【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 /㎡ 8710元 /㎡銷(xiāo)售回報(bào) % %現(xiàn)預(yù)計(jì)價(jià)格 13800元 /㎡ /月 9800元 /㎡ /月銷(xiāo)售回報(bào) % 8% 本建議租金采用 “ 高租金、大優(yōu)惠 ” 的方式，此有利于與前期招商政策看齊；也拉高了后期市場(chǎng)租金水平；對(duì)后期投資者也更有利于接受。——按已售商鋪（位置最好的商鋪）銷(xiāo)售均價(jià)推算，現(xiàn)租金回報(bào)較優(yōu)。按已售商鋪（位置最好的商鋪）銷(xiāo)售均價(jià)推算，現(xiàn)租金回報(bào)較優(yōu)?！次词凵啼伣ㄗh均價(jià)，現(xiàn)回報(bào)基本能達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)。按未售商鋪建議均價(jià)，現(xiàn)回報(bào)基本能達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。26細(xì)部租金制定考慮A、拉大價(jià)格區(qū)間：將具位置優(yōu)勢(shì)的商鋪價(jià)格提高，控制死角、邊角商鋪?zhàn)饨穑寖r(jià)格更加合理化，以保證后期經(jīng)營(yíng)及招商的成功。B、分區(qū)定位、一鋪一價(jià)：采用區(qū)域定價(jià)，進(jìn)行一鋪一價(jià)的定位模式。C、對(duì)各種品項(xiàng)區(qū)別對(duì)待：對(duì)部分經(jīng)營(yíng)狀況好的品項(xiàng)，且招商相對(duì)容易的品項(xiàng)制定相對(duì)要高的租金。D、制定部分最優(yōu)惠價(jià)：對(duì)部分位置差、面積大的單位制定最優(yōu)惠的價(jià)格，以吸引市場(chǎng)。E、根據(jù)面積不同，制定租金的不同：根據(jù)商鋪面積的大小，租金適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。27租期建議合同統(tǒng)一采取三年一簽，有特殊要求大戶(hù)可額外申請(qǐng)。遞增狀況 三年內(nèi)不遞增。管理費(fèi)用按項(xiàng)目即定的 8元 /㎡ /月收取，管理費(fèi)一年一付，為每年第一個(gè)月內(nèi)付清。(注：原向客戶(hù)承諾管理費(fèi)內(nèi)含：公共區(qū)域水、電、空調(diào)費(fèi)用 )押金每鋪交納 5000元租賃押金，為電費(fèi)、遵守商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃的保證金。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。28租金優(yōu)惠政策1）、免租期： 第一年免收租金，第二年、第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金收取。（五樓不參與政策的優(yōu)惠）具體操作： 為促進(jìn)招商認(rèn)籌的進(jìn)展，于招商認(rèn)籌第一個(gè)月交納認(rèn)籌金客戶(hù)，第 1年免收租金優(yōu)惠；第二個(gè)月交納認(rèn)籌金客戶(hù)，免收 11個(gè)月租金優(yōu)惠；第三個(gè)月交納認(rèn)籌金客戶(hù)，免收 10個(gè)月租金優(yōu)惠，依次遞減。如認(rèn)籌結(jié)束，則以客戶(hù)交納租賃定金時(shí)間作為認(rèn)籌時(shí)間，按此類(lèi)推。2）、免管理費(fèi) ： 贈(zèng)送半年管理費(fèi)。同樣按照遞減的模式操作。 按此操作，極大吸引市場(chǎng)注意力，快速地促進(jìn)前期認(rèn)籌客戶(hù)的積累。1租金支付 租金每半年支付一次，為每半年起始的第一月內(nèi)。簽定租賃合同一次性交納半年租金。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。291租賃具體操作流程交納 2023元 /鋪 的認(rèn)籌金，所認(rèn)籌商鋪必須為自營(yíng)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租；遵循品項(xiàng)規(guī)劃及開(kāi)業(yè)時(shí)間要求。接到通知，參加選鋪， 每鋪定金 10000元 ，原認(rèn)籌金可轉(zhuǎn)為定金，簽訂認(rèn)租協(xié)議。按認(rèn)租協(xié)議規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽訂租賃合同， 每商鋪押金 5000元，及半年商鋪?zhàn)饨?。交鋪，跟進(jìn)裝修。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。30租金收益情況一二樓租金收益表：樓 層 一 樓 二 樓面 積 ㎡ ㎡（自營(yíng)面積除外）樓層均價(jià) 90元 /㎡ /月 65元 /㎡ /月月租金收益 /月 /月年租金收益 12392546元 /年 12442365元 /年——未含優(yōu)惠的每年租金水平。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。31五、招商宣傳推廣策略及媒體組合五、招商宣傳推廣策略及媒體組合宣傳推廣策略 由于項(xiàng)目前期的歷史因素，現(xiàn)市場(chǎng)、客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目存在著較多信心不足或信息不清，需要在短時(shí)間內(nèi)重新建立項(xiàng)目商業(yè)形象，樹(shù)立客戶(hù)信心。 