【文章內容簡介】 會議室 /中 心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會議使用； √ 電子商務中心：文字處理系統(tǒng)（打字、復印、傳真、裝幀等），但必須定價服務，以減少經營人的經營成本；各種咨詢服務，彌補經營者的某些不足； √ 秘書服務：是一大特點，處理經營者攤位外的公共事務，包括合同管理，電話、網絡訂購記錄服務，談判記錄等； √ 商務辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所和小型客戶的交易場所，并提供各種相關的商務配套服務，與鋪位交易形成互動。 管理功能 管理是保證交易的正?；幕颈Ｕ? √ 組織由政府有關部門、發(fā)展商和經營主體共同參加的市場管理委員會； √ 制定和修改 市場的管理規(guī)定； √ 解決市場糾紛和分歧； √ 檢查、監(jiān)督產品的質量； √ 決定非營業(yè)時間的進出貨、防盜、防火； 企業(yè) ()大量管理資料下載 22 √ 處理緊急情況的問題； √ 組織有關推介、展示、培訓等有利市場的活動； √ 爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺環(huán)境； √ 成立具有行業(yè)特點的中介服務組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。 公共設施、環(huán)境服務區(qū) 完善的公共設施，才能保障批發(fā)市場能夠正常運行。公共環(huán)境包括市場內部和外部。外部公共環(huán)境是市場的外部形象的直接體現(xiàn)，在建筑外觀設計上追求時代氣息，配套環(huán)境協(xié)調一致的主題風格，當然還包括公共停車場、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等；內部環(huán)境設計購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還包括電話、公共網絡、供水、電暖設備、保安、報警、防火、餐飲配套等。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 本項目的功能架構是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務構成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務功能于一體的大型展示交易中心。 管理功能定位 中國物流業(yè)在經濟高速增長的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。首先，從發(fā)達國家來看，現(xiàn)企業(yè) ()大量管理資料下載 23 代物流的功能是設計、執(zhí) 行以及管理客戶供應鏈中的物流需求，其特點是依據信息和物流專業(yè)知識，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務。而現(xiàn)在，我國多數物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎上發(fā)展而來的，企業(yè)服務內容多數仍停留在倉儲，運輸，搬運上，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務，現(xiàn)代物流服務的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。我國的物流企業(yè)，無論是物流服務的硬件還是軟件與高效率低成本的現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運用能力、物流的專門知識，物流的統(tǒng)籌策劃和精細化組織與管理能力都明顯不足。 打破原有市場格局，集倉儲、承 運、搬運、營運、營銷、服務等多種功能為一體，在提升西安物流業(yè)競爭水平的同時開創(chuàng)了一個全新的市場空間。現(xiàn)代物流理念的綜合物流平臺，利用整合后的超強市場競爭力占領整體貨運市場的業(yè)務主流，改變以往個體戶搶生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任務的格局，最終提升貨運市場的競爭層面，以確保最終的價值最大化目標的實現(xiàn) 商業(yè)經營業(yè)種定位 商業(yè)要成功，經營業(yè)種定位是一個關鍵因素，形成有個性的業(yè)態(tài)模式，才能在競爭中立于不敗之地。因此，我司在對本項目的商業(yè)經營業(yè)種定位是基于反復的市場調研和同類市場的論證之上，具有很 強的市場競爭力和吸引力。 √ 主題物流定位 企業(yè) ()大量管理資料下載 24 本項目處于西安市新城區(qū)，由于地處具有較高知名度的康復路商業(yè)圈內 ，同時西安為西北五省的中心城市，在交通運輸與客流量上擁有獨天獨厚的優(yōu)勢。對物流而言，具有強大的市場輻射力。 無論是傳統(tǒng)物流，還是現(xiàn)代物流，物流的定義決定了“物流”本身是一項綜合性極強的經濟體系。前在中國西部、中部乃至東部沿海蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代物流建設，基本停留在“大流通、大商貿、大物流”的初級認識階段，這種不具備任何主題、沒有產業(yè)支撐的物流概念一定程度上限制了民間資本對物流的投資認識，這也正是國內物流建設之所以 “雷聲大、雨點小”的重要原因之一。為此我司將現(xiàn)代物流的定位提升到“主題物流”定位。 