【文章內容簡介】 /㎡ 8710元 /㎡銷售回報 % %現預計價格 13800元 /㎡ /月 9800元 /㎡ /月銷售回報 % 8% 本建議租金采用 “ 高租金、大優(yōu)惠 ” 的方式，此有利于與前期招商政策看齊；也拉高了后期市場租金水平；對后期投資者也更有利于接受?！匆咽凵啼仯ㄎ恢米詈玫纳啼仯╀N售均價推算，現租金回報較優(yōu)。按已售商鋪（位置最好的商鋪）銷售均價推算，現租金回報較優(yōu)。——按未售商鋪建議均價，現回報基本能達到市場預期標準。按未售商鋪建議均價，現回報基本能達到市場預期標準。本報告是嚴格保密的 。26細部租金制定考慮A、拉大價格區(qū)間：將具位置優(yōu)勢的商鋪價格提高，控制死角、邊角商鋪租金，讓價格更加合理化，以保證后期經營及招商的成功。B、分區(qū)定位、一鋪一價：采用區(qū)域定價，進行一鋪一價的定位模式。C、對各種品項區(qū)別對待：對部分經營狀況好的品項，且招商相對容易的品項制定相對要高的租金。D、制定部分最優(yōu)惠價：對部分位置差、面積大的單位制定最優(yōu)惠的價格，以吸引市場。E、根據面積不同，制定租金的不同：根據商鋪面積的大小，租金適當進行調整本報告是嚴格保密的 。27租期建議合同統(tǒng)一采取三年一簽，有特殊要求大戶可額外申請。遞增狀況 三年內不遞增。管理費用按項目即定的 8元 /㎡ /月收取，管理費一年一付，為每年第一個月內付清。(注：原向客戶承諾管理費內含：公共區(qū)域水、電、空調費用 )押金每鋪交納 5000元租賃押金，為電費、遵守商場經營管理規(guī)劃的保證金。本報告是嚴格保密的 。28租金優(yōu)惠政策1）、免租期： 第一年免收租金，第二年、第三年按標準租金收取。（五樓不參與政策的優(yōu)惠）具體操作： 為促進招商認籌的進展，于招商認籌第一個月交納認籌金客戶，第 1年免收租金優(yōu)惠；第二個月交納認籌金客戶，免收 11個月租金優(yōu)惠；第三個月交納認籌金客戶，免收 10個月租金優(yōu)惠，依次遞減。如認籌結束，則以客戶交納租賃定金時間作為認籌時間，按此類推。2）、免管理費 ： 贈送半年管理費。同樣按照遞減的模式操作。 按此操作，極大吸引市場注意力，快速地促進前期認籌客戶的積累。1租金支付 租金每半年支付一次，為每半年起始的第一月內。簽定租賃合同一次性交納半年租金。本報告是嚴格保密的 。291租賃具體操作流程交納 2023元 /鋪 的認籌金，所認籌商鋪必須為自營，嚴禁轉讓、轉租；遵循品項規(guī)劃及開業(yè)時間要求。接到通知，參加選鋪， 每鋪定金 10000元 ，原認籌金可轉為定金，簽訂認租協(xié)議。按認租協(xié)議規(guī)定的時間內簽訂租賃合同， 每商鋪押金 5000元，及半年商鋪租金 。交鋪，跟進裝修。本報告是嚴格保密的 。30租金收益情況一二樓租金收益表：樓 層 一 樓 二 樓面 積 ㎡ ㎡（自營面積除外）樓層均價 90元 /㎡ /月 65元 /㎡ /月月租金收益 /月 /月年租金收益 12392546元 /年 12442365元 /年——未含優(yōu)惠的每年租金水平。本報告是嚴格保密的 。31五、招商宣傳推廣策略及媒體組合五、招商宣傳推廣策略及媒體組合宣傳推廣策略 由于項目前期的歷史因素，現市場、客戶對項目存在著較多信心不足或信息不清，需要在短時間內重新建立項目商業(yè)形象，樹立客戶信心。 在現局面下，需充分利用具規(guī)模地、全方位、立體式的廣告集中宣傳，并發(fā)揮人員點對點的營銷，以及大力度地挖掘已購客戶的宣傳效應，形成項目全方式的營銷體系。 1)、滲透式策略主要體現為點對點和重點突破。a、 直接上門拜訪招商人員直接電話聯(lián)系、上門拜訪或邀約面談等方式，直接面向客戶推介項目和洽談租金優(yōu)惠條件、項目定位、經營優(yōu)勢、消費潛力和開發(fā)前景等。b、 重點突破針對個別市場建立專項招商方案；對市場大戶設置專門人員負責洽談和招商。本報告是嚴格保密的 。32現場展示項目現場包裝是項目推廣的關鍵，也是增強客戶信心的主要場所。通過加強現場工程形象，營造強烈的商業(yè)氛圍，展現即將開業(yè)的場景。a、接待中心及廣場互為呼應除接待中心外，廣場是展現項目的另一重要場所，廣場施工的完成將與接待中心形成良好的呼應。b、建立商業(yè)樣板區(qū)項目一層裝修即將完成，規(guī)劃一樓南大門部分區(qū)域進行裝修，并布置相關商業(yè)氛圍，讓客戶能實地體驗項目品質，及未來經營場所。