【文章內(nèi)容簡介】 分析 小結(jié)： 合肥的大發(fā)展、大建設(shè)以及城市的綜合實(shí)力不斷攀升，對項(xiàng)目的別墅類物業(yè)開發(fā)和酒店經(jīng)營的前景，不僅是支撐，更多的是帶動和促進(jìn)發(fā)展。同時按合肥的遠(yuǎn)景規(guī)劃， 2023年合肥城市人口將達(dá)到 530萬，那時合肥將從二線城市向一線城市邁進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變革，對省會經(jīng)濟(jì)圈的拉動和影響將是巨大的！ 合肥宏觀環(huán)境分析 PART 3 產(chǎn)品啟示錄 一、產(chǎn)品定位 二、產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 三、配套建議 一、產(chǎn)品定位 定位原則：消費(fèi)決定定位 新婚型消費(fèi) 針對該類客源年齡層較低、有求新求意識、對新事物接受度高、對房產(chǎn)區(qū)域概念相對模湖，但對總價敏感度高，支付能力有限、功能要求齊全等消費(fèi)特點(diǎn)。打造貼進(jìn)其消費(fèi)需求的住宅產(chǎn)品。 改善型消費(fèi) → 別墅、類別墅產(chǎn)品 針對改善型消費(fèi)群體 ,對居住環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃、生活模式的品質(zhì)化追求，打造高附加值、體現(xiàn)時尚、品質(zhì)的新生活感覺。從而淡化項(xiàng)目距離感。 產(chǎn)品定位 投資型消費(fèi) → 小戶型、高附加值產(chǎn)品 針對投資型消費(fèi)者低投入、高產(chǎn)出消費(fèi)心理特點(diǎn)，打造具備高附加值（自然景觀環(huán)境、低總價產(chǎn)品、高配套服務(wù)）物業(yè)。 養(yǎng)老型消費(fèi) → 便捷性、舒適型老年公寓產(chǎn)品 從小面積、人性化設(shè)計角度出發(fā)打造低密度電梯公寓，在提供完善醫(yī)療服務(wù)、人性關(guān)懷的前提下滿足養(yǎng)老型消費(fèi)需求。 度假型消費(fèi) → 別墅、小面積度假公寓產(chǎn)品 依托良好自然景觀，在完善項(xiàng)目附加值基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域旅游資源，打造 “ 5+2”居住理念。 產(chǎn)品定位 二、產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 項(xiàng)目整體開發(fā)采取 “ 分批多次 ” 開發(fā)模式，項(xiàng)目占地共計 350畝，其開發(fā)分四步走路： A、第一步：規(guī)劃多層普通住宅，占地 50畝，預(yù)計總建面積為 5萬平方米，其中 50%為拆遷戶返還， 50%可銷售。 戶型 面積（ M2） 所占比例 建筑面積 （ M2） 產(chǎn)品形態(tài) 消費(fèi)類型 二房 80~90 25% 12500 多層 鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民首次購房 新婚型 養(yǎng)老型 小三房 90~100 45% 20230 舒適三房 110~120 20% 10000 大三房 130~145 10% 5000 合計 100% 50000 —— —— 產(chǎn)品規(guī)劃 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 C、第三步：規(guī)劃建設(shè)商業(yè)街，占地 50畝，預(yù)計總建面積為 4萬平方米（最好能提前在第二步前啟動）。 B、第二步：建設(shè)規(guī)劃中的酒店、相依林改造、沿馬槽河道路建設(shè)，占地近 200畝，其中酒店預(yù)計總建面積為 8000平方米。 D、第四步：規(guī)劃建設(shè)別墅類項(xiàng)目（湯池鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅類項(xiàng)目過多，且銷售暫不理想，因此建議別墅類開發(fā)盡量推后，再根據(jù)市場情況來啟動與否）。 產(chǎn)品類型 面積（ M2） 所占比例 建筑面積 （ M2） 規(guī)劃戶數(shù) （戶） 消費(fèi)類型 聯(lián)體別墅 200~250 70% —— —— 度假、改善型 單體別墅 280~350 30% —— —— 合計 100% —— —— 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 在項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境營造中，注重與湯池傳統(tǒng)文化、自然風(fēng)景資源的結(jié)合。盡量保持所在地原有的水流、高坡、沼澤等自然風(fēng)景，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)新人文風(fēng)情小鎮(zhèn)生活模式的打造。 