【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 觀光旅游商業(yè)區(qū)，集購(gòu)物、觀賞、娛樂、文化、度假等諸功能為一體，吸引區(qū)域內(nèi)、國(guó)內(nèi)及國(guó)際廣大游客，以游促商、以商促游，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。三、目標(biāo)客戶群體鎖定（一）區(qū)域鎖定以孝順鎮(zhèn)的土地拆遷農(nóng)民，鎮(zhèn)上居民，政府要員，機(jī)關(guān)人員，商人和金華、義烏兩地的商鋪投資客為主，以周邊鄉(xiāng)村農(nóng)民人為輔，他們看中的商業(yè)廣場(chǎng)重要的經(jīng)濟(jì)位置，未來的投資效益和更舒適的縣城都市生活。（二）、購(gòu)買人群分析拆遷農(nóng)民手頭有一大筆拆遷補(bǔ)貼閑置資金，他們將用于投資“錢生錢”；鎮(zhèn)上居民、政府要員、機(jī)關(guān)人員、商人他們看中商業(yè)廣場(chǎng)在是孝順中獨(dú)一無二商業(yè)地段和地位、豐厚的投資回報(bào)率、先進(jìn)的現(xiàn)代居所。金華，義烏兩地投資客：由于金華、義烏房?jī)r(jià)連續(xù)幾年的上漲，如今進(jìn)入相對(duì)停滯，而銀行購(gòu)房貸款的限定，使得部分投資客由于資金原因紛紛退出市區(qū)，把目光投向郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因?yàn)樗Y金投入量少，而回報(bào)上漲的時(shí)間來的快，空間來的更寬廣。（三）、身份定位以孝順鎮(zhèn)中上流人士有錢投資和有錢購(gòu)房置業(yè)為主，同時(shí)，對(duì)孝順鎮(zhèn)中等收入及中等與中偏下之各階層人士也給予充分的關(guān)注，強(qiáng)有力的吸引。（四）市場(chǎng)角色定位——孝順商業(yè)黃金中心締造者作為外駐孝順鎮(zhèn)第二個(gè)房產(chǎn)開發(fā)商，將為孝順鎮(zhèn)的未來現(xiàn)代商業(yè)生活營(yíng)造一個(gè)尊貴品質(zhì)商業(yè)中心，從而引導(dǎo)與帶動(dòng)整個(gè)孝順鎮(zhèn)商業(yè)化飛速發(fā)展。依托：政府的規(guī)劃，未來可視的發(fā)展四、品質(zhì)策略品質(zhì)策略主要從孝順本有的硬件設(shè)施著手，并通過理念的規(guī)劃，最終達(dá)到的目的是把孝順商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)造成為孝順商業(yè)投資和發(fā)展的制高點(diǎn)，達(dá)到品質(zhì)策劃與樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)兩者取長(zhǎng)補(bǔ)短，相互輝映，完美融合。（一）、品質(zhì)策略：建立商業(yè)“金”品質(zhì)主要針對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四季新城、福泰龍，從商業(yè)的形態(tài)和商業(yè)區(qū)品質(zhì)上著手，將三者從本質(zhì)上區(qū)分開來，打造出商業(yè)樓盤的“金”品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)行業(yè)“金”品質(zhì)，塑造未來孝順最高檔商業(yè)中心。主要通過系列的形象宣傳和活動(dòng)營(yíng)銷，樹立購(gòu)買者的信心。（二）、品質(zhì)形象宣傳體現(xiàn)在：規(guī)劃超前，布局合理，成本加大投入，先進(jìn)管理，精心的公共區(qū)域裝修，設(shè)備齊全等等，主要包括五方面：產(chǎn)品形象工程a、改造商業(yè)廣場(chǎng)觀感，運(yùn)用富有現(xiàn)代色彩的外墻涂料，提升樓盤品質(zhì)，迅速投入施工使商業(yè)廣場(chǎng)的整體形象提前矗立。b、細(xì)致打造售樓中心，增強(qiáng)購(gòu)買人群對(duì)物業(yè)品質(zhì)的信心。c、將共同區(qū)域統(tǒng)一精裝修，提升樓盤品質(zhì)細(xì)節(jié)精品理念實(shí)施a、制作精品樓書。b、制定合理的業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布原則一：因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)。由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議開發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類和范圍有所規(guī)范，防止單一的經(jīng)營(yíng)種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。業(yè)態(tài)分布原則二：重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營(yíng)。開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場(chǎng)需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場(chǎng)空白，如建材市場(chǎng)，百貨超市，品牌服飾，品牌電器音響等，以此提高知名度及吸引人氣。