某購物廣場營銷策劃方案-文庫吧
2025-09-17 20:11 本頁面
【正文】 場，大都以女性消費群體為主，而且大部分商業(yè)項目在業(yè)種的選擇和分布方面，都盡力滿足不同年齡段女性購物人群的需求，以有效的拉動商場的購買人流?，F(xiàn)在集合了購物、餐飲、休閑這類的項目很受消費者喜歡，他們喜歡商場在除去購物以外還 有餐飲及休息和娛樂的場合，特別是餐飲不但可以有效地緩解人們的購物疲勞，延長購物人群在項目內(nèi)的停留時間，還能帶動購物廣場的人氣。本案的主力店為大型綜合超市，其主力購物人群應該是家庭購物，所以本案在余下業(yè)種的選擇上不但要注意避免與主力店重復，還應該與主力店形成有效互動，通過對主力店缺乏業(yè)種的補充，來完善女性消費群體的需求。 負一層業(yè)種：休閑餐飲、小飾品、皮包、女鞋、室內(nèi)裝飾品、花店、眼鏡、鐘表、茶葉、運動休閑等 一層業(yè)種：特色餐飲、美容、化妝品、韓日食品、海產(chǎn)品、保健食品、工藝品等 針對負一層業(yè)種的分析： 負 一層的主力入口在北門和步行街的入口，而步行街的 **廣場購物人群以女性為主， **大廈的購物人群大都以 20—35 歲的男性為主， ** 6 商城的購物人群以中老年婦女為主，所以負一層的業(yè)種應該結(jié)合步行街購物人群的特點來確定。 餐飲方面應抓住年青人多的特點，搞一些?水果吧?、?咖啡廳?等年輕人所喜歡的休閑類餐飲。購物方面選擇一些女性小飾品、皮包、女鞋、室內(nèi)裝飾品和花店等來吸引女性，但是在也不能單單針對年青的消費群體，同時應該考慮一些中年婦女在這方面的需求，利用 **靠近韓國的地理優(yōu)勢，多引進一些韓國飾品，與 **現(xiàn)有的品種進行 區(qū)分。在家庭裝飾品方面應該考慮現(xiàn)代人的生活習慣和對生活品質(zhì)的追求，特別要注意引進一些個性化的裝飾品。另一方面應該有一部分茶葉、運動休閑類的業(yè)種來適合不同年齡段的男性。 針對一層業(yè)種的分析： 一層的主入口在南門，而且項目地下停車場和地上停車位都在南面，項目的 180 個停車位為有車一族的購物帶來了極大的便利，而且昆明路隧道的開通與少年路的拓寬都將給項目周邊的交通條件提供幫助。本層的業(yè)種分布不但要方便車族購物，同時還要考慮讓負一層去主力店購物的人流在本層做停留。 因為步行街周圍及其附近的商業(yè)項目中缺少就餐的場所， 所以本層應該在餐飲方面做文章，不但要有適合大眾口味的快餐，還要有具有不同風味的特色餐飲，像韓日餐飲、西餐等來滿足不足購物人群的就餐要求，而且將特色餐飲放置在本層，還能對從負一層進行的人流進行有效地截流，避免直接進行二樓主力店?，F(xiàn)代女性越來越注重自己的容貌， 7 購買化妝品和進行美容的次數(shù)也越來越多，特別是那些家庭月收較高的女性，她們大部分家庭都有一到兩部私家車，而本層又是車族購物人群的主入口，所以在本層設(shè)立化妝品專柜及美容場所，不但能方便這部分愛美女性，讓她們能在購物的同時進行美容，而且也能對負一層的女性購物人流 進行拉動。項目還應該借助 **旅游城市的優(yōu)勢，在本層業(yè)種的選擇上多配以本地獨有的海產(chǎn)品以及工藝品等適合旅游購物的品種，將**的旅游購物人群拉過來。 第四部分 營銷模式及價格建議 一、營銷模式： 商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式主要有兩大類，一種是純出租形式，以收取租金或者聯(lián)營扣點等方式來盈利，但這種方式需要有強大的資金來支持項目的前期運營。另一種就是為了緩解項目資金鏈的壓力而出售商鋪產(chǎn)權(quán)，也就是?產(chǎn)權(quán)式商鋪?。以本案現(xiàn)在面臨的資金壓力，只能走產(chǎn)權(quán)式商鋪這條路。 根據(jù)現(xiàn)在我們所了解到的情況，將產(chǎn)權(quán)式商鋪分為以下幾種情況： （ 1）不返租 不返租包括一次性付款、分期付款和銀行按揭貸款三種方式。 優(yōu)點： 1） 能最大限度的回籠資金，加快項目工程進度。 2） 公司承擔的資金壓力比較低，但前提是銷售狀況要達到預定的目標。 缺點： 1） 由于產(chǎn)權(quán)分散所帶來的經(jīng)營混亂、無法統(tǒng)一管理等方面，但如果在銷 8 售合同中有相應的約定，應該可以解決這一情況。 2） 提高了置業(yè)者門檻，延長了銷售周期，在時間上影響了資金回籠。 3） 由于開發(fā)商沒有辦法保證投資戶能否盈利，有可能會讓相當一部分投資戶持觀望態(tài)度甚至放棄投資。 （ 2）返租 返租現(xiàn)在又分為以下幾種。 方案一 ： 返租三至五年，按首年 6%，以后每年增加 1%計算 優(yōu)點： 1） 前三至五年由專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理有利于項目的長遠發(fā)展。 2） 三至五年的時間能使一個商業(yè)項目渡過市場培育期。 3） 能給予投資人一定的收益保證，使投資人樹立信心。 缺點： 1） 如果經(jīng)營狀況差，會使開發(fā)商背上包袱，有一定的風險。 2） 返租期滿后，將經(jīng)營權(quán)返還投資戶，則有可能因為產(chǎn)權(quán)分散而不利于項目后期經(jīng)營管理，勢必會有損企業(yè)形象。 3） 如果繼續(xù)返租，有可能導致開發(fā)商投入資金過大，增加企業(yè)的運營成本，造成較大的資金壓力。 方案二： 返租十年，按每年返還 8%計算 優(yōu)點： 1） 由專業(yè) 經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理，有利于項目的長遠發(fā)展。 2） 十年返還購房款的 80%，能對投資戶產(chǎn)生很大的刺激，促使其產(chǎn)生購買欲。 9 缺點： 同方案一。 方案三： 返租十年，按每年返還 10%，但銷售價格翻一翻計算。 優(yōu)點： 1） 每年 10%的高額回報會讓投資戶堅定購買信心。 2） 由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理，有利于項目的長遠發(fā)展。 缺點： 1） 項目銷售價格與實際價值相差太大，會給銷售帶來一定的困難。 2） 如項目經(jīng)營情況不佳，有可能無力擔負后期的高額回報，給企業(yè)帶來巨大的風險。 3） 十年后開發(fā)商會面臨是否將經(jīng)營權(quán)返還投資戶或者采用回購的方式，這兩種方式 對本案的經(jīng)營和管理都帶來一定的壓力。 （ 3）以租代售：就是客戶先付總房款的 30%— 50%作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清一年租金；租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則交納
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