在現(xiàn)局面下，需充分利用具規(guī)模地、全方位、立體式的廣告集中宣傳，并發(fā)揮人員點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)，以及大力度地挖掘已購(gòu)客戶(hù)的宣傳效應(yīng)，形成項(xiàng)目全方式的營(yíng)銷(xiāo)體系。 1)、滲透式策略主要體現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和重點(diǎn)突破。a、 直接上門(mén)拜訪(fǎng)招商人員直接電話(huà)聯(lián)系、上門(mén)拜訪(fǎng)或邀約面談等方式，直接面向客戶(hù)推介項(xiàng)目和洽談租金優(yōu)惠條件、項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)潛力和開(kāi)發(fā)前景等。b、 重點(diǎn)突破針對(duì)個(gè)別市場(chǎng)建立專(zhuān)項(xiàng)招商方案；對(duì)市場(chǎng)大戶(hù)設(shè)置專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)洽談和招商。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。32現(xiàn)場(chǎng)展示項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵，也是增強(qiáng)客戶(hù)信心的主要場(chǎng)所。通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程形象，營(yíng)造強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，展現(xiàn)即將開(kāi)業(yè)的場(chǎng)景。a、接待中心及廣場(chǎng)互為呼應(yīng)除接待中心外，廣場(chǎng)是展現(xiàn)項(xiàng)目的另一重要場(chǎng)所，廣場(chǎng)施工的完成將與接待中心形成良好的呼應(yīng)。b、建立商業(yè)樣板區(qū)項(xiàng)目一層裝修即將完成，規(guī)劃一樓南大門(mén)部分區(qū)域進(jìn)行裝修，并布置相關(guān)商業(yè)氛圍，讓客戶(hù)能實(shí)地體驗(yàn)項(xiàng)目品質(zhì)，及未來(lái)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。c、舉辦各類(lèi)系列活動(dòng)于廣場(chǎng)完成時(shí)，舉行系列活動(dòng)，以制造氣氛及匯聚人氣，同時(shí)建立經(jīng)營(yíng)戶(hù)的信心。舉辦經(jīng)營(yíng)戶(hù)關(guān)注的系列活動(dòng)：如成功市場(chǎng)考察、經(jīng)營(yíng)戶(hù)培訓(xùn)會(huì)等。推廣策略 以蘇州市區(qū)作為宣傳重點(diǎn)，對(duì)周邊城市進(jìn)行滲透性宣傳。 考慮到項(xiàng)目知名度的提升及新手創(chuàng)業(yè)，需讓大眾性宣傳及針對(duì)性宣傳的有機(jī)結(jié)合。 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)與廣告宣傳的結(jié)合。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。33充分挖掘市場(chǎng)客戶(hù)的影響力 充分挖掘項(xiàng)目前期已購(gòu)客戶(hù)的潛力，如進(jìn)駐大戶(hù)的影響力，如在廣告宣傳中展示大戶(hù)商家、邀請(qǐng)參加電視專(zhuān)題片節(jié)目的錄制、以嘉賓的形式對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)行座談、培訓(xùn)。通過(guò)他們的現(xiàn)身說(shuō)法，進(jìn)一步建立市場(chǎng)及客戶(hù)的信心。 與媒體深度合作 與媒體進(jìn)行深入合作，除正常的廣告投放外，還需形成系列性、聯(lián)動(dòng)性的深度炒作，使項(xiàng)目理念深入人心。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。34媒體組合及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) “ 項(xiàng)目知名度不高，項(xiàng)目需加大宣傳力度。 ” 這是多數(shù)業(yè)主所反映的問(wèn)題，也正說(shuō)明了項(xiàng)目前期宣傳的片面性。因此，項(xiàng)目宣傳必需重視大眾性宣傳，在此基礎(chǔ)上，著重有效的針對(duì)性宣傳。因此，本項(xiàng)目著重的媒體載體為：u報(bào)紙：作為大眾性宣傳的主要載體，也是項(xiàng)目知名度提升的關(guān)鍵媒體。主要以平面廣告及系列性軟文宣傳，同時(shí)考慮報(bào)紙夾報(bào)。u電視：以 15秒 /30秒廣告片與專(zhuān)題片的組合形式播放。專(zhuān)題片如邀請(qǐng)市場(chǎng)中已進(jìn)駐大戶(hù)、項(xiàng)目人員、及主持人共同對(duì)話(huà)，闡述項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、市場(chǎng)走勢(shì)等，以經(jīng)營(yíng)戶(hù)十余年的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)向市場(chǎng)、向新手推薦項(xiàng)目。u戶(hù)外廣告：以戶(hù)外高炮、道旗、站臺(tái)廣告結(jié)合。u短信：最有效的傳播途徑，特別如何針對(duì)各市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的短息傳播。