【正文】 、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達到100%，而特區(qū)大廈、世貿中心大廈租價直逼深圳福田、羅湖甲級寫字樓，西部寫字樓市場，日漸感受市場熱力。 2）片區(qū)同質樓盤借鑒 類別 大慶大廈 創(chuàng)展中心 規(guī)模 建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風格西方超現代。 占地5288平方米。31層塔樓 功能 下面四層石油交易中心，五至六層會所，1822層酒店，其余寫字樓。 15樓裙樓，5層會所。610樓發(fā)展商自用，11層設備轉換層，其余寫字樓 價格 均價8200元/平方米 均價7800元/平方米 付款方式 一次性付款，銀行按揭 一次性付款，銀行按揭 銷售情況 一般 好 購買人身份 部分石油系統公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人 新興中、小型公司創(chuàng)辦人 銷售策略 小戶型至大戶型，可自由組合，層差價位小，中央空調，小戶型辦公室投資概念。 小戶型，可自由組合，適合三五人接洽的商務酒吧，獨立式空調，月供以元/平方米報價 配套設施 五—六層會所 五層會所 樓盤優(yōu)缺點 大至小戶型全有，定位不明確 離地鐵口遠，內部裝修檔次不夠 銷售方式 世方代理 世聯代理 發(fā)展商 大慶人民政府 安徽省政府 未來趨勢分析——CBD寫字樓將成為市場熱點 CBD（Central Business District）——商務中心區(qū)，北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經濟特區(qū)的地理中心，整體建設正處于一個飛速發(fā)展的階段。區(qū)內已經形成便捷的交通網絡，六大市政重點工程及數十個開發(fā)項目建設在緊鑼密鼓的進行，未來城市核心的雛形已現。 深圳政府規(guī)劃，中心商務區(qū)CBD位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積223萬平方米。規(guī)劃功能是為國際性跨國公司的商務活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。目前，中心商務區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設的國際商會大廈等寫字樓，都呈現熱銷、旺租的市場反應。其中江蘇大廈的銷售均價在13000元/平方米之上，銷售率在90%以上，一批國際大型基金、證券、銀行、跨國公司已經搶先入駐，其中創(chuàng)展中心更是在短短幾個月內達到98%的高銷售率。而目前市場反應顯示，眾多的投資客戶更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內物業(yè)：目前在深圳CBD第一個公開發(fā)售的寫字樓——國際商會大廈在沒有進行對外宣傳的情況下，更是在一個半月的時間內達到30%的銷售率，表明投資、置業(yè)者對CBD未來前景的看好。目前中心商務區(qū)及周邊的寫字樓的租金水平普遍高于市內同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報大廈更是在100—120元/平方米之間。整體出租率較高。而在售的項目如國際商會大廈的按揭月供在40—68元/平方米之間，遠遠低于租金水平。另一方面，隨著中國市場進一步開放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術產業(yè)密集的經濟特區(qū)，將會是眾多想進軍中國市場的跨國公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對寫字樓特別是甲級寫字樓的需求將會極大的刺激這個市場，起到一個良性的作用。對于準備擴大公司規(guī)模，提升公司形象，加強國際商務來往的公司或機構，入駐中心區(qū)將帶來更大商機。 加入WTO后，由于經濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內房地產的需求量，而需求的增加又將導致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關系。尤其在北京、上海、深圳及成都、武漢等大中型城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。 第二章 消費者分析 一、 寫字樓客戶調查分析 二、 公寓客戶調查分析 三、 商服用房客戶調查分析 第二篇 項目篇第一章 項目分析 一、 項目概況 二、 SWOT分析 三、 結論與對策 一、 南華大廈項目概況 地理位置 南華大廈位于深南路與香蜜湖路西南角，面對深圳著名豪宅東?；▓@，北望香蜜湖美景，西臨泰然九路，南臨泰然裝飾城。東臨待建的政協大廈和摩登倉，前有深圳公交大巴路點“農科中心”。多路公交大巴、中巴穿梭來往。 附近配套：泰然工業(yè)園內超市、酒店、賓館、食街、郵局、銀行等 策劃背景資料 南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則。建筑層數為26層。