主題物流： 在現(xiàn)代物流基礎上，依托地區(qū)產業(yè)經濟，涵蓋了產業(yè)產品 采購物流、生產物流、銷售物流、配送物流、回收物流的全過程。 經營業(yè)種定位 項目形象定位主要以中檔為主，在空間設置上、物業(yè)裝修風格 上、樓層業(yè)種分布、錯位經營等方面均考慮其零售功能的必然性。使其具備零售與批發(fā)雙重特征。以低、中檔產品為主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導，使之產品定位上不能過于高檔，充分考慮到經營者的經營利潤及批發(fā)市場經營產品價格低廉之特征。因此，本案經營產品 為低、中檔。同時，結合商圈企業(yè) ()大量管理資料下載 25 特征，本案所經營的產品仍以服飾為主。 四、項目競爭策略與方向 分析康復路商圈內的原有各大商業(yè)物業(yè)現(xiàn)況，繼承原有商業(yè)物業(yè)的基本特征，提升本物業(yè)的核心競爭力。同時，考慮到本項目的規(guī)模優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、理念優(yōu)勢等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點，使之本案具備它的唯一性與稀缺性，確定它的投資價值與經營價值。 定位突破 確定本項目在康復路商圈整體商業(yè)市場中所應當扮演的地位與角色，同時也根據開發(fā)商的開發(fā)目標與宗旨，本項目承擔著引領 西安批發(fā)市場商業(yè)模式升級、提升專業(yè)型批發(fā)市場商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項目自身所蘊含的價值所在，使命與角色的特殊性決定了本項目的定位： 以“ 集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心 。 本項目整體定位依然是鎖定批發(fā)市場消費群為核心，結合于批發(fā)市場的商業(yè)特征，另附零售功能的實效特征。以其達到在項目定位上的突破，這一定位將有效地抑制對手的競爭，實現(xiàn)經營差異化、客戶資源網絡化、產品質量優(yōu)質化等。從而有利于提升項目整體競爭能力、商業(yè)特色的發(fā)揮及項目持續(xù)經營空間。 企業(yè) ()大量管理資料下載 26 規(guī)劃突破 完成項目內部功能的規(guī)劃及組織，科學合理地進行業(yè)態(tài)、業(yè)種組合及分布，一方面最大程度地滿足經營商戶的經營價值之因素，另一方面也滿足消費市場的消費特征。通過對市場、對消費者及對商業(yè)項目的基本特征，以最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運營性，確定項目的整體規(guī)劃與單層規(guī)劃的實效性與利益最大化。 整體商業(yè)項目規(guī)劃 ：本案為批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)相結合的商業(yè)物業(yè)，在購物空間、人流動線、貨品倉儲、貨車停放、產品擺放等各類問題上切合實際的考慮到零售與批發(fā)的需求。以引導消費為核心，以促進交易量或人流量為前提。 滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、展示等多功能的需求是本案在整體項劃所需考慮到的。 個別樓層規(guī)劃 ：除其正常的人流動線、休息空間、購物環(huán)境等需求。還需充分考慮零售功能的實質性，建議在每一個樓層設定餐飲功能，解決經營戶的用餐與休息需求。在個別樓層設定小型咖啡廳或西餐廳等，在兒童樓層內設置一個小型兒童游樂場所等相關建議。 招商突破 即引進大商戶提升本案的商業(yè)價值是本案招商成功與否的關鍵，本案的規(guī)模、價格、經營價值、產品定位及商業(yè)組合等企業(yè) ()大量管理資料下載 27 各要素均影響到招商工作進展的實質性。因此，本案在招商策略上需突破，一方面通過行業(yè) 協(xié)會推薦具有實力或品牌性 的大客戶，以大客戶帶動小客戶刺激入駐率。另一方面則展開異地招商，主要是以經營戶為主，以外地商戶刺激本地商戶為核心（包括具有實力的本地商戶）。在展開招商工作前期，應多角度的考慮到招商范圍的最大化（主要以江浙一帶的客戶為主），在招商過程中也著重強調本案的多功能性，多層面的吸引各類商戶對本案的青睞。本案的招商，一方面突破單一的批發(fā)性客戶（含零售客戶），另一方面突破本地性客戶（力求異地客戶最大化），第三方面突破不具備經濟實力或信譽的客戶（客戶優(yōu)質化是本案改變的目的）。 經營突破 在傳 統(tǒng)的概念里，批發(fā)市場都是“走量”（也為交易量）的性質，他們都有著固定的客戶網絡。同時對于經營方面沒有太多的要求，而作為本案則需要在經營方面實現(xiàn)突破，一方面以西北地區(qū)為首要銷售網絡，大至全國各地的主要城市，同時也需拓展國外市場。對于這類范圍的定義，不是單靠一個目標則可以實現(xiàn)的，而是關系到多方面因素。首先最為重要的則是經營戰(zhàn)略上的突破，而作為經營戰(zhàn)略的核心就是以商戶為核心目標，商戶的銷售產品是否達到銷售網絡的最大化就極其重要。作為本案，時刻關注商戶的經營狀況，及時調整經營戰(zhàn)略，與核心銷售網絡的行業(yè)協(xié)會保持密切關 系。展開各類活動，如訂貨會、新品展示會、行業(yè)交流會、產品博覽會等活動促進經營狀況的甚佳是本案的經營突破。 企業(yè) ()大量管理資料下載 28 管理突破 管理是四個元素的核心，是決定一個項目成敗的關鍵，也是項目未來可持續(xù)經營的內在動力。