【正文】 方面以本地為主，但在中后期進行吸納。 在本案的前期必將以“以外圍攻內(nèi)地”的戰(zhàn)略促進市場的持 續(xù)熱溫狀態(tài)。 拓展實力客戶激活市場： 本案體量過大，本地客戶也有限。又由于競爭者 已開始展開銷售工作，這種現(xiàn)象的存在均能對本案產(chǎn)生極大的影響。拓展本案實力性客戶乃是本案的關(guān)鍵，一方面可利用它的實力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。對于這類型的客 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 11 戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。 “人流、商流、信息流”構(gòu)造強勢賣點： 由于本案地處于康復(fù)路核心商圈內(nèi)，為西安新城區(qū)的重點支持項目，同時超大規(guī)模為構(gòu)造一個新型的 MALL 奠定基礎(chǔ)。西安為西北五省的中心城市，交通便捷、貨物運輸、商勢輔射力均具備一個現(xiàn)代主題物流中心的核心要素。本案以人流、商流、信息流作為強勢 賣點對外推廣，必定引進各類商家的青睞。這種定位，即改變與提升傳統(tǒng)物流中心的商業(yè)價值，另一方面也為 現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補缺者做出示范與引導(dǎo)。 七、市場致勝策略的必然性 未來批發(fā)市場的發(fā)展前景將得到多方人士的鼎力支持，一方面來源于當(dāng)?shù)卣?，另一方面則是開發(fā)商的開發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會，第四方面則是做專業(yè)型批市場的長久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場具備良好的發(fā)展前景?？蛻糍Y源也將得到大力拓展，逐步向多元化、 專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。產(chǎn)品質(zhì)量差、商家信譽無保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風(fēng)格時尚、產(chǎn)品品質(zhì)較佳、商家信譽信得過等原則 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 12 吸納有效客戶。而作為本案如何制勝于市場，核心策略是什么，所運用的組合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃是本案取勝于市場的關(guān)鍵。具體如下： 核心策略：“價格、速度雙把利劍”取勝市場 作為本案的推廣核心一方面體現(xiàn)于“價格”的合理性，從某種程度來說，它更傾向于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)銷售的突破性價格。另一方面則是“速度”的恰當(dāng)性，也就是節(jié)奏性的把握。因本案的潛在競爭者（白馬世紀(jì)服裝廣場與西 北褲城）均已開始展開收取定金行為，對本案具備一定的沖擊力。如何將本案的價格合理化與速度把握的節(jié)奏化進行有效控制便是本案取勝市場的核心。 運用手段：運用“借力使力”手段 √ “以外圍激活本地”銷售 在市場前期階段，必須以外圍市場作為攻破方向。一方面可作為探訪需求，從外圍市場客戶探知他們對本案的青睞性，另一方面可根據(jù)了解的情況及時調(diào)整本案策略。在進行外圍市場探訪的過程中，一種情況則是出現(xiàn)“熱度”狀況，這是比較良好的市場狀況。另一以“冷度”狀況，出現(xiàn)這種情況時則立即進行外圍市場轉(zhuǎn)向本地市場的吸納策略。從 然保證本案的銷售目標(biāo)。但這種銷售方式的確立，是檢驗本案是從外圍攻本地，還是從本地激活外地市場的最好方式。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 13 √ “以本地促進外地”銷售 在操作任何一個案子時，一般都會采取“先易后難”策略。而作為本案的體量過大，當(dāng)?shù)乜蛻糍Y源有限，這種先易后難的策略是否可行仍處于未知數(shù)。但又由于二家潛在競爭者的存在，本案必須將本地市場作為核心進行吸納。當(dāng)然，競爭者的先行策略給予本案一定的參考價值。具體如下： *推廣成功或失敗原因，均可成為本案最為直接的參照價值； *避開該案的核心賣點，為本案的創(chuàng)新提供了創(chuàng)作空間； *積極關(guān)注該案的 推廣發(fā)展?fàn)顩r，及時調(diào)整本案的推廣策略 鑒于以上原因的存在，本案需在銷售前期做好一系列的工作。如前期市場造勢、外地市場探訪、核心策略確立、最佳手段運用等問題上做足功夫，方能達(dá)到“短、平、快”的實施目的，最終實現(xiàn)擊敗潛在競爭者的目標(biāo)。 項目總體定位概念與策劃思路 一、項目開發(fā)目標(biāo) 作為重點開發(fā)商業(yè)物業(yè)，本項目在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)滿足投資商 /開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及最終消費者四個層面的利益要求，保證項目的成功建設(shè)及后期良好運營。 對于投資 /開發(fā)商而言 本項目應(yīng)當(dāng)能夠保證在最優(yōu)化的投資環(huán)境之下，實現(xiàn)短期效益與長期效益的最大化，主要表現(xiàn)為：通過項目的開發(fā)、銷售、運營，為投資 /開發(fā)商帶來合理的現(xiàn)金流，實現(xiàn)投資 /開發(fā)商的投資回報預(yù)期，同時借助于優(yōu)勢物業(yè)資源的掌控，獲得 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 14 長期管理效益、經(jīng)營效益及品牌 /形象效益。 對于投資者及經(jīng)營者而言 本項目應(yīng)當(dāng)通過明確定位、科學(xué)規(guī)劃、系統(tǒng)經(jīng)營管理為投資者、經(jīng)營者創(chuàng)造良好的投資 /經(jīng)營環(huán)境，促進物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應(yīng)，帶動整體物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營性，實現(xiàn)投資者及經(jīng)營者的投資回報目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)。 