環(huán)境規(guī)劃 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計上突出風(fēng)格（異域內(nèi)情），自始自終貫穿一個特定的風(fēng)格，通過建筑、布局、戶型、材料、標(biāo)志、色彩計劃等因素強(qiáng)烈地反復(fù)強(qiáng)調(diào)風(fēng)格主題，強(qiáng)調(diào)品味感，使整個居住區(qū)的形象得到突出的表達(dá)。 風(fēng)格一：西班牙風(fēng)情 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 該類住宅從低密度、異域風(fēng)情、休閑居住角度出發(fā)，較大的發(fā)揚(yáng)了居住品質(zhì)化特質(zhì)，在全國各大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域得到改善型消費(fèi)者的普遍追崇。 此種建筑立面材料主要為高級彈性涂料，其用材相對單一，但在細(xì)部表現(xiàn)上較為細(xì)致，通過緩坡屋頂、經(jīng)色簡筒屋面、屋頂花園、胸墻扶手、夯石墻等強(qiáng)調(diào)建筑表情。 在景觀環(huán)境營造中強(qiáng)調(diào)異域風(fēng)情的體現(xiàn)，表現(xiàn)為小品、綠化、水景等元素的結(jié)合。 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 風(fēng)格二：德式風(fēng)情 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 此類建筑立面體現(xiàn)了德式建筑的簡約風(fēng)格，在建材運(yùn)用中結(jié)合面磚、涂料，在色彩應(yīng)用中較注重美學(xué)及細(xì)部營造，較好地體現(xiàn)了建筑的尊貴觀。 通過建筑組團(tuán)形象設(shè)計、社區(qū)路網(wǎng)分布及內(nèi)部環(huán)境、小品等元素實(shí)現(xiàn)各類產(chǎn)品的自然區(qū)格。 三、配套建議 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目居住功能，體現(xiàn)平緩、和諧的小鎮(zhèn)化生活模式，在結(jié)合它山自然山水資源的基礎(chǔ)上，建議社區(qū)相關(guān)配套如下： ⊕ 社區(qū)醫(yī)療中心 ⊕ 幼兒園 ⊕ 菜場 ⊕ 大型超市、商服中心（風(fēng)情商業(yè)街） ⊕ 社區(qū)會所（健身中心、咖啡吧等） ⊕ 高爾夫推桿球場 ⊕ 大型綠地廣場（公園） ⊕ 兒童游樂 ⊕ 品牌物業(yè)服務(wù) PART 4 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測 一、住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 二、酒店投資經(jīng)營效益預(yù)測 三、項(xiàng)目開發(fā)前期投入及回收預(yù)測 一、住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 商業(yè)開發(fā)效益預(yù)測 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價 元 / ㎡ 合計 備注 凈利潤（總收入 總成本） 8608 一、 總銷售收入 16000 1 住宅 0 0 0 2 商鋪 4 4000 16000 3 車庫 0 商業(yè)街占地約 50畝，建筑面積約 4萬平方米，以下為開發(fā)成本和收益預(yù)測： 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價 元 / ㎡ 合計 備注 總成本（二 +三 +四 +五） 7392 二、 土地成本 676 1 土地出讓金 50 13 650 2 土地契稅 650 26 3 拍賣傭金 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價 元 / ㎡ 合計 備注 三、 前期 176 1 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 4 15 60 2 土地平整 0 3 勘探費(fèi) 10 4 招投標(biāo)費(fèi) 5 5 監(jiān)理費(fèi) 4160 25 6 市場調(diào)研費(fèi) 0 7 審圖 1,面積測繪 4 10 8 勞?；?1質(zhì)監(jiān) 4160 62 9 臨時道路等 4 1 4 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價 元 / ㎡ 合計 備注 四、 工程造價 4160 1 土建、水電 .消防 .電梯 4 800 3200 2 室外市政 4 120 480 自來水排水道路綠化 3 強(qiáng)電 4 80 320 4 弱電 4 20 80 5 管煤 4 0 0 6 水電移交 4 20 80 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價 元 / ㎡ 合計 備注