【正文】 √ 以上價(jià)格為每一個(gè)樓層的均價(jià)，根據(jù)具體位置的不同而價(jià) 格也有所不同。 √ 第一階段：通過(guò)高端形象推廣，積累客戶意向，帶動(dòng)市場(chǎng)，聚集人氣； √ 第二階段：以物超所值商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)的高回報(bào)、高收益作為市場(chǎng)入市點(diǎn)，形成 成熟性的投資者或經(jīng)營(yíng)者搶著入駐的購(gòu)物場(chǎng)所 的市場(chǎng)印象； √ 第三階段：價(jià)格逐漸漲幅，產(chǎn)生 升值 的市場(chǎng)印象，同時(shí)鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價(jià)格走勢(shì)。由此，本案的樓層業(yè)種規(guī)劃如下： 本案樓層業(yè)種分布 企業(yè) ()大量管理資料下載 41 樓層 業(yè)種 產(chǎn)品范圍 備注 1F 功能布局 超市 /停車(chē)庫(kù) /物品倉(cāng)儲(chǔ) /貨運(yùn)中心 小型便利店 1F 女性飾品 化妝品、女性時(shí)尚用品、手機(jī)鏈、飾帽類、腳類飾品、飾品配件、披肩等 配小型 咖啡廳 2F 女性服飾 女性成衣、小件、配件等 中型快餐店 3F 男性服飾 男士成衣、休閑裝等 大型快餐店 4F 童士服裝 童裝 、童鞋、童被、兒童玩具類 配兒童娛樂(lè) 5F 5 層 6 層為寫(xiě)字間 中型快餐店 6F 7F 娛樂(lè) /休閑 中式快餐店 /茶餐廳（中檔） 經(jīng)營(yíng)管理公司辦公室 市場(chǎng)依據(jù) √ 調(diào)查范圍以康復(fù)路商圈為主，其中 96%的受訪者購(gòu)買(mǎi)商鋪的 目的因有自營(yíng)需求； √ 在此次調(diào)查中有 65％的受訪者選擇一層，為經(jīng)營(yíng)樓層其中 褲類、鞋類、文具、皮具、小商品、文具的業(yè)主； √ 購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)客戶所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品： 男裝 76％、 女裝 68％、 皮具 52％、 小商品 50％、 文具 55％、 飾品 73％、 童裝 58％等； √ 根據(jù)調(diào)查，中檔品牌類產(chǎn)品占到了 65％，而 35％非品牌類 的低檔產(chǎn)品； √ 以租賃形式經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品： 鞋類 69％、 褲類 77％、 內(nèi)衣 62 ％、 小商品 50％、 床上用品 100% √ 根據(jù)調(diào)查中對(duì)配套設(shè)施要求如下：倉(cāng)庫(kù) 28%、餐飲 10%、車(chē) 企業(yè) ()大量管理資料下載 42 位 12%、商務(wù)中心 4%、銀行 14%、空調(diào) 11%、 物流中心 17%、 其它 25； √ 在洗手間使用方面，目前僅有澳龍服裝城是免費(fèi)使用的， 其他商場(chǎng)均采取收費(fèi)制，商戶對(duì)此項(xiàng)收費(fèi)意見(jiàn)較大。 女裝：一樓 49% 二層 25% 童裝：三層 35% 五層 52% 內(nèi)衣：三層 39% 五層 34% 飾品：一層 71% 二層 29% 男裝：一層 68% 二層 32% 五、產(chǎn)品規(guī)劃建議 商場(chǎng)外立面的設(shè)計(jì) 商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)三結(jié)合與定位結(jié)合性。使之， 企業(yè) ()大量管理資料下載 43 建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚。 人流動(dòng)線規(guī)劃 注重內(nèi)外溝通，商場(chǎng)的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不僅僅是商場(chǎng)內(nèi)部的人流交通與疏散問(wèn)題，它更為注重的是商場(chǎng)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系。脈絡(luò)清晰， 過(guò)道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，也影響商鋪的布局。 √ 商場(chǎng)電梯布局要點(diǎn) 商場(chǎng)電梯的基本功能是運(yùn)載商場(chǎng)內(nèi)人流或貨物，商場(chǎng)電梯部數(shù)、布局位置、都要以有效疏散運(yùn)載 人流作為出發(fā)點(diǎn)。與業(yè)種的結(jié)合，燈飾選擇還是要根據(jù)業(yè)種的特點(diǎn)分析，比如食品類與服裝類商品，前者不需要特效，而后者則注重?zé)艄馑鶐?lái)的效果。色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式，商場(chǎng)墻面、地面作為商場(chǎng)的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場(chǎng)風(fēng)格的整體性。而作為本案的宣傳目的，不僅是形象的改變，而是一種未來(lái)信息的傳遞、更是一種不可多得投資機(jī)會(huì)的來(lái)臨。使其具備新康復(fù)路地標(biāo)性與代表性的商業(yè)建筑體及未來(lái)專業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)新模式。它不僅將西安城市與周邊農(nóng)村拉近，促使城市繁榮帶動(dòng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)，而且拉近了西安市與周邊省市的商貿(mào)距離。 