【正文】 熱 。特建議在公司強(qiáng)大的自身優(yōu)勢中融合外部資源整合優(yōu)勢。 成熟商業(yè)區(qū)域，門面金貴，無鋪開租、鋪價翻番。受空間及發(fā)展影響，很難吸引到其他區(qū)域的消費群。時代欣城商業(yè)街價格定位及 編號體系 A區(qū)編號定位及均價： A區(qū) A1區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 均價： 3800 一層 101 102 103 105 106 107 108 均價： 7600 A2區(qū) 三層 302 306 308 312 316 318 322 均價： 1600 二層 202 206 208 212 216 218 222 均價： 3500 201 203 205 207 209 211 213 一層 102 106 108 112 116 118 122 樓梯間 均價： 7000 101 103 105 過道 107 109 111 B區(qū)編號定位及均價： B1 二層 201 202 203 205 206 207 均價： 1600 一層 101 102 103 105 106 107 均價： 5200 B2 三層 301 302 303 305 306 307 308 309 311 312 313 315 316 均價： 1600 二層 201 202 203 205 206 207 208 209 211 212 213 215 216 均價： 2600 一層 101 102 103 105 106 107 108 109 111 112 113 115 116 均價： 5200 C區(qū)編號定位： C區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 208 209 211 212 213 均價： 1700 一層 101 102 103 105 106 107 108 109 111 112 113 均價： 3800 D區(qū)編號定位： D1區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 208 均價： 2400 209 211 一層 101 102 103 105 106 107 108 均價： 4900 109 111 D2區(qū) 二層 201 202 203 205 206 207 208 209 211 212 213 均價： 1700 一層 101 102 103 105 106 107 108 109 111 112 113 均價： 3800 本案商鋪價位將在檸都廣場、海慧“外灘”價位公布之后再確定具 體市場價位，故暫對商鋪價位未列。在定價時，考慮到踩盤工作中，接待人員報出的部分虛擬銷售價格，建議 本案商業(yè)部分（項目點）一樓的銷售均價為 5200 元 /㎡。時代欣城在計劃時間段內(nèi)完成銷售、并為公司創(chuàng)造最大化利潤，策劃部在深入調(diào)研項目當(dāng)?shù)厥袌龊?，結(jié)合本案實際情況，制定項目價位體系如下： （一）、安岳當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)研： 可類比案例比較表（表一） 比較因素 本 案 幸?；▓@ 晶盛花園 東大街 綜合市場 順城街 綜合市場 位 置 建設(shè)路 普洲大道 普洲大道 東大街 順城街 交易時間 用 途 商住 商住 商住 商住 商住 交易情況 正常 正常 正常 正常 正常 區(qū) 域 因 素 商服繁華度 人 流 量 180 人 120 人 120 人 120 人 150 人 商業(yè)氣氛 好 較差 較差 一般 較好 購物人次 30 20 20 25 30 專業(yè)程度 專業(yè)商場 臨街商鋪 臨街商鋪 綜合市場 綜合市場 交通條件 道路通達(dá)度 100m 臨主干道 臨主干道 80m 臨主干道 距市中心距離 1km 1km 1km 公交線路 無 1路 1路 1路 無 基礎(chǔ)設(shè)施 機(jī)動車停車場 1 個 無 無 無 無 內(nèi)部配套 較好 一般 一般 一般 一般 周圍環(huán)境 高端住宅群 較差住宅群 住宅群 一般住宅群 一般住宅群 個 別 因 素 面 積 12 13 13 12 14 形 狀 規(guī) 則 規(guī) 則 規(guī) 則 規(guī) 則 規(guī) 則 開發(fā)商知名度 高 一般 較高 一般 一般 安岳地產(chǎn)價格差異較大：最為繁華的沱街商鋪售價為 10000 元 /㎡，而偏僻區(qū)域一樓售價僅為 2800 元 /㎡。 二、項目住宅的產(chǎn)品定位 住宅 戶型面積配比比例建議： 單位： 平方米 住宅部分戶型設(shè)計建議： （1）兩室兩廳單衛(wèi) 平層戶型 （經(jīng)濟(jì)戶型） （ 2）三室兩廳雙衛(wèi) 錯層戶型 （主力戶型） （ 3）四室兩廳雙衛(wèi) 錯層戶型 （康居戶型） （ 4）五室兩廳雙衛(wèi) 躍層戶型 （豪宅戶型） （主臥套衣帽間，儲藏室，起步樓梯做成弧型旋轉(zhuǎn)式。 一、項目商業(yè)主題概念定位 商業(yè)：時代欣城 3）安岳地產(chǎn)（商鋪）銷售價格分析： 單位：元 /平方米 項目名稱 銷售價格 東門綜合市場 3600 經(jīng)濟(jì) 適用房 3800 晶盛花園 3600 左右 云麗苑 3600 左右 正泰房產(chǎn) 2700 結(jié)論：安岳地產(chǎn)商業(yè)鋪面根據(jù)其口岸的不同，目前售價在 27004000 元 /平方米。 ： 。 