【正文】 效益預(yù)測 三、項目開發(fā)前期投入及回收預(yù)測 一、住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 商業(yè)開發(fā)效益預(yù)測 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價 元 / ㎡ 合計 備注 凈利潤（總收入 總成本） 8608 一、 總銷售收入 16000 1 住宅 0 0 0 2 商鋪 4 4000 16000 3 車庫 0 商業(yè)街占地約 50畝，建筑面積約 4萬平方米，以下為開發(fā)成本和收益預(yù)測： 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價 元 / ㎡ 合計 備注 總成本（二 +三 +四 +五） 7392 二、 土地成本 676 1 土地出讓金 50 13 650 2 土地契稅 650 26 3 拍賣傭金 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價 元 / ㎡ 合計 備注 三、 前期 176 1 規(guī)劃設(shè)計費 4 15 60 2 土地平整 0 3 勘探費 10 4 招投標費 5 5 監(jiān)理費 4160 25 6 市場調(diào)研費 0 7 審圖 1,面積測繪 4 10 8 勞保基金 1質(zhì)監(jiān) 4160 62 9 臨時道路等 4 1 4 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價 元 / ㎡ 合計 備注 四、 工程造價 4160 1 土建、水電 .消防 .電梯 4 800 3200 2 室外市政 4 120 480 自來水排水道路綠化 3 強電 4 80 320 4 弱電 4 20 80 5 管煤 4 0 0 6 水電移交 4 20 80 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 數(shù)量（萬 ㎡ ） 單價 元 / ㎡ 合計 備注 五、 其它 2380 1 政府規(guī)費 4 85 340 2 利息 0 0 0 3 經(jīng)營管理費 24 5 120 2年 4 銷售、廣告費 16000 320 5 稅收（營業(yè)稅、所得稅） 16000 1600 住宅及商業(yè)街開發(fā)效益預(yù)測 小結(jié)： 從項目全局看，商業(yè)街是本項目實現(xiàn)利潤最大化和投資回收速率的最重要環(huán)節(jié)。 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 風格二：德式風情 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 此類建筑立面體現(xiàn)了德式建筑的簡約風格，在建材運用中結(jié)合面磚、涂料，在色彩應(yīng)用中較注重美學(xué)及細部營造，較好地體現(xiàn)了建筑的尊貴觀。 此種建筑立面材料主要為高級彈性涂料，其用材相對單一，但在細部表現(xiàn)上較為細致，通過緩坡屋頂、經(jīng)色簡筒屋面、屋頂花園、胸墻扶手、夯石墻等強調(diào)建筑表情。 環(huán)境規(guī)劃 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 項目設(shè)計上突出風格（異域內(nèi)情），自始自終貫穿一個特定的風格，通過建筑、布局、戶型、材料、標志、色彩計劃等因素強烈地反復(fù)強調(diào)風格主題，強調(diào)品味感，使整個居住區(qū)的形象得到突出的表達。 產(chǎn)品類型 面積（ M2） 所占比例 建筑面積 （ M2） 規(guī)劃戶數(shù) （戶） 消費類型 聯(lián)體別墅 200~250 70% —— —— 度假、改善型 單體別墅 280~350 30% —— —— 合計 100% —— —— 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 在項目內(nèi)環(huán)境營造中，注重與湯池傳統(tǒng)文化、自然風景資源的結(jié)合。 B、第二步：建設(shè)規(guī)劃中的酒店、相依林改造、沿馬槽河道路建設(shè)，占地近 200畝，其中酒店預(yù)計總建面積為 8000平方米。 