對于消費者而言 本項目應(yīng)當(dāng)在充分了 解消費者消費需求、消費特點、消費心理及消費行為的基礎(chǔ)之上，為消費者創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境、享受批零兼營的購物功能。使之為消費者帶來便利性與快捷性，同時結(jié)合于消費者的消費需求，擴大銷售網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)化客戶資源、保證產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽。以此來奠定物美價謙與 品質(zhì)保證的消費特征，更進一步提升該物業(yè)的經(jīng)營價值。 對于商圈而言 本項目應(yīng)當(dāng)通過對市場、對消費者的充分了解，科學(xué)規(guī)劃，合理引進及組合新型業(yè)態(tài)、業(yè)種，完善區(qū)域商業(yè)功能，以提升康復(fù)路商圈的商業(yè)特征與功能。本案所打造的目的是繼承原康復(fù)路的商業(yè)氣勢，提升現(xiàn)有康復(fù)路的商業(yè) 功能與購物環(huán)境，同時更進一步的完善現(xiàn)有產(chǎn)品組合與商家組合。順原有康復(fù)路商氣，造現(xiàn)有新康復(fù)路之地標(biāo)交易廣場 —— 新康復(fù)路 ?西北商貿(mào)中心。提升商圈原有的商業(yè)勢氣，擴大新康復(fù)路商圈在批發(fā)行業(yè)中的知名度或者得到全國市場的各大投資者與經(jīng)營者的認(rèn)可是本案打造的真正目的。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 15 二、項目開發(fā)原則及思路 任何商業(yè)項目的開發(fā)都必需遵循一定的原則性，一方面深入了解該商業(yè)圈的基本特性，另一方面尋求各類符合該項目操作的手法與策略，使其本項目在該商圈內(nèi)具備相應(yīng)的競爭力 ， 打造一個成功的商業(yè)廣場是任何一個項目的開發(fā)宗旨。 充分考慮行業(yè)與產(chǎn)業(yè)特征的有機整合，既要考慮到行業(yè)特征，又要依托于產(chǎn)業(yè)背景。點面雙效結(jié)合共同打造一個商業(yè)購物場所的持續(xù)經(jīng)營性是不可忽視的社會責(zé)任。 充分考慮本項目所處商圈的特征與未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，創(chuàng)立本項目的核心競爭力。 “售得出，租得滿，做得到”為大前提，對本項目的投資 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 16 者，租賃經(jīng)營商戶，終端消費者進行合理而準(zhǔn)確的市場定位。 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。同時，嚴(yán)格考核產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽品牌。 以本項目的目 標(biāo)消費群（投資者與經(jīng)營者）作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立高投資價值、高經(jīng)營價值的市場形象。階段性的深入攻擊，策略性的投機市場。 優(yōu)先引進主力商戶（具有多個行業(yè)的銷售網(wǎng)絡(luò)客戶或具有一定經(jīng)濟實力的商戶及具有一定品牌信譽的商戶），以大客戶帶小商戶為本案的招商策略。 三、項目整體定位概念 根據(jù)本案的市場調(diào)研狀況及本案所處的康復(fù)路商圈特征，給予本案最為精準(zhǔn)的市場定位尤為重要，從商圈到項目特征、從業(yè)態(tài)到管理模式、從經(jīng)營戶到投資者各個層面的要素要考慮到位，使之更為貼切的符合到市場需求。 可以使客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷售熱度。這樣 的 定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。 項目的總體定位 本項目立足于服務(wù)周邊市場，集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射力的大型現(xiàn)代化物流 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 17 交易中心（一個具備 批零兼售的倉儲式交易中心誕生） 項目的功能定位與 組合 展示、交易功能區(qū) 該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托西安對西北五省具有極強的輻射作用，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑。 同當(dāng)前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在： √ 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）； √ 增加了展示的設(shè)計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）； √ 經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌企業(yè)進入本項目，體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的定位）； √ 營造了良好的購物環(huán)境（良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進入、擴大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境） √ 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但 需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）； √ 可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（ MIS 系統(tǒng)） 預(yù)留管線。 