2） 安岳地產(chǎn)（住宅）銷售價格分析： 單位：元 /平方米 項目名稱 銷售價格 銷售均價 海慧花園 688808 720 經(jīng)濟(jì)適用房 600620 580 晶盛花園 600 左右 550 云麗苑 600 左右 580 正泰房產(chǎn) 600 550 結(jié)論：安岳地產(chǎn)目前售價在 500— 800 元 /平方米，在三級地產(chǎn)市場中，屬中等水平。本案的建筑與名稱將是遙向呼應(yīng)，便于主題概念的定位。 7） 商業(yè)街規(guī)劃的合理分區(qū)，會使銷售得到提高。時代欣城商鋪價格定位： 為使藍(lán)靈設(shè)定比較案例權(quán)重為： 計算加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價格為： 5200 元 /㎡。 （五）、藍(lán)靈 五、板塊市場調(diào)研分析結(jié)論： 縣城客戶群為安岳項目主力購買群，少數(shù)客戶來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。從簡單的“實房”到“花園社區(qū)”，安岳 人的居住觀念正在向概念化、系統(tǒng)化過渡，在 3— 5 年內(nèi)，安岳地產(chǎn)將呈現(xiàn)異彩紛呈的景象。 二、 外部資源整合優(yōu)勢與公司自身優(yōu)勢的融合： 任何一個地產(chǎn)項目的營銷，特別是規(guī)模商業(yè)項目，僅靠客戶群購買，可能會給項目帶來銷售困難，為使本項目以短、平、快的方式完成營銷。他們廣泛滲透在各個領(lǐng)域，他們渴望繁榮的生活圈、精彩的內(nèi)容、廣泛的社會組織。 本地經(jīng)商族： 他們在尋找最佳黃金口岸，在分鈔中計算著商業(yè)利潤，尋找著商業(yè)契機(jī)，與本高品質(zhì)社區(qū)人士交流，多了一份機(jī)遇；搶占本案鋪面，有其精明、睿智的理性?！爸鸩教岣摺笔箍蛻粲小霸俨怀鍪?，價格更 高的心理”，并產(chǎn)生物業(yè)價格穩(wěn)步提升的市場氛圍，促使客戶堅定購買心理。 報 紙： 可讀性強(qiáng)、記憶性強(qiáng)、理解性強(qiáng)，但在當(dāng)?shù)匕l(fā)行極少，可不考慮報紙廣告； 資陽時報 成都商報 華西都市報 電 視： 收視率高、存儲性不強(qiáng)、記憶力較差，建議在奠基儀式、開盤儀式等公關(guān)活動期間制作廣告外，其他時間段將考慮冠名廣告； 電視頻道 安岳 1 套 安岳 2 套 音樂點播臺 電視節(jié)目 較豐富、廣告少 較豐富、廣告少 冠名廣告多 收視群體 縣城居民 邊郊居民 青少年為主 車身廣告： 在項目當(dāng)?shù)貙俪掷m(xù)性的可視廣告，廣告效果很好： 車輛情況 營運范圍 車輛總數(shù) 建議選擇數(shù)量 市內(nèi)公交 1 路車 22 輛 6輛 5 路車 6輛 鄉(xiāng)鎮(zhèn)車輛 安岳 — 通賢 11 輛 6輛 安岳 — 李家 13 輛 6輛 安岳 — 石羊 22 輛 10 輛 DM 單： 精美絕倫，讀者易讀性強(qiáng)，收藏性強(qiáng)、記憶力好，建議在各推廣階段根據(jù)廣告訴求要點進(jìn)行設(shè)計、印刷： 加熱期、內(nèi)部認(rèn)購期 引爆期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 項目形象、主題概念 開盤信息 買點宣傳 買點宣傳、價格攻勢 項目圍墻廣告： 公司實力、品牌的體現(xiàn)，項目現(xiàn)場包裝的最佳首選： 戶外看板： 屬高空廣告載體，安 岳當(dāng)?shù)貜V告發(fā)布的最佳載體： 位 置 朝 向 數(shù) 量 主 要 群 體 建 設(shè) 路 口 北門口 1（雙面） 縣城過往市民、看房客戶 安岳公園對面 安岳公園 1（單面） 公園游客、茶社客戶、市民 汽車東站對面 汽車東站 1（單面） 乘 客 汽車總站對面 汽車總站 1（單面） 成都、資陽來客，乘客 農(nóng)村信用社街口 入城公路 1（單面） 入城市民 常名橋（沱街對面） 沱街路口 1（單面） 市 民 燈箱廣告： 當(dāng)?shù)赝黹g廣告的最好發(fā)布形式，在晚間廣告中效果最好； 使 用 范 圍 使 用 數(shù) 量 順城街、建設(shè)路、普洲路 以路燈數(shù)量為準(zhǔn) 羅馬旗： 盡次于戶外看板的廣告載體，是營造熱烈氛圍的最佳工具： 使 用 范 圍 使用數(shù)量 備 注 建設(shè)路、順城街、北門口、 安放數(shù)量為準(zhǔn) 部分從地面立樁 橫 幅： 安岳當(dāng)?shù)貎r優(yōu)質(zhì)廉、可以隨時改換內(nèi)容的宣傳載體： 使 用 范 圍 使用數(shù)量 建設(shè)路、順城街、北門口、沱街、上府街 安放數(shù)量為準(zhǔn) 廣告階段性劃分 結(jié)合本案的異地操作性，項目本地廣告媒體的缺失性及本案推出的時間緊迫性，擬定廣告推廣的階段： 引導(dǎo)期、加熱期、認(rèn)購期 引爆期 持續(xù)期 強(qiáng)銷期 之前 — — — 本表為階段進(jìn)行廣告載體組合推廣，力求達(dá)到最佳推廣效果完成銷售任務(wù)、達(dá)到銷售目標(biāo)。強(qiáng)銷期廣告計劃、執(zhí)行 廣告載體 廣告主題 廣告時間 廣告訴求 車身廣告、戶外看板 橫幅、羅馬旗、電視、 DM 單 開發(fā)主題、買 點宣傳 — 全面告知項目買點 信息、價格信息、優(yōu)惠政策 4：公關(guān)活動計劃、時間安排： 時 間 目 標(biāo) 活動安排 備 注 2 月 19 日 項目區(qū)域優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、成熟商圈優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、潛