【正文】 2023年 1月 2023/1/222023/1/222023/1/221/22/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/222023/1/222023/1/22Sunday, January 22, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/221/22/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/222023/1/22Sunday, January 22, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 22日星期日 2023/1/222023/1/222023/1/22 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/1/222023/1/222023/1/221/22/2023 6:02:34 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 商業(yè)按傳統(tǒng)模式開發(fā)銷售，測算利潤約為 8608萬元 ，去掉住宅最后的實際投入，僅商業(yè)實際產(chǎn)出的利潤總額約為 7237萬元 。 假設(shè)項目與 2023年底啟動運作，首期項目按 2023年 8月份動工，預(yù)計 2023年 12月份左右開盤，可實現(xiàn)回款。 4）沿馬曹河道路 200萬。 項目前期投入 2）酒店土建投資 640萬。據(jù)了解，兩家酒店平時的入住率在 60%80%，節(jié)假日入住率幾乎 100%，年平均入住率概算在 80%左右。 9）水、電設(shè)備估計費用 200萬。 6）露天場地、道路及綠化 150萬。 8000㎡ *800元 / ㎡ =640萬 8000㎡ *1500元 / ㎡ =1200萬 計 1840萬 項目總投資 酒店投資經(jīng)營效益預(yù)測 2）網(wǎng)球場、兒童游樂場、露天沐場等場地計 100萬。 7）廁所一座 200平方米。 3）露天游泳場。終合美學(xué)、藝術(shù)、建筑、文學(xué)等多一學(xué)科理念，以大自然景觀為基礎(chǔ)，進(jìn)一步親和 “ 人與自然 ” 的主題，體現(xiàn)回歸自然、反撲歸真。按商業(yè)街規(guī)劃，建筑面積約 4萬平方米，按傳統(tǒng)方式銷售，測算的利潤為 8608萬元 （商業(yè)項目操作的價格空間彈性最大，如合肥的元一時代廣場、中西街，經(jīng)過整體包裝定位炒作，價格在傳統(tǒng)模式上明顯大幅度提升，所以說，商業(yè)的利潤空間可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過測算?。?。 在景觀環(huán)境營造中強調(diào)異域風(fēng)情的體現(xiàn)，表現(xiàn)為小品、綠化、水景等元素的結(jié)合。盡量保持所在地原有的水流、高坡、沼澤等自然風(fēng)景，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)新人文風(fēng)情小鎮(zhèn)生活模式的打造。 戶型 面積（ M2） 所占比例 建筑面積 （ M2） 產(chǎn)品形態(tài) 消費類型 二房 80~90 25% 12500 多層 鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民首次購房 新婚型 養(yǎng)老型 小三房 90~100 45% 20230 舒適三房 110~120 20% 10000 大三房 130~145 10% 5000 合計 100% 50000 —— —— 產(chǎn)品規(guī)劃 產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 C、第三步：規(guī)劃建設(shè)商業(yè)街，占地 50畝，預(yù)計總建面積為 4萬平方米（最好能提前在第二步前啟動）。 產(chǎn)品定位 投資型消費 → 小戶型、高附加值產(chǎn)品 針對投資型消費者低投入、高產(chǎn)出消費心理特點，打造具備高附加值（自然景觀環(huán)境、低總價產(chǎn)品、高配套服務(wù)）物業(yè)。同時按合肥的遠(yuǎn)景規(guī)劃， 2023年合肥城市人口將達(dá)到 530萬，那時合肥將從二線城市向一線城市邁進(jìn)，經(jīng)濟的發(fā)展和變革，對省會經(jīng)濟圈的拉動和影響將是巨大的！ 