會展會議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 18 該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平； √ 業(yè)內(nèi)專業(yè)人士、行業(yè)協(xié)會等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)； √ 有計劃、有主題地組織各種會展會議。對服裝，可以安排各種主題的時裝表演，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時裝系列、運動系列、紳士系列、學(xué)生系列、淑女系列 、動態(tài)系列的活動，可以增加市場的“熱點”和“興奮點”，吸引人流； √ 組織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會議和論壇； √ 有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干； 零售功能區(qū) 零售功能區(qū)主要是拉動市場的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對批發(fā)市場經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動其它中小企業(yè)和個體進入。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體（一個樓層設(shè)定一家），借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯位經(jīng)營，形成某種批 發(fā)產(chǎn)品種類的集群。同時，引入一定比例面積的超市，專營店，可以匯聚消費人流，增加本項目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險，增加項目成功率。 休閑娛樂功能 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 19 本案的經(jīng)營者既是一個龐大的經(jīng)營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午 34 點鐘結(jié)束，需要一個消費的空間。同時，在現(xiàn)康復(fù)路還沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補現(xiàn)康復(fù)路相對缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。 該區(qū)域為配套 服務(wù)區(qū)，以滿足本項目經(jīng)營主體和消費者需求為主導(dǎo)，兼顧現(xiàn)康復(fù)路對于休閑娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會所，設(shè)置各種時尚休閑的項目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運動休閑項目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等。 倉儲物流功能 本案作為位于現(xiàn)康復(fù)路的新型批發(fā) MALL，倉儲物流功能是重要組成部分。不僅為本案的經(jīng)營商家服務(wù)，同時也將填補整個區(qū)域的市場空間，獨享一片利潤天空。結(jié)合目前批發(fā)市場“多批次、小批量”的特點，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送 ； √ 倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲服務(wù)區(qū)兩種方式； √ 對于加工處理必須設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式； √ 整個倉儲物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進行經(jīng)營，引入倉儲經(jīng)營模式，實現(xiàn)物流現(xiàn)代化； √ 主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 20 收貨物、車庫、租車。 信息服務(wù)功能 信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，建立 21 世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計 、建立經(jīng)濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、 Inter 網(wǎng)絡(luò)。 √ 委托高校、研究所或經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人士，設(shè)計市場的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測和分析市場前景； √ 有組織的收集相關(guān)信息，并實行免費和有償?shù)姆?wù)； √ 創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳； √ 攤位展示主題設(shè)計服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計服務(wù)，提高市場的整體形象水平； √ 負(fù)責(zé)市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計方案，保證經(jīng)營人的共同利益； √ 借 Inter 網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息 商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū) 由于本案的主要目標(biāo)客戶是企業(yè)（含蓋區(qū)域代理商或經(jīng)銷商）、個體經(jīng)營者等。在經(jīng)營過程中，必然有的需要一定的辦公