【正文】 念提升商鋪的價值，首層租金超過 300元 / ㎡ 。 ⒋大賣場帶旺同場商鋪 大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤更是以超市的進(jìn)駐作為賣點來吸引買家。沿線的商鋪價格也隨著人氣的增加而增加。如藍(lán)田路的家樂福大型超市開業(yè)，使得萬國廣場二層商戶的銷售額平均比以往增加 15%，商場的租金上調(diào) 10%。 “跟著大商家走一定不會錯”成為一些投資商鋪人士的口訣。 ⒌小區(qū)商鋪供應(yīng)量充足 隨著許多中、大型住宅小區(qū)發(fā)展日漸成熟，生活、商業(yè)配套也日益完善，例如天河區(qū)的美林湖畔花園、匯景新城、東景花園等，萬科四季花城和海珠區(qū)的凱藍(lán)半島 、光大花園 等樓盤都推出了小區(qū)內(nèi)的商鋪。小區(qū)商鋪主要經(jīng)營的是滿足居民日常生活起居所需的東西，表面上看利潤相對微薄，但由于有著固定的消費群，其前景倍受商家看好。 一、地塊平整階段 ⒈市場調(diào)查：包括宏觀調(diào)查及微觀調(diào)查。 ⑴宏觀調(diào)查： 調(diào)查項目所處地段的道路規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、市政配套等發(fā)展方 向，清晰項目地段及發(fā)展的優(yōu)劣勢。 ⑵微觀調(diào)查： ①調(diào)查項目所在區(qū)域已建、在建、未建的同類型商場，清晰了解競爭對手的詳 細(xì)情況，進(jìn)行有針對性的戰(zhàn)略部署及前瞻性的市場定位。 ②調(diào)查當(dāng)?shù)叵M者構(gòu)成，了解其收入水平、消費習(xí)慣。 然后再根據(jù)人口結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、項目規(guī)模、交通情況來策劃商場的市場定位、形象檔次、規(guī)劃布局以及商戶組合。 如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃 商場成功的前提：正確的選址、合理的布局安排、充裕的資金。 ?我們要了解的情況 ⒈商場所在地段的商業(yè)氣氛如何？ ⒉發(fā)展商（投資商）想要回籠多少資金（商場租售均價及回收資金總額）。 ⒊商場現(xiàn)有的實際情況能否支撐其租售價格？ ⒋附近同類型商場的情況（定位、主題、售價、租價、管理費、其他費用、裝 修檔次、招商策略、管理與經(jīng)營等等）。 ⒌做這個商場會存在哪些問題？能否解決？ ⒍發(fā)展商（投資商）可以投入多少錢對商場進(jìn)行興建或整改？ ⒎我們的投資者或目標(biāo)商家及消費群在哪里？做怎樣的商場能吸引他們？ ⒏日后的經(jīng)營管理由哪家公司負(fù)責(zé)？怎樣做才能保證旺場？ ?商圈分析： 通過商圈分析可以了解商圈的市場容量、市場機會、預(yù)測新設(shè) 商場的市場潛力，并為制定商場定位及經(jīng)營策略提供依據(jù)。 ⒈人口狀況 （包括：商圈中的人口規(guī)模和分布密度、性質(zhì)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)等。） ⒉收入水平 （包括：人均收入、可支配收入、消費信貸等。） ⒊競爭情況 （包括：現(xiàn)有商場的數(shù)量、規(guī)模、新開店的發(fā)展速度，各商場的優(yōu)劣勢，近期與長期的發(fā)展趨勢等。） ⒋市場飽和度 （包括：總銷售額 /總營業(yè)面積、總?cè)丝跀?shù) /商店數(shù)量、商場的平均銷售額、總銷售額 /從業(yè)人數(shù)等。） ⒉項目定位：項目市場定位及形象定位。 ⑴市場定位： 項目做什么檔次的商場、經(jīng)營何種商品、為哪類消費者服務(wù)、租 戶組合及比例。 ⑵形象定位： 項目要給人的第一印象是什么、項目要進(jìn)行如何的包裝。 ⒊項目規(guī)劃：項目內(nèi)間隔規(guī)劃、項目外立面設(shè)計。 ⑴間隔規(guī)劃： 按照不同的行業(yè)要求進(jìn)行間隔規(guī)劃及功能分區(qū)，并設(shè)計出中庭位 及公共活動區(qū)域。 ⑵外立面設(shè)計： 按照項目定位設(shè)計出新穎、通透的外立面，并體現(xiàn)項目的形象 及商業(yè)元素。 ?在作商場定位及推廣前的準(zhǔn)備 ⒈區(qū)域發(fā)展趨勢及未來交通發(fā)展利好； ⒉地區(qū)性人口統(tǒng)計以及年齡層的比例； ⒊不定時在商場附近做人流統(tǒng)計，統(tǒng)計人流量及人流層次； ⒋調(diào)查商場附近的競爭對手（規(guī)劃、定位、功能劃分、商戶組合、租售價格等）； ⒌規(guī)劃租戶組合及休閑空間； ⒍顧客對象的研究（客戶喜歡什么？