效果 ：一方面達(dá)到未來(lái)批發(fā)市場(chǎng)新典范之作用，另一方面則代表著康復(fù)路商圈得到再生的支柱項(xiàng)目所不可忽視的領(lǐng)導(dǎo)地位。 批發(fā)市場(chǎng)已逐漸成為 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力物業(yè)類型之一 ，這類市場(chǎng)的出現(xiàn)將為各類開(kāi)發(fā)商提供了發(fā)展空間，另一方面也為投資者與經(jīng)營(yíng)者提供了良好的商業(yè)發(fā)展平臺(tái)。 效果 ：以達(dá)到擁有本案一間商鋪就可以養(yǎng)三代的概念鑄造本案的經(jīng)營(yíng)價(jià)值性。 隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，其國(guó)內(nèi)批發(fā)業(yè)的市場(chǎng)格局正在發(fā)生變化。因此，本案的建造針對(duì)以上的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)而存在，從而提升 它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值性。 原則： 宜早不宜遲（經(jīng)營(yíng)戶有限，競(jìng)爭(zhēng)者不容忽視）；脈絡(luò)清楚、層次有序、輕重合理的敘述本案；承上啟下，下企業(yè) ()大量管理資料下載 51 落托上、點(diǎn)面結(jié)合烘托本案的核心賣(mài)點(diǎn)；時(shí)刻關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況，了解它的推廣方式與手段及銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)。它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買(mǎi)方與賣(mài)方的有效需求向區(qū)域化、國(guó)界化發(fā)展。由于未來(lái)批發(fā)市場(chǎng)將得到多方人士的鼎力支持，一方面來(lái)源于當(dāng)?shù)卣?，另一方面則是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會(huì)，第四方面則是做專業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)的長(zhǎng)久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場(chǎng)具備良好的發(fā)展。區(qū)域性的網(wǎng)絡(luò)客戶資源將得到大力拓展，逐步向多元化、專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。未來(lái)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展前景良好，一方面在軟、硬件設(shè)施上得到改善，另一方面在專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；矫娴玫教岣?。 原因： 康復(fù)路商業(yè)狀況的現(xiàn)實(shí)性與經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)的有限性，對(duì)于本案的推廣宜早不宜遲。 由此，中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的改革勢(shì)在必行，它必然會(huì)發(fā)生全方面的變化，如改善軟硬件設(shè)施、擴(kuò)大銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)、穩(wěn)固貨源渠道、網(wǎng)絡(luò)客戶資源等將直接影響著批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 第二階段，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)的推薦具有實(shí)力的商戶入駐； 企業(yè) ()大量管理資料下載 49 第三階段，著力宣傳本案的建造對(duì)西安經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用及對(duì)康復(fù)路商圈的提升作用，以及進(jìn)一步確立它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值性。 長(zhǎng)久性經(jīng)營(yíng)價(jià)值 渠道 ：通過(guò)引進(jìn)大品牌商戶及來(lái)自于各個(gè)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)商的入駐體現(xiàn)它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值性。 第三階段，以投 資者實(shí)力、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、銷(xiāo)售進(jìn)展情企業(yè) ()大量管理資料下載 48 況等要素進(jìn)行著重宣傳。 明確高投資價(jià)值 渠道 ：主要通過(guò)報(bào)紙、口碑宣傳、市場(chǎng)反映狀況及本案銷(xiāo)售進(jìn)展等現(xiàn)象可直接反映它的投資價(jià)值 性。 （基礎(chǔ)形象運(yùn)用） 第二階段 :售樓處外包裝、建筑外立面、道路標(biāo)示牌、商場(chǎng)掛旗、軟文、平面秀稿等 （深化形象沖擊） 第三階段 :形象稿、銷(xiāo)售稿、軟文、樓書(shū) （直觀形象表達(dá)） 第四階段 :軟文、促銷(xiāo)稿、 DM、海報(bào)等； (演繹形象內(nèi)涵 ) 目的 ：康復(fù)路市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)模式上較為 單一，在經(jīng)營(yíng)管理的意識(shí)上也嚴(yán)重缺乏，在批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)作上仍欠缺專業(yè)性，對(duì)于如何運(yùn)作與有效的操作于批發(fā)市場(chǎng)仍存企業(yè) ()大量管理資料下載 47 在著各個(gè)方面的不足。 