惠州商業(yè)項(xiàng)目初步策劃方案-文庫(kù)吧
2025-07-31 11:35 本頁(yè)面
【正文】 T（威脅）： ◆ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈造成客戶分流 。 項(xiàng)目所在區(qū)域工廠較多（人口自然不會(huì)少），每個(gè)工廠都有自己的食堂，而食堂大多數(shù)都已經(jīng)與附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成穩(wěn)定的采購(gòu)關(guān)系，因此就會(huì)造成客戶分流。 這在客觀上給 項(xiàng)目帶來(lái)很大 的 威脅 ，如何處理這個(gè)問(wèn)題也不得不思考 。 （ 5） 項(xiàng)目總建議 經(jīng)過(guò)我們的現(xiàn)場(chǎng)勘察分析，綜合貴公司的最初開發(fā)設(shè)計(jì)理念，本人從前程策劃的角度對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)定位以及營(yíng)銷推廣提出以下建議，僅供參考： ★ ㈠ 根據(jù)市場(chǎng)需求情況對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)進(jìn)行合理的 規(guī)劃，特別注意設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合 ，建議定位為工業(yè)配套的綜合型商業(yè)區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 。 ★ ㈡ 分期開發(fā)，先將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建立起來(lái)，以此吸引人氣；然后開發(fā)商業(yè)酒店部分，商業(yè)部分以首層商鋪為主，考慮到商鋪升值空間較大，應(yīng)以招商（外租）為主，酒店部分則做成酒店式 公寓或者休閑俱樂(lè)部等形式（若考慮快速回收資金則可選擇酒店式公寓），為有需求的人群提供服務(wù)；最后觀察市場(chǎng)情況再來(lái)決定是否開發(fā)公寓。 ★ ㈢ 通過(guò)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制“總價(jià)”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。 ★ ㈣ 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 前期招商 策略為“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，買出去”，所謂“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”是指商鋪前期應(yīng)以租為主 ， 適當(dāng)降低租金，先吸引眾多菜農(nóng)進(jìn)來(lái)；“買出去”是指等到市場(chǎng)的客源穩(wěn)定下來(lái)了再買出去，這樣菜農(nóng)就愿意出較好的價(jià)格來(lái)購(gòu)買，開發(fā)企業(yè)也可以獲得很好的投資回報(bào) 。 ★ ㈤ 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn) 營(yíng)管理 的形象和 概念，對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行適當(dāng)?shù)?包裝 ，通過(guò)超常規(guī)宣傳， 在周邊 進(jìn)行營(yíng)銷造勢(shì)，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)?居 民 和工廠食堂 關(guān)注的熱點(diǎn)，形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用 ，以最小的營(yíng)銷費(fèi)用來(lái)達(dá)到較好的效果 。 ★ ㈥ 一定要讓項(xiàng)目開發(fā)與營(yíng)銷同時(shí)進(jìn)行，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并積極與各個(gè)工廠的食堂聯(lián)系，力爭(zhēng)與之形成緊密的合作關(guān)系（工廠食堂可以降低采購(gòu)成本，我方可以吸引大量的客源），使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分先旺起來(lái)。 二、 項(xiàng)目 定位 項(xiàng)目 物業(yè) 必需要有一個(gè)清晰有效的定位，這是展開營(yíng)銷推廣的基礎(chǔ)。 選擇有突破性的定位，充分利用項(xiàng)目 所 特有的區(qū) 域有效需 求 優(yōu)勢(shì)， 從而可以 避開項(xiàng)目的 區(qū)域 人流量劣勢(shì) （暫時(shí)） ，揚(yáng)長(zhǎng)避短。 （ 1） 選擇條件 商鋪物業(yè) 必需要有一個(gè)清晰有效的經(jīng)營(yíng)定位，這是展開營(yíng)銷推廣的基礎(chǔ)。 選擇有突破性的定位，充分利用項(xiàng)目 所 特有的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)， 從而可以 避開項(xiàng)目的交通和人流量劣勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。 其次，商鋪經(jīng)營(yíng)定位要同時(shí)兼顧較大范圍的持續(xù)發(fā)展空間，兼顧對(duì)上層小區(qū)居民生活帶來(lái)的影響，即所引進(jìn)的商業(yè)必須是對(duì)小區(qū)居民生活和環(huán)境不產(chǎn)生影響（或影響很?。┑奈飿I(yè)。 （ 2）經(jīng)營(yíng)定位 （市場(chǎng)功能） 經(jīng)過(guò)我們的調(diào)查分析，結(jié)合貴公司最初定的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)定位，本項(xiàng)目的基本物業(yè) 定位已經(jīng)確定，經(jīng)營(yíng)定位為： 區(qū)域性 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) + 工業(yè) 配套性綜合商業(yè) + 休閑式酒店（棋牌室、俱樂(lè)部） + 公寓（酒店式公寓） 將以上商業(yè)形態(tài)與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況比較，可以發(fā)現(xiàn)基本符合市場(chǎng)需求。要想讓本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際需求
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