合肥宏觀環(huán)境分析 PART 3 產(chǎn)品啟示錄 一、產(chǎn)品定位 二、產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 三、配套建議 一、產(chǎn)品定位 定位原則：消費決定定位 新婚型消費 針對該類客源年齡層較低、有求新求意識、對新事物接受度高、對房產(chǎn)區(qū)域概念相對模湖，但對總價敏感度高，支付能力有限、功能要求齊全等消費特點。 “ 從車購稅收入看，合肥一季度征稅 1． 29億元，占全省車購稅收入總量的兩成以上。 據(jù)了解，隨著經(jīng)濟迅速發(fā)展，居民收入增長，消費結(jié)構(gòu)升級明顯，汽車消費被有力拉動。 2023年城市居民人均消費性支出 11752元，增長%，恩格爾系數(shù)為 %，比上年下降 3個百分點；農(nóng)民人均生活費支出 3705元，增長 %。 2023年城市居民人均可支配收入 15591元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 5368元，增長 %。 居民生活水平顯著提高 休閑需求與人們收入的增長息息相關(guān)。 小結(jié)： 通過對湯池鎮(zhèn)的宏觀環(huán)境分析，對項目內(nèi)的住宅開發(fā)有強力的支撐背景和市場潛力！ 湯池宏觀環(huán)境分析 二、合肥宏觀環(huán)境分析 城市綜合經(jīng)濟實力 2023年合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 ％。鎮(zhèn)政府共投入 1000多萬元，用于征地拆遷以及區(qū)內(nèi)的道路、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為入?yún)^(qū)的企業(yè)提供了良好的硬件環(huán)境。 項目的開發(fā)理念與定位 項目整體定位： PART 2 市場啟示錄 一、湯池宏觀環(huán)境分析 二、合肥宏觀環(huán)境分析 一、湯池宏觀環(huán)境分析 城鎮(zhèn)經(jīng)濟實力蒸蒸日上 2023年度全鎮(zhèn)實現(xiàn)招商引資 ，財政收入 752萬元，分別占年計劃 118%、117%，較 06年增長 20%、 37%；全年實現(xiàn) ，較 06年增長 %；完成固定資產(chǎn)投入 ；農(nóng)民人均純收入 3510元，較 06年增加 552元；人口自然增長率 ‰ 。相信隨著交通道路條件的改善以及家用汽車的普及，項目“第二居所”的屬性將會愈發(fā)凸顯，因此上述第二重開發(fā)理念將成為未來項目開發(fā)的核心內(nèi)容，這將是對合肥城市化生活模式的一種創(chuàng)新和進(jìn)化，也為合肥城市發(fā)展格局的提供了新的方向。 因此從最為直觀 、 簡單的角度來看 ，房地產(chǎn)開發(fā)的功能具備旅游地產(chǎn)的含義 ， 即依托相關(guān)的旅游景點 、 休閑度假設(shè)施為城市居民提供一個能夠度假和短期休閑放松的居所 。所有建筑物的外立面為純英倫風(fēng)格。南面是有 1000多年人文歷史的古城，是歷史資源。 發(fā)達(dá)國家造鎮(zhèn)啟示 可借鑒點： 整體規(guī)劃、配套先行、以政府手段進(jìn)行土地先行開發(fā)，以市場手段促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)，以第三產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)完善內(nèi)部經(jīng)濟構(gòu)架。 ◆米鎮(zhèn)從建鎮(zhèn)一開始就非常重視環(huán)保，注意不斷增加綠色空間。 發(fā)達(dá)國家造鎮(zhèn)啟示 ◆ 米鎮(zhèn)毗鄰高速公路，位于著名學(xué)府劍橋和牛津之間，有高速公路與倫敦相通。首先由政府投資從農(nóng)民手中將這一帶的土地買下來，然后交給開發(fā)公司去建設(shè)。 凱恩斯極富現(xiàn)代化氣息。 凱恩斯，２０世紀(jì)７０年代前曾是一個名不見經(jīng)傳的小村莊。雖然具備一定的生活功能和居住氛圍，但完善的高檔生活配套和衍生服務(wù)設(shè)施較為缺乏。 項目分析與解讀 因此我們認(rèn)為：從對項目用地及其周邊環(huán)境的初步分析來看 ， 項目具備打造 “ 旅游地產(chǎn) ”的基本要素和潛質(zhì) ， “ 旅游地產(chǎn) ” 應(yīng)當(dāng)成為項目開發(fā)的第一層切入點 。其植被資源、山水景觀、周邊環(huán)境等均有很大的待挖掘的開發(fā)價值。當(dāng)?shù)卣?“ 十一五 ” 計劃和 2023年遠(yuǎn)景規(guī)劃中已將旅游業(yè)列為新興支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展，并提供最優(yōu)惠的旅游投資