【正文】 允許倒流水和滲漏。 (3)裝修。鋼木門窗均應安裝平正牢固，開關靈活；進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。 (4)電氣。線路應安裝平整、牢固、順直，過墻有導管，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導線間及對地絕緣電阻值不得小于規(guī)定要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避 雷裝置必須符合國家標準規(guī)定，電梯應能準確、正常運轉，噪聲震動不得超過規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。 (5)水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應分設，出戶管長不超過 8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。消防設施應符合國家標準規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正，配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器、輔機應齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運轉準確正常。 (6)附屬工程及其他。如室外排水系統(tǒng)的標高，窖井的設置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報箱、掛物鉤、曬衣架應按規(guī)定安裝。另外，還包括場地清除、臨時 戴德梁行物業(yè)管理有限責任公司 8 設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。 可參照建設部 1991 年頒布的《房屋接管驗收標準》，主要內容有： (一 )接管驗收應提交的資料 (1)產權資料： (2)技術資料： (1)竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙； (2)地質勘察報告； (3)工程合同及開、竣工報告； (4)工程預決算； (5)圖紙會審記錄； (6)工程設計變更通知及技術核定單位 (包括質量事故處理記錄 )； (7)隱蔽工程驗收簽證； (8)沉降觀測記錄； (9)竣工驗收證明書； (10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； (11)新 材料、構配件和鑒定合格證書； (12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； 戴德梁行物業(yè)管理有限責任公司 9 (13)砂閃、混凝土試塊試壓報告； (14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。 (二 )接管驗收的標準 裂或相鄰房屋的損壞。 規(guī)范規(guī)定。 構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。 3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。 塊料面層應表面平正，接縫均勻順 直、無缺棱掉角。 許倒泛水和滲漏。 戴德梁行物業(yè)管理有限責任公司 10 窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。 的亮子均應裝設鐵柵欄。 應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 (1)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內容： 規(guī)程施工，有無事故及安全隱患 (如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側有無隔離設施等 )；接地網有無可靠接地；設備房有無做好“三防”措施 (如有無防鼠板、電纜溝、門 窗、墻洞有無封網 )。 水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊停車功能，應急自動發(fā)電功能，能否正常起動等，必保供電線路是否正常供電。 時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線間和對地絕緣電阻值不小于 1兆歐／千伏。應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等 低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經過國家供電有關部門檢測。 (2)中央空調系統(tǒng)通風工程部分的現(xiàn)場驗收。主要有如下內容： 戴德梁行物業(yè)管理有限責任公司 11 凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內電氣線路是否符合規(guī)范。 膨脹水箱能否正常補水，管路最高點和最遠點壓力是否在 兆帕 (滿負荷情況下 )。 檢查柜式風機、盤管內機、新風機、吊頂風機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現(xiàn)象。 (3)消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內容： 泵、排煙風機、排煙閥加壓風機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。 (防火水閥除外 )，消防栓內配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。 能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內，氣體有無及時補充更換。 持常開狀態(tài)，消防設施有無故障防礙影響正常使用等。 (4)運輸設備的現(xiàn)場驗收。主要有如下內容： BJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備。 運作。 (5)管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要檢查管道 煤氣是否按國家標準及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。 (6)電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設應符合國家標準。 戴德梁行物業(yè)管理有限責任公司 12 (7)有線電視網的現(xiàn)場驗收。要求有線電視線路敷設整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進戶線穿墻部分應穿管敷設，電視信號圖像清晰、聲音清楚。 (8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗收。主要有如下內容：①閉路監(jiān)控系統(tǒng)應圖像清晰、穩(wěn)定、無變形失真；②防盜對講設備應對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應快靈敏，開鎖功能 迅速、有效。 (9)給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要以如下內容： 取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進水管是否有安全保障措施，水泵電機是否安裝穩(wěn)固，運行時應無振動。壓力表等是否指示正常，自動控制系統(tǒng)是否運行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現(xiàn)象。 安全保護是否完善，能否及時動作。 陶瓷管、塑料管，應無路冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應符合國家標準，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應便于維修，管道排水應流暢，集水井、沙井、化糞池應暢能，潛水泵應無堵塞，自動控制正常。 糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設施、環(huán)保設施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質量外，應注意： (1)道路：有否積水 (路面排水反坡 )。 (2)砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。 (3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段 時間內檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。 (4)化糞池有無透氣管 (不能完全密閉 )。 (5)小區(qū)內有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。 戴德梁行物業(yè)管理有限責任公司 13 (6)小區(qū)內路燈開關分區(qū)是否合理，有否防雷保護。 小區(qū)管理處籌備方案 為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后，各項工作能夠穩(wěn)妥有序的開展，達到《物業(yè)管理合同》約定的服務標準，管理處（籌）根據(jù)物業(yè)公司與甲方的合作意向，以《物業(yè)管理合同》（草稿）和《物業(yè)管理方案》（草案）為基礎，重點從清潔、保安、設備、綠化等綜合服務和日常管理方面做好各項籌備工作，具體從以下幾個方面開展： 一、基本籌備工作 基本籌備工作主要指管理處開辦計劃，通過購買、調配管理處日常運作所需的設備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務的硬件環(huán)境。具體包括以下內容： （ 1）辦公設備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機、復印機、傳真機、文件柜等）； （ 2）日常辦公用具的準備（辦公用品采購、公章雕刻等）； （ 3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）； （ 4）護衛(wèi)、清潔等臨時工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等）； （ 5）維修保養(yǎng)工具的配置。 說明：管理處（籌）應結合甲方及自身的實際情況， 對以上計劃進行合理調整。 二、制度建立工作 健全的制度是管理處規(guī)范運作的基礎。管理處在接管期間應高度重視各項制度的健全工作，以公司制定的規(guī)章制度為指導，盡快完善管理處的各項規(guī)章制度。在制度未出臺之前，管理處可采取召開專題會議、形成會議紀要的方法來臨時規(guī)范各項工作，一旦時機成熟，就應形成制度。具體實施包括以下幾個方面： 管理處各崗位的崗位職責。包括：主任崗位職責、副主任崗位職責、各部門負責人崗位職責和各基層崗位的崗位職責等。 管理處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、考 勤管理、值班管理、收費管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為 戴德梁行物業(yè)管理有限責任公司 14 規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。 管理處清潔工作手冊。包括：管理處清潔質量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標準、各崗位清潔工作程序等。 管理處保安工作手冊。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設置、各崗位工作標準、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員來訪接待管理規(guī)定、人員來訪接待流程圖、車輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、 保安隊隊列訓練內容及