c、舉辦各類系列活動于廣場完成時，舉行系列活動，以制造氣氛及匯聚人氣，同時建立經營戶的信心。舉辦經營戶關注的系列活動：如成功市場考察、經營戶培訓會等。推廣策略 以蘇州市區(qū)作為宣傳重點，對周邊城市進行滲透性宣傳。 考慮到項目知名度的提升及新手創(chuàng)業(yè)，需讓大眾性宣傳及針對性宣傳的有機結合。 活動營銷與廣告宣傳的結合。本報告是嚴格保密的 。33充分挖掘市場客戶的影響力 充分挖掘項目前期已購客戶的潛力，如進駐大戶的影響力，如在廣告宣傳中展示大戶商家、邀請參加電視專題片節(jié)目的錄制、以嘉賓的形式對經營戶進行座談、培訓。通過他們的現身說法，進一步建立市場及客戶的信心。 與媒體深度合作 與媒體進行深入合作，除正常的廣告投放外，還需形成系列性、聯(lián)動性的深度炒作，使項目理念深入人心。本報告是嚴格保密的 。34媒體組合及營銷活動 “ 項目知名度不高，項目需加大宣傳力度。 ” 這是多數業(yè)主所反映的問題，也正說明了項目前期宣傳的片面性。因此，項目宣傳必需重視大眾性宣傳，在此基礎上，著重有效的針對性宣傳。因此，本項目著重的媒體載體為：u報紙：作為大眾性宣傳的主要載體，也是項目知名度提升的關鍵媒體。主要以平面廣告及系列性軟文宣傳，同時考慮報紙夾報。u電視：以 15秒 /30秒廣告片與專題片的組合形式播放。專題片如邀請市場中已進駐大戶、項目人員、及主持人共同對話，闡述項目優(yōu)勢、市場走勢等，以經營戶十余年的經商經驗向市場、向新手推薦項目。u戶外廣告：以戶外高炮、道旗、站臺廣告結合。u短信：最有效的傳播途徑，特別如何針對各市場經營戶的短息傳播。u電臺：作為輔助媒體，具有一定的傳播效果。本報告是嚴格保密的 。35營銷活動：u大型營銷活動：通過具規(guī)模、全城性營銷活動的舉辦，使項目增強知名度及推動招商進展。u廣場系列活動：在廣場完成的基礎上，舉辦系列性營銷活動，如啤酒節(jié)、龍蝦節(jié)等，爭取每周一次或每二周舉辦一次活動，為項目拉動人氣。u商家致富培訓班：針對前期老客戶，或來訪客戶，開展經商培訓。培訓可邀請各市場經營較好的客戶、義烏商家、溫州商家。此班每月展開、最好每周都開展。u商家考察、學習：組織各類型商家至義烏、杭州等地考察、學習、交流，并可聯(lián)系義烏、杭州等地商家，進行商家對接活動。u老客戶帶新客戶獎勵措施：為促進老客戶積極推薦本項目，建議：凡老客戶（指已購客記或認籌客戶、租賃客戶）推薦新客戶（為第一次來訪客戶）在本項目租賃商鋪（以簽定合同為準）， 獎勵現金紅包 800元 /戶（此費用可以累加）。本報告是嚴格保密的 。36五、招商推廣計劃及重點工作五、招商推廣計劃及重點工作本報告是嚴格保密的 。37開業(yè)執(zhí)行及后期推廣階段（ ）持續(xù)推廣階段（ － ） 推廣引爆階段（ － ）準備期階段（ ） 招商推廣計劃階段本報告是嚴格保密的 。38五、招商推廣計劃及重點工作五、招商推廣計劃及重點工作宣傳啟動前準備階段（ 6月 20日前）216。 制定項目相關租賃政策；216。 完成所有宣傳資料的設計、制做；216。 確定項目招商宣傳計劃；216。 對已購客戶展開溝通，解決遺留問題，傳遞項目信息、政策。 1）、宣傳事項：216。 客戶函：向各位已購業(yè)主郵寄業(yè)主函，告知項目工程進展、最新動態(tài)，以及老帶新措施。216。 現場包裝完成：完成售樓處內外包裝、配合現場樣板區(qū)域包裝，烘托現場商業(yè)氛圍。本報告是嚴格保密的 。392）、重要工作216。 租金及政策制定完成：確定租金及優(yōu)惠政策216。 各層細項平面圖確定：確定 4層商鋪平面圖，以及各層細項分布圖216。 商鋪交鋪標準：確定商業(yè)交付公共標準及商鋪標準216。 經營管理及后續(xù)服務：完善經營管理措施及后續(xù)服務內容216。 宣傳資料完成及宣傳準備完成：宣傳計劃、現場包裝、宣傳資料等完成216。 老帶新客戶措施：確定老帶新客戶獎勵措施216。 倉庫及租賃政策確定：確定倉庫位置、面積、租金216。 現場樣板區(qū)完成：展示現場樣板區(qū)域，使客戶參與體驗216。 完成項目所涉及的合同資料216。 現場人員培訓到位216。 客戶溝通、信息傳遞，部分進行調整梳理本報告是嚴格保密的 。40推廣引爆階段（ 6月 21日 ——7月 30日）1)、階段思路