業(yè)態(tài)分布原則三：內(nèi)“規(guī)”外“放”。一層內(nèi)部和第兩層進(jìn)行規(guī)范化業(yè)態(tài)劃分，一樓對(duì)外商鋪可以自主經(jīng)營(yíng)，以品牌中低檔服飾最佳，如邦威、森馬、達(dá)芙妮等。建議：根據(jù)行業(yè)特征，進(jìn)行區(qū)域初步劃分，服裝、各類飾品、家具、電器音響、綢緞布料、家用百貨、五金建材、鞋類等管理提升把商鋪管理進(jìn)行整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來的管理混亂的局面，達(dá)到統(tǒng)一形象面向社會(huì)服務(wù)，彌補(bǔ)購(gòu)買者擔(dān)心經(jīng)營(yíng)者水平“參差不齊”，造成部分經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”的不良后果，建立購(gòu)買信心。過程：成立管理公司；融入統(tǒng)一式管理服務(wù)；與客戶購(gòu)買同步簽訂商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議；商場(chǎng)服務(wù)準(zhǔn)則出臺(tái)；外聘商場(chǎng)管理顧問，做到商場(chǎng)管理與銷售同步進(jìn)入項(xiàng)目，提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念。購(gòu)物shopping文化建設(shè)：營(yíng)建城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場(chǎng)引領(lǐng)商住新潮流，開展“T”臺(tái)秀，名品展示等活動(dòng)。 贏得政府支持在未來的商業(yè)中心需爭(zhēng)取各項(xiàng)政策扶持與優(yōu)惠，以及工商稅務(wù)辦證簡(jiǎn)化手續(xù)。五、主要賣點(diǎn)提煉本部分基于項(xiàng)目的總體定位，商場(chǎng)的業(yè)態(tài)劃分，項(xiàng)目的品質(zhì)策略以及本案的優(yōu)勢(shì)總結(jié)得出孝順商業(yè)廣場(chǎng)具有以下六大賣點(diǎn)。統(tǒng)一管理投資贏利保障孝順商業(yè)廣場(chǎng)，專業(yè)商業(yè)管理公司全面進(jìn)駐指導(dǎo)，豐富的市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)與一絲不茍的工作態(tài)度，免除經(jīng)營(yíng)戶的后顧之憂。商場(chǎng)“高檔自動(dòng)扶梯”的配備，不僅提高了購(gòu)物的舒適性，更提升了購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)檔次，引領(lǐng)孝順商業(yè)新潮流。此外，典雅的商場(chǎng)外觀與設(shè)置合理的休閑配套，確保了商場(chǎng)開業(yè)后的長(zhǎng)遠(yuǎn)品位?？茖W(xué)規(guī)劃彰顯至尊品質(zhì)孝順商業(yè)廣場(chǎng)，知名商業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)劃單位度身設(shè)計(jì)，引進(jìn)國(guó)際最流行“圍合式中庭景觀商業(yè)”模式。敞開式的景觀中庭，不僅是更多健康，更將休閑、娛樂有機(jī)融入商業(yè)，使購(gòu)物變成了一種休閑、享受，大大增加了購(gòu)物樂趣，也促進(jìn)了購(gòu)物的欲望。圍合式中庭景觀商業(yè)，是更多財(cái)富。金鉆地段搶占財(cái)富地標(biāo)孝順商業(yè)廣場(chǎng)，位于鎮(zhèn)北新區(qū)核心位置，斜對(duì)鎮(zhèn)政府大樓。該區(qū)塊不僅是孝順的心臟，更是未來發(fā)展的重心。大型居住區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)又近在咫尺，商業(yè)，何愁不旺？孝順鎮(zhèn)規(guī)劃為“10萬(wàn)人口”的重鎮(zhèn)，而且，隨著金三角開發(fā)區(qū)的建設(shè)，大量外地人口不斷涌入，其消費(fèi)能力不可小覷。屆時(shí)，龐大的人流將使孝順商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者們賺個(gè)盆滿缽流。規(guī)模宏大打造商業(yè)旗艦集約時(shí)代，規(guī)模決定一切。最新富豪排行榜上，國(guó)美電器連鎖的黃光裕榮登榜首，其成功原因無非兩個(gè)字：規(guī)模。的確，零散小店鋪由于缺乏宏觀指導(dǎo)，又無規(guī)模效應(yīng)，單打奪斗難以立足市場(chǎng)。孝順商業(yè)廣場(chǎng)一萬(wàn)多平方米的宏大規(guī)模，堪比地市級(jí)大型商場(chǎng)，店多攏市，且規(guī)劃合理，投資置業(yè)兩不誤。為明天種下一棵搖錢樹有了閑散資金，是用來享受生活，還是為明天投資未來？俗話說，一鋪養(yǎng)三代，指的就是商鋪巨大的投資潛力，可以不斷為資金保值、增值。孝順商業(yè)廣場(chǎng)，以宏大的規(guī)模，先進(jìn)的配套設(shè)施，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、完善的商場(chǎng)管理?yè)屨夹㈨樜ㄒ?。