方式 ：以具有沖擊力的視覺(jué)感受給予消費(fèi)者第一感觀印象，同時(shí)在不同時(shí)期對(duì)不同賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行全面宣傳，逐漸剖析項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，使其具備經(jīng)營(yíng)價(jià)值與投資價(jià)值。 營(yíng)銷(xiāo)推廣 計(jì)劃與實(shí)施 一、宣傳目的與實(shí)施 本案的宣傳目標(biāo)則是改變與突破現(xiàn)有康復(fù)路的市場(chǎng)形象，包括臟、亂、雜等現(xiàn)象的 存在。所以，也要特別注意細(xì)節(jié)上的問(wèn)題，還要有區(qū)別性指示標(biāo)示。本案擁有各類電梯 90 多部，其中包括對(duì)扶梯、垂直電梯、觀光梯與貨遞的有效布局進(jìn)行細(xì)致考慮。 √ 商場(chǎng)洗手間布局要點(diǎn) 商場(chǎng)洗手間的配套，則強(qiáng)調(diào)的是“隱性”布局性，作為商場(chǎng)的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)功能，更要以“隱性”作為基點(diǎn)，通過(guò)專用過(guò)道設(shè)置，將洗手間與購(gòu)物空間形成有效區(qū)隔。避免盲區(qū)是商業(yè)項(xiàng) 目最為重視的問(wèn)題，不僅關(guān)系到銷(xiāo)售的核心問(wèn)題，更直接到影響到招商與經(jīng)營(yíng)的狀況問(wèn)題。商場(chǎng)鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場(chǎng)的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。 √ 基于本項(xiàng)目所處的市新城中心位置及新康復(fù)路核心地標(biāo)位 置，現(xiàn)方案立面風(fēng)格應(yīng)具有地標(biāo)性的相關(guān)特征。 此次市場(chǎng)調(diào)研主要針對(duì)康復(fù)路現(xiàn)有各大商業(yè)物業(yè)，因市場(chǎng)調(diào)研為抽樣調(diào)查，只代表普遍性，而非絕對(duì)性。本案的樓層 業(yè)種規(guī)劃，充分遵循市場(chǎng)規(guī)律。因此它具備人流集散性的特點(diǎn)， 從某種程度來(lái)講它具備促進(jìn)消費(fèi)率提升的現(xiàn)實(shí)。 √ 市場(chǎng)的不確定性，讓其在經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格定位上尤為敏感， 一方面就 如上述所計(jì)算而出的價(jià)格，另一種方式則高于此類 價(jià)格，以此為促進(jìn)產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售的最大化。 經(jīng)營(yíng)權(quán)售價(jià)（ 15 年）： 本案推出市場(chǎng)的主要目的仍然以產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為主，但由于本案的規(guī)模較大，又需十分客觀考 慮到市場(chǎng)客源的有限性。 √ 本案在市場(chǎng)宣傳方面需通過(guò)各種方式進(jìn)行造勢(shì)，使其消費(fèi) 者的心理價(jià)位高于本案最終的價(jià)格定位，便于快速去化。因此，本案的價(jià)格定位具備較高的敏感性，更需結(jié)合本案的開(kāi)發(fā)理念與市場(chǎng)推廣原則。 范圍： *從事多年經(jīng)營(yíng)事業(yè)的個(gè)體者 *擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個(gè)人者； *不滿足于現(xiàn)有工作模式，而有意投身于經(jīng)營(yíng)事業(yè)者； *繼承家業(yè)的個(gè)人或團(tuán)體者； 特征： 品牌專賣(mài)店、代理商、經(jīng)銷(xiāo)商： *一般愿意通過(guò)租用或聯(lián)營(yíng)的形式獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地； *對(duì)統(tǒng)一管理要求較高； *一般實(shí)力較強(qiáng)，愿意承擔(dān)高租金，獲得好地段。 核心主題： 打造西安新康復(fù)路首席地標(biāo)級(jí)商業(yè)交易廣場(chǎng) 主推廣告語(yǔ)： 盛市康復(fù)路，商貿(mào)新中心 推廣總精神： 主導(dǎo)未來(lái)財(cái)富先鋒 創(chuàng)造財(cái)富新領(lǐng)域 推廣定位： 王者之風(fēng) 世人矚目 ” 目標(biāo)客戶群體定義 投資者： 市場(chǎng)：本案鎖定全國(guó)市場(chǎng)的投資者，主要以江浙一帶的客戶 為主，另以西安為中心的周邊市場(chǎng)投資者為輔。繼承原有康復(fù)路之繁華景象，超越原有康復(fù)路之現(xiàn)況。它注入了豐富性與時(shí)尚性。 商貿(mào) ：是集于物流、商流、信息流為一體的交易場(chǎng) 所。 案名定義：新康復(fù)路 ● 西北商貿(mào)中心 新康復(fù)路 ： 繼承著原康復(fù)路的商業(yè)氣勢(shì)， 重塑康復(fù)路市場(chǎng)。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個(gè)批零兼營(yíng)雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)而亮相于市場(chǎng)。 