通過引進專業(yè)的商業(yè)經營管理公司，實現(xiàn)經營管理的實效性、持續(xù)性、有序性，從而保證項目物業(yè)的未來可持續(xù)性經營、效益最大化及實現(xiàn)物業(yè)的保值、升值作用。而更深一層的提升了產權式商業(yè)物業(yè)的管理模式，實現(xiàn)三權分離之原則。而作為本案，管理更為關鍵，因本案是批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)均具備的商業(yè)物業(yè)。在管理上，突破單一性的安全管 理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經營管理上尋找突破，擴大管理范圍、提高管理質量、補充管理要件等。 企業(yè) ()大量管理資料下載 29 五、提升本案定位之思路 經營理念的領導者 現(xiàn)西安的商業(yè)狀態(tài)還處于白熱化階段，各個方面的商業(yè)形勢良好，但在商業(yè)環(huán)境與模式上還需要完善、提升與創(chuàng)新。特別是批發(fā)市場商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)處于興起階段。本項目的經營理念則是重點，就是打造具有代表性（康復路的代表者）與創(chuàng)造性（新康復路的商業(yè)巨頭）的地標級商業(yè)項目，一個代表著原康復路的商業(yè)勢氣與一個鑄造新康復 路商業(yè)巨頭項目的有機給合，形成了一個世人關注的西北商貿中心。導入商業(yè)與文化（西安以古文化深厚而聞名）的嫁接，以文化內涵來提升它的商業(yè)價值。本項目不做跟隨者，而是實現(xiàn)領導者之作用。從商業(yè)業(yè)態(tài)、商品品種、商業(yè)模式、購物環(huán)境、推廣手法、營銷理念上進行創(chuàng)新與突破，使其具備真正意義上的商業(yè)領導者。 批零兼營的承傳追隨者 據市場調研的清晰化，本案的大規(guī)模則具有相應的優(yōu)勢與劣勢，同時也結合于市場的特性，本案必須以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式進行消化規(guī)模的龐大性。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺零售功能。 而作為本案，批零雙重業(yè)態(tài)模式并肩齊行。這種業(yè)態(tài)模式的提出，一方面由于規(guī)?；闹С郑硪环矫嬉灿蓛烧呖蛻粝嗷ゴ龠M的效果。 使其在每一個樓層的商業(yè)氛圍都得到更好的烘托，每一個商戶的交易量都得到更大的提升。 作為本案，即將成為西北地區(qū)企業(yè) ()大量管理資料下載 30 首個以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式而著稱的商業(yè)物業(yè)。它在不久的將來，即將成為西安各大商業(yè)物業(yè)承傳追隨的對象。這是一種新型理念的提出，更是一種未來趨勢的所在。它在于創(chuàng)新，在于被后來者所追仿的理念，更在于它應勢于市場需求而早先存在。 現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補缺者 物流的專業(yè)化分工特點雖然日益明顯 ，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計劃經濟時期的部門分割體制。與物流相關的各部分分別由鐵道、交通、民航、內貿等不同政府部門進行管理。依據這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴重制約著在全社會范圍內經濟合理的對物流進行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會化進程，制約著現(xiàn)代物流的進一步發(fā)展。而作為本案的建造目的，一方面使其本案在產品引進、定位、特性上均符合的批發(fā)市場的特征，進一步促進物流的必然性。同時，在物流管 理、格局上進行打破，使其成為西安首個以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項目。 真正做到現(xiàn)代物流定位的挑戰(zhàn)者與補缺者是本案的最終目的。 市場分體定位與產品規(guī)劃 企業(yè) ()大量管理資料下載 31 一、 項目基礎狀況與商圈概況 西北商貿中心項目占地面積 畝，建筑面積 21 萬平方米，總投資達 8 億人民幣，是目前國內民營企業(yè)在西部投資規(guī)模最大的商業(yè)項目。建筑風格新穎，商業(yè)氣息濃厚?！拔鞅鄙虅罩行摹敝黧w高 40米，面寬 150 米，單層建筑面積為 2萬平方米，擁有觀光電梯，自動扶手梯 90多部；外立面裝飾豪華，色彩 明麗；廣場人流與車流分離，規(guī)劃合理、科學；長 200 米，寬 50 米，面積 6000 平方米的大型停車場，可容納車輛 300 輛之多的大型商業(yè)物業(yè)項目。 在康復路批發(fā)市場建成初期，有 60％ — 70％的商戶來自江浙一帶，這個數字即使到現(xiàn)在，也不低于 55％。 同時又由于康復路市場面臨著 周邊 新 市場 的 形成， 將 導致康復路市場經營狀況受到一定影響。 由于忽視硬件設施建設，使得市場競爭力和對商戶的吸引力明顯減弱，同時電力、通訊等配套設施也相對滯后。 面對著現(xiàn)有康復路種種狀況的現(xiàn)有局面，新 康復路 市場 的使命則在于向西安為圓心的周邊地區(qū)實現(xiàn)物資集散