孝順商業(yè)廣場(chǎng)，城北金鉆地段，投資的處女地。全產(chǎn)權(quán)大商場(chǎng)小旺鋪孝順商業(yè)廣場(chǎng)，采用獨(dú)特而稀有的大商場(chǎng)小旺鋪經(jīng)營(yíng)形式，經(jīng)營(yíng)戶可以坐享大商場(chǎng)店多攏市的規(guī)模效應(yīng)，又無需耗費(fèi)過多資金。機(jī)動(dòng)靈活的商鋪分割模式，輕松實(shí)現(xiàn)財(cái)富的夢(mèng)想；合理的業(yè)態(tài)分布，極大地增加了商鋪的贏利性。孝順商業(yè)廣場(chǎng)，低投資、低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)，財(cái)富的原始股。六、項(xiàng)目銷售周期劃分（一）、銷售周期劃分 根據(jù)一般房產(chǎn)銷售節(jié)奏，即2005年——2006年下半年。 針對(duì)目前的房產(chǎn)形勢(shì)及孝順目前的時(shí)間，本項(xiàng)目應(yīng)分期推出。 在各階段劃分中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度以及行業(yè)銷售規(guī)律進(jìn)行分階段的重點(diǎn)安排，以達(dá)到順利銷售與利潤(rùn)最大化的目的。（二）銷售節(jié)奏控制銷售節(jié)奏控制是項(xiàng)目順利銷售與利潤(rùn)最大化的有利武器，根據(jù)本案的實(shí)際，特對(duì)孝順商業(yè)廣場(chǎng)各階段的做以下總體的劃分。階段 時(shí)間 任務(wù)預(yù)熱期 2004年10月—2005年2月 樹立項(xiàng)目形象，為開盤造勢(shì)開盤期 2005年春節(jié)前后 準(zhǔn)備好開盤工作，正式面向市場(chǎng)主推期 2005年2月—2005年7月 成功銷售項(xiàng)目的50%加推期 2005年7月—2005年12月 成功銷售項(xiàng)目的30%收盤期 2006年 項(xiàng)目剩余的20%六、媒體推廣策略選擇適當(dāng)媒體，運(yùn)用科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢(shì)，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費(fèi)的，保證廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說服效果，吸引消費(fèi)者前來咨詢，感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍，產(chǎn)生購(gòu)買欲望。本媒體推廣策略根據(jù)孝順市場(chǎng)的實(shí)際，在各銷售階段的主要推廣任務(wù)與推廣方式做了總體的規(guī)劃。（一）、不同目標(biāo)客戶的媒體推廣方式針對(duì)本地客戶，包括拆遷農(nóng)民、機(jī)關(guān)人員、商人的媒體推廣測(cè)量，采用發(fā)資料、發(fā)布路牌、圍墻、橫幅、縣臺(tái)電視掛角廣告等手段，贏得市場(chǎng)。針對(duì)義烏、金華等地的投資客則采用發(fā)布報(bào)紙廣告、投放軟文的方式。（二）、不同階段的媒體投放策略市場(chǎng)引導(dǎo)期主題：商業(yè)革命階段性廣告口號(hào)：孝順新商業(yè)時(shí)代已經(jīng)開始了把握孝順，把握孝順商業(yè)廣場(chǎng)孝順商業(yè)廣場(chǎng)閃耀登場(chǎng)城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場(chǎng)引領(lǐng)商住新潮流階段性目標(biāo)：確立孝順商業(yè)廣場(chǎng)整體形象加強(qiáng)項(xiàng)目知名度，并目標(biāo)客戶進(jìn)一步了解項(xiàng)目情況，進(jìn)而加深項(xiàng)目的關(guān)注程度,同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的承接能力，積累客戶，宣傳新商業(yè)理念。推廣方式：本地發(fā)放資料、路牌、圍墻、橫幅；金華、義烏兩地新聞炒作為主，配合報(bào)紙廣告。宣傳內(nèi)容：配合當(dāng)?shù)仉娕_(tái)、電視臺(tái)和金華、義烏炒作孝順鎮(zhèn)北部。主流媒體文章：關(guān)注孝順、關(guān)注鎮(zhèn)北。推廣商業(yè)中心理念，以報(bào)紙廣告、電臺(tái)、電視掛角廣告為主；路牌、圍墻制作；樓書、折頁(yè)、DM單張投放、工地形象包裝。公關(guān)舉辦“孝順商業(yè)未來發(fā)展”論壇。強(qiáng)銷期主題：孝順新商業(yè)時(shí)代來臨階段性廣告口號(hào)：a、針對(duì)義烏、金華投資客的廣告口號(hào)投資處女地一塊尚未開墾的金礦價(jià)格洼地購(gòu)買場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)六大原因更少的投資，更大的回報(bào)b、針對(duì)本地客戶的廣告口號(hào)一鋪養(yǎng)三代找一只下金蛋的雞獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)旺鋪摸得著的經(jīng)營(yíng)，看得見的回報(bào)10萬(wàn)消費(fèi)大軍去哪里？