產(chǎn)品定位 二、產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 項目整體開發(fā)采取 “ 分批多次 ” 開發(fā)模式，項目占地共計 350畝，其開發(fā)分四步走路： A、第一步：規(guī)劃多層普通住宅，占地 50畝，預(yù)計總建面積為 5萬平方米，其中 50%為拆遷戶返還， 50%可銷售。 養(yǎng)老型消費 → 便捷性、舒適型老年公寓產(chǎn)品 從小面積、人性化設(shè)計角度出發(fā)打造低密度電梯公寓，在提供完善醫(yī)療服務(wù)、人性關(guān)懷的前提下滿足養(yǎng)老型消費需求。從而淡化項目距離感。打造貼進其消費需求的住宅產(chǎn)品。 合肥宏觀環(huán)境分析 小結(jié)： 合肥的大發(fā)展、大建設(shè)以及城市的綜合實力不斷攀升，對項目的別墅類物業(yè)開發(fā)和酒店經(jīng)營的前景，不僅是支撐，更多的是帶動和促進發(fā)展。 ” 車購辦有關(guān)人士說，這表明，合肥汽車消費在省內(nèi)遙遙領(lǐng)先。車購辦介紹，該辦每個工作日平均征稅汽車達到 250輛，月平均單車單價同比增長 25％，這說明合肥人購車數(shù)量增長的同時，車輛檔次也在逐步提升。 2023年底，全市私家車保有量突破 9萬輛，同比增長 27． 9％。 根據(jù)車輛購置稅辦公室統(tǒng)計，一季度，合肥人購車 15786輛，其中汽車 11830輛，私家車占 54． 5％，而且目前仍以每日 250輛的速度增長，加上 2023年底統(tǒng)計的 9萬多輛私家車，合肥人私家車目前已突破 10萬輛。全市在崗職工年平均工資 30603元，增長 %。 合肥作為我國近幾年省會經(jīng)濟發(fā)展和增速最活躍的城市之一，其主要城市的生活費用構(gòu)成情況也被越來越多的人所關(guān)注。城鄉(xiāng)居民收入差距由 2023年的 ： 1縮小為 2023年的 ： 1。同時，隨著收入的提高，用于休閑消費的比例將越來越高。經(jīng)濟學(xué)的勞動供給理論指出：人們會根據(jù)收入的高低在勞動和休閑時間之間進行選擇，而這種選擇可以用收入效應(yīng)和替代效應(yīng)來解釋。全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長 ％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為 15590元和 5300元，增長 ％和 18％。經(jīng)濟總量占全省比重為 ％，比上年提高 。 湯池宏觀環(huán)境分析 中國城鎮(zhèn)化進程加速 湯池鎮(zhèn)規(guī)劃 2023年城鎮(zhèn)人口達到 ； 2023年城鎮(zhèn)人口規(guī)模將達到 。目前園區(qū)框架已基本形成。 工業(yè)區(qū)已具雛形 根據(jù)總體規(guī)劃，湯池鎮(zhèn)在鳳凰村位于軍二路附近規(guī)劃了 1500畝的工業(yè)集中區(qū)，以服裝工業(yè)、電子工業(yè)、旅游產(chǎn)品、建材工業(yè)小區(qū)為四組團。 城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異 規(guī)劃起點高。 ◆融 “ 自然山水、溫泉文化、休閑度假 ” 為一體是項目的主要賣點，不僅體現(xiàn)在居住的品質(zhì)上，更是對原有生活態(tài)度和模式的顛覆。 項目的開發(fā)理念與定位 ◆ 從項目開發(fā)的角度來看，這個定位是以 “ 小鎮(zhèn)化生活模式 ” 為出發(fā)點，重點打造項目住宅居家生活的功能，而旅游以及其他功能將會成為項目的附加資源和吸引消費者關(guān)注的因素。 第二重理念：倡導(dǎo) “ 小鎮(zhèn)化生活模式 ” 的合肥衛(wèi)星城項目 從項目所具備的資源以及交通條件來看，項目用地極為符合上述國內(nèi)外小城鎮(zhèn)建設(shè)案例的特質(zhì)，具備打造“衛(wèi)星城”的條件。 項目開發(fā)理念： 鑒于前面所確定的“依托山水資源、挖掘人文價值、凸顯風情小鎮(zhèn)化生活模式的地產(chǎn)開發(fā)項目”的整體項目開發(fā)的定性。 國內(nèi)典型造鎮(zhèn)啟示 四、項目的開發(fā)理念與定位 第一重理