u電臺(tái)：作為輔助媒體，具有一定的傳播效果。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。35營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：u大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：通過(guò)具規(guī)模、全城性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的舉辦，使項(xiàng)目增強(qiáng)知名度及推動(dòng)招商進(jìn)展。u廣場(chǎng)系列活動(dòng)：在廣場(chǎng)完成的基礎(chǔ)上，舉辦系列性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，如啤酒節(jié)、龍蝦節(jié)等，爭(zhēng)取每周一次或每二周舉辦一次活動(dòng)，為項(xiàng)目拉動(dòng)人氣。u商家致富培訓(xùn)班：針對(duì)前期老客戶(hù)，或來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)，開(kāi)展經(jīng)商培訓(xùn)。培訓(xùn)可邀請(qǐng)各市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較好的客戶(hù)、義烏商家、溫州商家。此班每月展開(kāi)、最好每周都開(kāi)展。u商家考察、學(xué)習(xí)：組織各類(lèi)型商家至義烏、杭州等地考察、學(xué)習(xí)、交流，并可聯(lián)系義烏、杭州等地商家，進(jìn)行商家對(duì)接活動(dòng)。u老客戶(hù)帶新客戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)措施：為促進(jìn)老客戶(hù)積極推薦本項(xiàng)目，建議：凡老客戶(hù)（指已購(gòu)客記或認(rèn)籌客戶(hù)、租賃客戶(hù)）推薦新客戶(hù)（為第一次來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)）在本項(xiàng)目租賃商鋪（以簽定合同為準(zhǔn)）， 獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金紅包 800元 /戶(hù)（此費(fèi)用可以累加）。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。36五、招商推廣計(jì)劃及重點(diǎn)工作五、招商推廣計(jì)劃及重點(diǎn)工作本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。37開(kāi)業(yè)執(zhí)行及后期推廣階段（ ）持續(xù)推廣階段（ － ） 推廣引爆階段（ － ）準(zhǔn)備期階段（ ） 招商推廣計(jì)劃階段本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。38五、招商推廣計(jì)劃及重點(diǎn)工作五、招商推廣計(jì)劃及重點(diǎn)工作宣傳啟動(dòng)前準(zhǔn)備階段（ 6月 20日前）216。 制定項(xiàng)目相關(guān)租賃政策；216。 完成所有宣傳資料的設(shè)計(jì)、制做；216。 確定項(xiàng)目招商宣傳計(jì)劃；216。 對(duì)已購(gòu)客戶(hù)展開(kāi)溝通，解決遺留問(wèn)題，傳遞項(xiàng)目信息、政策。 1）、宣傳事項(xiàng)：216。 客戶(hù)函：向各位已購(gòu)業(yè)主郵寄業(yè)主函，告知項(xiàng)目工程進(jìn)展、最新動(dòng)態(tài)，以及老帶新措施。216。 現(xiàn)場(chǎng)包裝完成：完成售樓處內(nèi)外包裝、配合現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)域包裝，烘托現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。392）、重要工作216。 租金及政策制定完成：確定租金及優(yōu)惠政策216。 各層細(xì)項(xiàng)平面圖確定：確定 4層商鋪平面圖，以及各層細(xì)項(xiàng)分布圖216。 商鋪交鋪標(biāo)準(zhǔn)：確定商業(yè)交付公共標(biāo)準(zhǔn)及商鋪標(biāo)準(zhǔn)216。 經(jīng)營(yíng)管理及后續(xù)服務(wù)：完善經(jīng)營(yíng)管理措施及后續(xù)服務(wù)內(nèi)容216。 宣傳資料完成及宣傳準(zhǔn)備完成：宣傳計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳資料等完成216。 老帶新客戶(hù)措施：確定老帶新客戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)措施216。 倉(cāng)庫(kù)及租賃政策確定：確定倉(cāng)庫(kù)位置、面積、租金216。 現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)完成：展示現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)域，使客戶(hù)參與體驗(yàn)216。 完成項(xiàng)目所涉及的合同資料216。 現(xiàn)場(chǎng)人員培訓(xùn)到位216。 客戶(hù)溝通、信息傳遞，部分進(jìn)行調(diào)整梳理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 。40推廣引爆階段（ 6月 21日 ——7月 30日）1)、階段思路