客戶需要什么？旅游人仕喜歡買什么？）； ⒎調(diào)查投資者對于商鋪租售信息的獲知渠道； ⒏制定傳媒計劃（以后如何推廣本商場，推廣的渠道） 。 二、項目施工階段 ⒈廣告設(shè)計：包括平面廣告及影視廣告。 ⑴平面廣告：包括投資手冊及銷售資料或招商手冊及招商資料、報紙廣告、戶外廣告及車身廣告等。 ⑵影視廣告：包括 15秒、 30秒的電視廣告及在現(xiàn)場播放的廣告雜志。 ⒉銷售及招商中心：包括銷售（招商）中心的設(shè)計、興建及裝修。 ⒊主力客戶洽談：包括品牌客戶及大面積租戶。 ⑴品牌客戶：包括國內(nèi)外的服裝品牌、鞋類品牌、化妝品品牌及精品品牌等。 ⑵大面積租戶：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂等。 ⒋散租客戶登記： 包括廠家銷售點、個體租戶等。 ⒌招商資料的確定： 包括價目表、付款方式、租期、租金優(yōu)惠、年遞增、管理 費、免租期等招商所需數(shù)據(jù)與資料。 ⒍招商廣告及公關(guān)活動的推廣： 包括報紙廣告、電視廣告及公關(guān)活動（新聞發(fā)布 會、銷售或招商巡展、工地活動等）。 ⒎散客的招商： 對前期已登記的租戶進(jìn)行招商洽談、收取定金、簽署合同。 三、項目裝修階段 ⒈協(xié)調(diào)租戶進(jìn)場細(xì)節(jié)： 包括安排客戶進(jìn)行裝修報批、協(xié)調(diào)客戶進(jìn)場裝修。 ⒉宣傳推廣及公關(guān)活動： 包括電視形象廣告、開業(yè)活動、商品促銷優(yōu)惠券。 ⒊散客的招商： 繼續(xù)通過廣告推廣進(jìn)行散客的招商工作，爭取更大的招商率。 四、項目開業(yè)階段 ⒈制定旺場策略： 包括定期的公關(guān)活動、宣傳推廣活動及商品促銷活動。 ⒉商場最后的招商： 對最后的尚未租完的商鋪進(jìn)行招商，爭取 100％滿租率。 五、以時間劃分招商階段 開業(yè)前 8個月： 進(jìn)行招商鋪墊（ 2個月）； 開業(yè)前 6個月： 進(jìn)行招商洽租工作（ 3－ 4個月）； 開業(yè)前 3個月： 進(jìn)行合同的落實及簽署（ 1－ 2個月）； 開業(yè)前 1－ 2個月： 客戶進(jìn)場裝修； 開業(yè)大吉。 經(jīng)營 + 推廣 + 功能分布 + 多元化服務(wù) = 成功商場 ⒈產(chǎn)品多元化；⒉服務(wù)多元化；⒊有娛樂設(shè)施；⒋良好的設(shè)計；⒌良好的管理。 如何進(jìn)行購物中心的總體規(guī)劃 購物中心的總體規(guī)劃布局，一般是根據(jù)用地形態(tài)、用地與周邊道路的連接、設(shè)施的規(guī)模體量、停車設(shè)施要求、顧客流線、商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線等多項相關(guān)因素綜合考慮來確定。 購物中心規(guī)劃的組成元素主要包括營業(yè)設(shè)施、后勤設(shè)施、提供服務(wù)的非營業(yè)設(shè)施、停車場、行車道路、人行道路等部份。購物中心是零售性的商業(yè)設(shè)施，購物中心的規(guī)劃應(yīng)以吸引顧客為第一宗旨，所有設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃應(yīng)便于顧客辯別、理解，使顧客出入安全方便。 一、對外交通規(guī)劃： 包括：現(xiàn)有的交通流量、商圈消費者的交通工具、商場落成后的道路承載能力 等。 必須做到人車分離，步行路線的入口應(yīng)靠近公交車站，盡可能縮 步行距離。 二、對內(nèi)規(guī)劃布局： 購物中心的規(guī)劃應(yīng)盡量避免封閉式的規(guī)劃布置。封閉式的規(guī)劃布置在一定 程度上會拉大購物設(shè)施與消費者的心理距離，不利于購物設(shè)施吸納消費客源。 三、平面布局： 購物中心的平面布局可根據(jù)經(jīng)營的需要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。通常的平面形態(tài)有 啞鈴形、風(fēng)車形、丫形等，大型主力商店一般位于購物中心平面的端點處，對 組織購物中心內(nèi)部人流發(fā)揮重要作用。 ⑴通道： 通道的形態(tài)規(guī)劃要結(jié)合主出入口、次出入口、中庭、手扶梯、電梯等位置 的特點，考慮主力商店、專業(yè)店、專賣店及各經(jīng)營主題的分布特點。必須 充分考慮如何將消費人流引入到次級通道，并將死角位通過主題經(jīng)營特 色、空間環(huán)境特色等多種手法進(jìn)