開(kāi)發(fā)理念上得到創(chuàng)新、業(yè)態(tài)模式上得到提升、經(jīng)營(yíng)策略上得到改善等均為本案提供了有利機(jī)會(huì)。 企業(yè) ()大量管理資料下載 33 規(guī)模超大，業(yè)種齊全、為永久性產(chǎn)權(quán)式物業(yè)。 配套設(shè)施 ：該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大。產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商來(lái)此購(gòu)物，貨車(chē)的進(jìn)進(jìn)出出也形成了另一道風(fēng)景線。 康復(fù)路已經(jīng)過(guò)了 20多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以批發(fā)市場(chǎng)為主的核心商圈。 同時(shí)又由于康復(fù)路市場(chǎng)面臨著 周邊 新 市場(chǎng) 的 形成， 將 導(dǎo)致康復(fù)路市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況受到一定影響。 市場(chǎng)分體定位與產(chǎn)品規(guī)劃 企業(yè) ()大量管理資料下載 31 一、 項(xiàng)目基礎(chǔ)狀況與商圈概況 西北商貿(mào)中心項(xiàng)目占地面積 畝，建筑面積 21 萬(wàn)平方米，總投資達(dá) 8 億人民幣，是目前國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)在西部投資規(guī)模最大的商業(yè)項(xiàng)目。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步發(fā)展。它在于創(chuàng)新，在于被后來(lái)者所追仿的理念，更在于它應(yīng)勢(shì)于市場(chǎng)需求而早先存在。 使其在每一個(gè)樓層的商業(yè)氛圍都得到更好的烘托，每一個(gè)商戶的交易量都得到更大的提升。 批零兼營(yíng)的承傳追隨者 據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的清晰化，本案的大規(guī)模則具有相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，同時(shí)也結(jié)合于市場(chǎng)的特性，本案必須以“批零兼營(yíng)”的業(yè)態(tài)模式進(jìn)行消化規(guī)模的龐大性。本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念則是重點(diǎn)，就是打造具有代表性（康復(fù)路的代表者）與創(chuàng)造性（新康復(fù)路的商業(yè)巨頭）的地標(biāo)級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)代表著原康復(fù)路的商業(yè)勢(shì)氣與一個(gè)鑄造新康復(fù) 路商業(yè)巨頭項(xiàng)目的有機(jī)給合，形成了一個(gè)世人關(guān)注的西北商貿(mào)中心。而作為本案，管理更為關(guān)鍵，因本案是批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)均具備的商業(yè)物業(yè)。展開(kāi)各類活動(dòng)，如訂貨會(huì)、新品展示會(huì)、行業(yè)交流會(huì)、產(chǎn)品博覽會(huì)等活動(dòng)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)狀況的甚佳是本案的經(jīng)營(yíng)突破。同時(shí)對(duì)于經(jīng)營(yíng)方面沒(méi)有太多的要求，而作為本案則需要在經(jīng)營(yíng)方面實(shí)現(xiàn)突破，一方面以西北地區(qū)為首要銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，大至全國(guó)各地的主要城市，同時(shí)也需拓展國(guó)外市場(chǎng)。另一方面則展開(kāi)異地招商，主要是以經(jīng)營(yíng)戶為主，以外地商戶刺激本地商戶為核心（包括具有實(shí)力的本地商戶）。還需充分考慮零售功能的實(shí)質(zhì)性，建議在每一個(gè)樓層設(shè)定餐飲功能，解決經(jīng)營(yíng)戶的用餐與休息需求。 整體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃 ：本案為批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)，在購(gòu)物空間、人流動(dòng)線、貨品倉(cāng)儲(chǔ)、貨車(chē)停放、產(chǎn)品擺放等各類問(wèn)題上切合實(shí)際的考慮到零售與批發(fā)的需求。以其達(dá)到在項(xiàng)目定位上的突破，這一定位將有效地抑制對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)差異化、客戶資源網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)化等。 四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略與方向 分析康復(fù)路商圈內(nèi)的原有各大商業(yè)物業(yè)現(xiàn)況，繼承原有商業(yè)物業(yè)的基本特征，提升本物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。使其具備零售與批發(fā)雙重特征。前在中國(guó)西部、中部乃至東部沿海蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代物流建設(shè)，基本停留在“大流通、