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要求，為一棟26層單體建筑，配套設施有商場、會所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。 ◆ 地下車庫有146個停車位 ◆ 首層架空綠化面積為： ◆ 二至四層安排商場 ◆ 五至十二層為公寓 ◆ 十三至二十五層為寫字樓 ◆ 二十六層為會所 ◆ 該項目2001年7月22日開工，總工期500天，為深圳市康發(fā)發(fā)展公司在深圳開發(fā)建設的第三個地產項目。 規(guī)劃重點： ◆ ，建筑呈蝶形，外墻采用條形玻璃幕墻，大氣美觀挺撥，現代感及科技感強烈。 ◆ 大廈全框架結構，首層架空六米綠化，二至四層裙樓六百米中空大堂，周圍用透明玻璃幕墻；五至十二層每層兩個空中花園，十三至二十五層，每隔層四個空中花園，充分體現了生態(tài)建筑概念。電梯全都采用日本原裝三菱品牌。 ◆ 南華大廈配有中央空調系統，可集中、分層、分房并網聯動供冷。 ◆ 大廈高級智能化系統。 ◆ 大廈之內即建有電話中繼站，整個通訊系統采用結構化布線。 ◆ 電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。 南華大廈的設計總體思路現代，基本滿足甲級寫字樓需求，可供營銷賣點的內容多，為策劃工作搭建了一個良好的平臺。 工程進度 建筑安裝修工程（7月20日開工） ① 土方及樁基 2001年7月9月完成 ② 地下室施工 2001年9月11月完成 ③ 主體土建工程 2001年11月2002年4月完成 ④ 室內公共部分及室外裝修 2002年4月至2002年9月完成 ⑤ 綠化等附屬工程配套 2002年11月前完成 竣工及交付使用 ① 驗收及補正 2002年11月底完成 ② 入伙 項目預售工作 2001年12底月開始內部認購 2002年3月初（春節(jié)后）開始正式銷售 二、 南華大廈優(yōu)勢分析 項目現狀優(yōu)勢 1）區(qū)位優(yōu)勢： 南華大廈所處深南路，是深圳最重要的交通干道。作為福田中心區(qū)一級輻射區(qū)，各發(fā)展商爭相進駐，位于項目大廈對面的世貿中心大廈，作為西部標志性的寫字樓，將以其為中心向四周發(fā)射出一個龐大的寫字樓組團。 2）景觀資源 南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。 3）地鐵概念 南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。 4）規(guī)劃優(yōu)勢 大廈外形現代感強，內外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。 5）企業(yè)形象優(yōu)勢 南華大廈發(fā)展商中金嶺南集團為上市公司，其資金實力及發(fā)展商形象都是樹立品牌形象的基礎。 項目潛在優(yōu)勢 1） CBD中心商務區(qū)一級輻射區(qū)域。 2） 功能價值比優(yōu)勢：提高每個單位的價格含金量，導入服務概念、智能概念及運動概念，盡可能提升物業(yè)品質及附加值。 三、 南華大廈劣勢分析 區(qū)位 雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個地鐵出口，一個位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠，另一個為東海花園站。由于修建香蜜湖立交橋，將香蜜湖人行天橋拆掉，如果政府不開設深南大路地道，本項目將流失地鐵這一大交通炒作資源。 裙樓部分 ① 商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。 ② 600平米中空大堂設計使實用率大大降低，造成商場可用面積僅為2000多平方米，為招商帶來一定限制。 公寓部分 ① 作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。價格成為公寓銷售的一大阻礙點； ② 高級公寓外部環(huán)境較差。 寫字樓 ① 寫字樓平面分隔難度大。 PS：寫字樓平面層原有規(guī)劃大戶型為主，現有規(guī)劃使劃分小面積寫字樓有一定困難，難以規(guī)劃走道并且容易造成黑屋現象，給寫字樓銷售帶來很大阻礙。 ② 空中花園開敞式，將空調熱量及幕墻吸收熱量盡數分散，會造成白天花園溫度極高，給空中花園的實用率及綠化造成一定難度。 叁 銷售對象的鎖定 （市場定位） 一、公寓客戶分析 高級公寓客戶調查表 職 業(yè) 白領40%，商人40%，其它職業(yè)20% 投資取向 酒商式公寓10%，商務公寓90% 選擇依據 地段，交通，價格 面積 40平米左右 裝修程度 基本裝修50%，中檔裝修40% 付款方式 按揭80%（其中要求有一成首期占40%） 會所設施 閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務公寓需求 傳真，電視，空調 商務服務 商務中心，公用大中小會議室，網絡 物業(yè)管理 代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務 （以上數字來源于江蘇大廈及群星廣場客戶分析） 分析：可居住可辦公的商務公寓被絕大多數客戶認同，白領人士及 小型經營者普遍青睞于可租售的小面積公寓，且要求公寓有一 定的裝修。