邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃方案-文庫(kù)吧
2025-04-29 02:58 本頁(yè)面
【正文】 第一部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景中國(guó)房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個(gè)商鋪、寫(xiě)字樓、住宅三分天下、鼎足之勢(shì)的全新時(shí)代。我們敢說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的下一個(gè)熱點(diǎn)。值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同：? 作為一個(gè)動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色。? 商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。? 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出讓年限只有40年。? 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強(qiáng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)企業(yè)資金和開(kāi)發(fā)模式依賴比較強(qiáng)?！鎸?duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項(xiàng)目如何制定開(kāi)發(fā)策略、經(jīng)營(yíng)策略、銷售策略；如何通過(guò)本項(xiàng)目達(dá)到企業(yè)利益最大化，并光榮完成企業(yè)的使命、社會(huì)的使命。這正是邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃背景，邯鄲商業(yè)項(xiàng)目給策劃提供了一操作平臺(tái)，策劃將為項(xiàng)目披上一件成功的外衣。第二部分 邯鄲商業(yè)項(xiàng)目策劃思路及具體操作辦法根據(jù)我司的對(duì)商業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)和本項(xiàng)目的實(shí)際需要，制定邯鄲商業(yè)項(xiàng)目的策劃操作思路如下：對(duì)房地產(chǎn)行家而言，市場(chǎng)調(diào)查只是對(duì)其“感覺(jué)”的論證。這既是中國(guó)房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場(chǎng)調(diào)查長(zhǎng) 久以來(lái)受非議的地方。但是勿庸置疑的是， 專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查能力是發(fā)展商項(xiàng)目致勝的重要保障。通過(guò)規(guī)范的調(diào)查研究方法為客戶提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營(yíng)銷方案，是漢世佳的使命。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠歷經(jīng)檢驗(yàn)的市場(chǎng)研究模型、正確的資料搜集方法、嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控、專業(yè)人員的分析、客觀的誤差評(píng)估，才能說(shuō)明提供給客戶的一個(gè)百分?jǐn)?shù)的價(jià)值。（一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項(xiàng)目擬采用的調(diào)查方法和手段作一系統(tǒng)描述。1. 定量研究? 入戶訪問(wèn)： 作為消費(fèi)者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法， 漢世佳 發(fā)展了自己的抽樣框架、訪問(wèn)員與實(shí)地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費(fèi)者信息的真實(shí)與有效。? 電話訪問(wèn)： 漢世佳 在同業(yè)中較早建立了中心城市居民家庭電話樣本框，輔之以計(jì)算機(jī)輔助抽樣系統(tǒng)、專職電話訪問(wèn)員等資源，保證了隨機(jī)撥號(hào)技術(shù)（ RDD）的應(yīng)用。? 街頭攔訪： 攔截訪問(wèn)是指在某個(gè)場(chǎng)所（一般是較繁華的商業(yè)區(qū)）攔截在場(chǎng)的一些人進(jìn)行面訪調(diào)查。攔截面訪的好處在于效率高。? 定點(diǎn)訪問(wèn)： 經(jīng)驗(yàn)顯示，在購(gòu)物地點(diǎn)實(shí)施調(diào)查能夠最大限度模擬真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)環(huán)境。定點(diǎn)訪問(wèn)在專職督導(dǎo)的全程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時(shí)有效保證調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性。? 郵寄調(diào)查： 在調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目標(biāo)或特定受訪者時(shí)，采用郵寄問(wèn)卷的方法。? 網(wǎng)上調(diào)查： Email方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。2. 定性研究? 小組焦點(diǎn)座談會(huì)： 由主持人以一種無(wú)結(jié)構(gòu)的自然的形式與一個(gè)小組的被調(diào)查者交談。通過(guò)傾聽(tīng)一組從調(diào)研者所要研究的目標(biāo)市場(chǎng)中選擇來(lái)的被調(diào)查者，從而獲取對(duì)既定問(wèn)題的深入了解。? 深度訪談： 通過(guò)無(wú)結(jié)構(gòu)的、直接的、個(gè)人的訪問(wèn)，以揭示對(duì)某一問(wèn)題的潛在動(dòng)機(jī)、信念、態(tài)度和感情。在研究中，對(duì)專家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問(wèn)能快速有效地收集信息。緯群的深度訪問(wèn)從提綱設(shè)計(jì)到訪問(wèn)執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔(dān)當(dāng)，有效保證了項(xiàng)目質(zhì)量。? 企業(yè)訪談： 由于中國(guó)企事業(yè)單位的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力和獨(dú)特的購(gòu)買(mǎi)決策，因而對(duì)單位用戶的深入研究也成為我們此次設(shè)計(jì)的要求之一。緯群采用專家訪員、 100％的問(wèn)卷復(fù)核機(jī)制，為客戶提供滿意的服務(wù)。3. 探索性研究? 文案研究： 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集、歷史數(shù)據(jù)分析等。? 典型調(diào)查： 針對(duì)典型案例、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的單項(xiàng)調(diào)查 。? 觀察訪談： 如偽裝購(gòu)物、觀察客戶等。（二）市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容消費(fèi)者意愿調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括購(gòu)物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對(duì)邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿意度調(diào)查、期望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者基本資料及對(duì)本案的看法等。進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者訪談。調(diào)查內(nèi)容包括進(jìn)駐意愿調(diào)查、進(jìn)駐方式調(diào)查、經(jīng)營(yíng)方式調(diào)查、對(duì)本案的看法。專家意見(jiàn)調(diào)查。以訪談方式收集相關(guān)專家對(duì)本案的看法以及所提出的寶貴意見(jiàn)。邯鄲市政府意見(jiàn)調(diào)查。訪談邯鄲市政府意見(jiàn)，并了解邯鄲市商業(yè)項(xiàng)目改造之后期望經(jīng)營(yíng)模式及目標(biāo)。區(qū)位特性與基本條件分析。其中包括：a﹑區(qū)域環(huán)境特性分析b﹑周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查c﹑區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況分析d﹑區(qū)域人口特性分析e﹑交通運(yùn)輸系統(tǒng)分析g﹑公共設(shè)施設(shè)計(jì)分析相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測(cè)。分析現(xiàn)有商圈發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)區(qū)域周邊商圈發(fā)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私?，以進(jìn)一步擬定區(qū)域發(fā)展方向。競(jìng)爭(zhēng)者分析。收集商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)狀況，如規(guī)模、商品種類、區(qū)位等，并分析對(duì)本案的影響。SWOT分析。分析本案之優(yōu)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅，以擬定本案開(kāi)發(fā)策略方向。經(jīng)營(yíng)管理分析。投資效益評(píng)估。市場(chǎng)研究分析工作流程圖 計(jì)計(jì)劃目標(biāo)確立基
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