成為一個(gè)膠州市首家產(chǎn)權(quán)式情景購(gòu)物中心；為日后長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理打好旺市基礎(chǔ)。三、產(chǎn)權(quán)式投資方式廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式投資模式具有以下主要特點(diǎn)：（1） 實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，將鋪位分割成小面積的單位出售。（2） 業(yè)主和投資者可以根據(jù)自身的實(shí)力投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)與收益權(quán)，（3） 業(yè)主所購(gòu)買的商鋪，經(jīng)營(yíng)則委托經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)公司與““世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一””等品牌商家合作，利用其先進(jìn)管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。產(chǎn)權(quán)式投資方式核心優(yōu)點(diǎn)：（1） 投資有保障，因?yàn)橛衅放粕碳液蛯?shí)力開發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低。（2） 最大程度降低置業(yè)門檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴(kuò)大了顧客層面。（3） 高回報(bào)率，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在大大規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，依然具有了商鋪投資的傳統(tǒng)優(yōu)點(diǎn)高投資回報(bào)率。操作關(guān)鍵：（4） 如何在最短時(shí)間內(nèi)讓膠州市消費(fèi)者接受“產(chǎn)權(quán)式投資”這一投資概念，并迅速升溫成一種潮流。（5） 如何在保證開發(fā)商利益的前提下降低置業(yè)門檻，使產(chǎn)權(quán)投資模式得到普及。同時(shí)又給投資者以信心，相信能獲得穩(wěn)定的回報(bào)。 四、投資回報(bào)分析對(duì)投資者的不同回報(bào)利率對(duì)發(fā)展商的影響假設(shè)拐角雙層建筑中的一個(gè)A單位鋪位，面積10平方米，總價(jià)10萬元，實(shí)際租金水平是30元/平方米/日。成交條件：5成十年按揭。%，%，%，8%不同水平下發(fā)展商與投資者在前十年內(nèi)的收益發(fā)展商收益（未考慮打折銷售，利息，管理費(fèi)等情況）回報(bào)率總價(jià)（萬）十年收益（萬）十年付出（萬）實(shí)際收入（萬）相當(dāng)于售價(jià)（元/平方米）實(shí)際總收入（萬）%107100%.1077000%10.68008%1085600投資者收益分析（1） 不同回報(bào)比率對(duì)投資者的影響回報(bào)率總價(jià)首期5成5年一次性回報(bào)實(shí)付首期5成10年月供月回報(bào)回報(bào)與月供差額%1055495427%105549550+1%105549566+178%10541549667+117根據(jù)上面分析，%的方案，既保證了發(fā)展商的合理的收益，又保證了投資者在十年的供樓期內(nèi)，回報(bào)率正好可以抵供樓款。而多出來的17元可以考慮稅的問題。（2）8%的年回報(bào)率下，投資者投資分析仍假設(shè)拐角雙層建筑中的一個(gè)A單位鋪位，面積10平方米，總價(jià)10萬元，選擇5成十年的供樓方式。以下分析投資者的收益。投資者的回報(bào)分為2個(gè)階段，前十年的供樓階段和十年后收取租金階段。A、按揭方式投資分析l 供樓階段回報(bào)率總價(jià)首期5成5年一次性回報(bào)實(shí)付首期5成10年月供月回報(bào)5年總月供投資者實(shí)付回報(bào)與月供差額%1055495663294048940+17在這一階段，投資者的利益體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一次性回報(bào)5年，使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資。再付5年月供，5年后回報(bào)抵供樓款。投資者實(shí)際付出不到總價(jià)的5成（48940）就可以完全擁有產(chǎn)權(quán)。l 10年到50年內(nèi)的回報(bào)預(yù)計(jì)十年后租金水平每月租金收入40年租金收入商鋪增值收益總回報(bào)150元/平方米1500元約93萬30萬123萬B、一次性付款方式投資分析：回報(bào)率總價(jià)折扣一次性付款5年一次性回報(bào)實(shí)付5~10年月回報(bào)5~10年總回報(bào)10年內(nèi)月總付樓款10~40年總收益商鋪升值%10萬8折8萬31850元66150元31850元34300元93萬元30萬如
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