【正文】 因 素 商服繁華度 人 流 量 100 90 90 45 100 商業(yè)氣氛 100 87 87 90 95 購物人次 100 60 66 44 83 專業(yè)程度 100 95 95 98 98 交通條件 道路通達度 90 100 100 95 100 距市中心距離 100 100 120 120 120 公交線路 90 100 90 100 90 基礎(chǔ)設(shè)施 機動車停車場 105 100 100 100 100 內(nèi)部配套 120 100 100 100 100 周圍環(huán)境 100 95 98 96 98 個 別 因 素 面 積 100 98 96 100 96 形 狀 100 100 100 100 100 開發(fā)商知名度 110 100 100 100 100 2）單位樓面比較因素修正系數(shù)表（表三） 比較因素 幸?；▓@ 晶盛花園 東大街綜合市 場 順城街綜合市 場 3000 元 /㎡ 5000 元 /㎡ 3500 元 /㎡ 3700 元 /㎡ 位 置 100/98 100/98 100/98 100/99 交易時間 100/100 100/100 100/100 100/100 用 途 100/100 100/100 100/100 100/100 交易情況 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域 因 素 商服繁華度 人 流 量 100/90 100/90 100/45 100/100 商業(yè)氣氛 100/87 100/87 100/90 100/95 購物人次 100/60 100/66 100/44 100/83 專業(yè)程度 100/95 100/95 100/98 100/98 交通條件 道路通達度 90/100 90/100 90/95 90/100 距市中心距離 100/100 100/120 100/120 100/120 公交線路 90/100 90/100 90/100 90/90 基礎(chǔ)設(shè)施 機動車停車場 105/100 105/100 105/100 105/100 內(nèi)部配套 120/100 120/100 120/100 120/100 周圍環(huán)境 100/95 100/96 100/96 100/98 個 別 因 素 面 積 100/98 100/99 100/100 100/96 形 狀 100/100 100/100 100/100 100/100 開發(fā)商知名度 110/105 110/100 110/100 110/100 單位樓面修正后均價 4189 6293 4819 4794 3）比準價格的計算：比較案例與本案在規(guī)模、配 套方面差異較大，故采用綜 合法進行比準價格的計算。 加權(quán)平均法。設(shè)定比較案例權(quán)重為： 計算加權(quán)平均后的比準價格為： 5200 元 /㎡。在定價時，考慮到踩盤工作中，接待人員報出的部分虛擬銷售價格，建議 本案商業(yè)部分（項目點）一樓的銷售均價為 5200 元 /㎡。 租金倒推法： 經(jīng)調(diào)研，安岳商業(yè)地產(chǎn)出租價格為 1540 元 /㎡ /月；據(jù)計算，其收回投資的期限為 1820 年。據(jù)此推算，本案一樓的單位銷售價格為： 25 12 18 =5400元 /㎡ 考慮到安岳商業(yè)地產(chǎn)的整體價格水平較低，根據(jù)上述計算結(jié)果，建議商業(yè)街一樓（項目點）的銷售均價價格為： 4000 元 /㎡。 本案商業(yè)街（項目點）的銷售均價為：一樓的銷售均價為 4000 元 /㎡。其他各階、各層、各房以此之價格進行價位測算。 （四）、安岳項目商業(yè)街二樓均價計算 項目當?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的調(diào)研： 東大街綜合市場 北大街臨街二樓門面 沱街二樓商鋪 安岳廣場（成熟商圈） 1300 元 /㎡ 1200 元 /㎡ 1200 元 /㎡ 1680 元 /㎡ 在建工程 3年前房屋 舊房（ 5元 /㎡租金） 舊 房（ 7元 /㎡租金） 項目當?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素：（同表一） 項目當?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素比例：（同表二） 項目二樓修正后的比準價格為： 本 案 東大街綜合市場 北大街臨街二樓門面 沱街二樓商鋪 安岳廣場 1600 元 / 1500 元 /㎡ 1460 元 /㎡ 1500 元 /㎡ 1700 元 /㎡ 幸?；▓@ 晶盛花園 東大街綜合市場 順城街綜合市場 20% 20% 30% 30% ㎡ 考慮到本案專業(yè)商場的附加增值性：建議本案商業(yè)街二樓（項目點）的銷售均價為： 2600 元 /㎡。其他各階、各層、各房以此之價格進行價位測算。 （五）、藍靈時代欣城商業(yè)街價格定位及 編號體系 A區(qū)編號定位及均價： A區(qū) A1區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 均價： 3800 一層 101 102 103 105 106 107 108 均價： 7600 A2區(qū) 三層 302 306 308 312 316 318 322 均價： 1600 二層 202 206 208 212 216 218 222 均價： 3500 201 203 205 207 209 211 213 一層 102 106 108 112 116 118 122 樓梯間 均價： 7000 101 103 105 過道 107 109 111 B區(qū)編號定位及均價： B1 二層 201 202 203 205 206 207 均價： 1600 一層 101 102 103 105 106 107 均價： 5200 B2 三層 301 302 303 305 306 307 308 309 311 312 313 315 316 均價： 1600 二層 201 202 203 205 206 207 208 209 211 212 213 215 216 均價： 2600 一層 101 102 103 105 106 107 108 109 111 112 113 115 116 均價： 5200 C區(qū)編號定位： C區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 208 209 211 212 213 均價： 1700 一層 101 102 103 105 106 107 108 109 111 112 113 均價： 3800 D區(qū)編號定位： D1區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 208 均價： 2400 209 211 一層 101 102 103 105 106 107 108 均價： 4900 109 111 D2區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 208 209 211 212 213 均價： 1700 一層 101 102 103 105 106 107 108 109 111 112 113 均價： 3800 本案商鋪價位將在檸都廣場、?；邸巴鉃眱r位公布之后再確定具 體市場價位，故暫對商鋪價位未列。 二、住宅價格定位： 一）定價方法的確定： 本案周邊因有可類比項目，故藍靈時代欣城在定價上采用市場比較法進行價格綜合定位。 二）影響價格指數(shù)因素表 可類比項目價格因素比較表（表一） 修正因素 本 案 ?；刍▓@ 晶盛花園 幸?；▓@ 交易時間 2020 2020 交易情況 正 常 正 常 正 常 正 常 區(qū)域因素 配套設(shè)施 管線入戶 水止廚衛(wèi) 不入戶 不入戶 安防設(shè)施 對講系統(tǒng) 防盜門 對講系統(tǒng) 木門 無對講 木門 集聚程度 較 高 高 高 高 距市中心距離 1KM 1KM 1KM 1KM 道路通達度 100m 750m 臨主干道 交通便捷度 無市公交 有鄉(xiāng)公交 1 路公交 1路公交 無公交 環(huán)境質(zhì)量 很 好 較 好 一 般 個別因素 規(guī)劃限制 無 無 無 無 容積率 無 無 宗地用途 商 住 商 住 商 住 商 住 宗地形狀 較規(guī)則 規(guī) 則 規(guī) 則 規(guī) 則 宗地地形 坡 地 平 整 平 整 平 整 綠化率 % % 無 無 三）可類比項目價格因素修正指數(shù)表 因比較案例在規(guī)模、容積率、安防、綠化率等方面差異較大，故采用綜合法確定本案住宅單位銷售均價。在上述案例中，?；刍▓@的比較因素最接近本案，選擇其比準價格作為單位銷售均價： P=908 元 /㎡ 建議藍靈時代欣城 (住宅部分 )平均售價為 : 908 元 /㎡ 四）住宅價格體系及價格建議表 住宅區(qū)各棟 比準價格： 單位：元 ㎡ 棟 數(shù) 型 號 面積 套 型 比準價格 1 棟 A— 3 二室二廳單衛(wèi) 908 2 棟 B— 1 三室二廳雙衛(wèi) 928 3 棟 B— 1 三室二廳雙衛(wèi) 938 修正案例 修正 修正指數(shù) 因素 ?；刍▓@ 幸?；▓@ 晶盛花園 700 元 /㎡ 600 元 /㎡ 550 元 /㎡ 交 易 時 間 260/100 130/100 130/100 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域 因 素 配 套 設(shè) 施 100/96 100/95 100/95 安 防 設(shè) 施 100/95 100/90 100/90 積 聚 程 度 100/97 100/97 100/97 與市中心距離 100/100 100/100 100/100 道路通達度 100/101 100/102 100/102 配 套 設(shè) 施 100/99 100/95 100/95 交通便捷度 100/101 100/101 100/101 環(huán) 境 質(zhì) 量 100/98 100/95 100/95 個 別 因 素 規(guī) 劃 限 制 100/1