【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)策略建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 本項目整體建筑風(fēng)格建議 —— 歐式新古典主義，融入中式元素 產(chǎn)品現(xiàn)狀 客戶感知度不強，不能很好的將西安的歷史文化積淀與開放融合的現(xiàn)代氣息融合。 客戶偏好較為厚重的歐式風(fēng)格建筑，既能滿足居住新鮮感，又不失歷史所賦予的厚重文化底蘊。 古長安皇家奢華的內(nèi)涵與新西安創(chuàng)新前瞻的氣息。 客戶偏好 項目氣質(zhì) 關(guān)鍵詞： 厚重、歐式、新古典、創(chuàng)新、中式元素 歐式建筑風(fēng)格與中式建筑符號的完美結(jié)合 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 聯(lián)排與疊加產(chǎn)品采用歐式新古典風(fēng)格，融入中式元素體現(xiàn)項目內(nèi)涵 ?強調(diào)理性而非感性的表現(xiàn) ?在構(gòu)圖上強調(diào)完整性和儀式感 ?在造型上重視輪廓 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 小高層與疊院產(chǎn)品以歐式為主體現(xiàn)華貴 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 關(guān)鍵點 1：歐式風(fēng)格下，融入中式元素，注重意境的展示，以表達尊貴內(nèi)涵功能為導(dǎo)向 ?九龍壁 ?華表 ?亭 ?地?zé)? ?屋尖頂 ?雙鳳和璽（大堂） ?地?zé)? ?假山 ?馬頭墻 ?坡屋頂 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 關(guān)鍵點 2：注重材料的質(zhì)感和色彩的搭配 ?使用有質(zhì)感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求； ?強調(diào)材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重； ?玻璃使建筑變得通透和敞亮，用石材裝點局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺。 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 關(guān)鍵點 3：注重細部工藝的精良 ?注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺階等細部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項目整體的高檔次和高價值； ?注意落水管道和空調(diào)機位的處理；細節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細化。 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 關(guān)鍵點 4：對于客戶而言，南北朝向比景觀更加重要，住宅為朝向景觀而出現(xiàn)非南北朝向不可取 ?西安公園天下 ——公寓樓朝向景觀，非南北朝向，不具可比性 ?曲江華府 —— 小高層部分出現(xiàn) 15176。 南偏東朝向，市場可以接受 15176。 曲江華府樓體偏角示意 ?“ 正南北朝向遠遠比景觀重要，客戶往往說“景能看多久啊”，可以略為偏向景觀面，完全朝向景觀是不可行的，風(fēng)險很大” 本項目應(yīng)尊重西安的氣候條件和西安人居住習(xí)慣，不可為景觀而犧牲南北朝向； 樓體可略為偏向景觀面，角度不能超過 15176。 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 關(guān)鍵點 5：注重立面的設(shè)計感，采用坡屋頂，符合項目限制條件 ?通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設(shè)計感和創(chuàng)新，不落俗套。 本報告是嚴(yán)格保密的。 45 關(guān)鍵點 6：在控制成本的前提下，適當(dāng)采用讓客戶易感知新技術(shù)，拉升項目形象，提高居住品質(zhì) 提升尊貴感 能家居系統(tǒng)：將照明控制理念和家居智能化概念引入日常生活 戶式中央空調(diào) 24小時熱水系統(tǒng) 無線局域網(wǎng) 提高舒適度 新風(fēng)系統(tǒng)、斷熱鋁材窗框、 外墻保溫系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)、中空鍍膜 LOWE玻璃 、中水系統(tǒng) +直飲水系統(tǒng)、 生態(tài)滅蚊機 保障安全性 識別系統(tǒng)： 刷卡入小區(qū) 、 可視門禁 、 電梯刷卡入戶 、指紋識別 保安系統(tǒng)： 周界報警 、 紅外線監(jiān)控 、車輛識別、家庭防盜 新材料的運用 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 項目配套設(shè)施建議 項目物業(yè)管理建議 項目建筑單體建議 項目整體規(guī)劃建議 項目園林景觀建議 啟動區(qū)策略建議 聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議 三疊加 /疊院產(chǎn)品建議 小高層產(chǎn)品建議 戶型配比及面積區(qū)間 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 針對市場產(chǎn)品的不足，本項目 Townhouse應(yīng)著力實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先，營造奢華尊貴的感覺 營造類獨棟感覺 創(chuàng)新提高舒適度 看齊獨棟的空間構(gòu)成 實惠性 意向古典的皇家氣度 奢侈感 項目氣質(zhì)的表達 有天有地的充分表達 起居室、書房、家庭廳 臥室、客房、衛(wèi)生間 入口、客廳、餐廳 天井、地下室、車庫 花園、庭院、露臺 面積贈送 大尺度空間 中式符號的融入 奢華尊貴 標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先 意向古典 產(chǎn)品創(chuàng)新 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 通過錯聯(lián)的方式，擴大產(chǎn)品內(nèi)部庭院面積，增大采光面，提升居住私密性及舒適度 庭院 建筑 傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差 改良型： 通過錯落使得附送院子面積增大達到資源的均衡。但需要用地進深的支持； 擴大采光面，增加相鄰兩戶之間的私密性。 營造類獨棟感覺 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 外部入口設(shè)計增加內(nèi)外空間體量感 ?通過室外走廊、入戶門廊、院門、回廊，以及屋頂與屋檐的緩坡等建筑灰度空間的處理方式增加聯(lián)排別墅的體量感。 營造類獨棟感覺 本報告是嚴(yán)格保密的。 50 入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩 首層 入戶庭院 三層 主臥大露臺 四層陽光房（閣樓） 營造類獨棟感覺 本報告是嚴(yán)格保密的。 51 前庭后院可以實現(xiàn)全部贈送，打造業(yè)主的獨享私密活動空間，滿足高端客戶價值取向，提升項目尊貴感 ? 在規(guī)劃允許的情況下，充分利用前庭和后院的空間； ? 特別重視擴大后院的體量； ? 增加院落情趣活動設(shè)施，如花園、躺椅等等，打造業(yè)主的獨享私密活動空間。 創(chuàng)新提高舒適度 本報告是嚴(yán)格保密的。 52 超高入戶門廳，客廳挑高，增加面寬，充分體現(xiàn)居住的奢華與尊貴 創(chuàng)新提高舒適度 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 產(chǎn)品雙主臥設(shè)計，保證主臥絕對舒適度和客廳的相對較大尺度感 ?多次臵業(yè)客戶對主臥和客廳的功能要求較高，從戶型基本格調(diào)上來講，應(yīng)突出其地位； ?起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經(jīng)?；顒拥牡胤?，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位臵采用大面積的采光窗，同時保證有良好的室外景致。 主臥室落地窗與陽臺 頂層主臥區(qū) 書房 衛(wèi)生間 露臺 步入式衣帽間 創(chuàng)新提高舒適度 本報告是嚴(yán)格保密的。 54 附送面積做法：閣樓、地下室、夾層、露臺、凸窗等 創(chuàng)新提高舒適度 可加蓋的閣樓預(yù)留窗戶，坡屋頂檐底到地面高度 2m，保障使用舒適 此高度結(jié)構(gòu)上預(yù)留預(yù)埋件，供加蓋閣樓 半地下室預(yù)留窗戶，可采光通風(fēng)，彈性空間可下挖 車庫上方預(yù)留窗戶，可搭建夾層，做工具間、工人房等 大露臺，可實現(xiàn)全部贈送，提升居住舒適度 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 在建筑風(fēng)格整體歐式的前提下，立面設(shè)計融入簡化的中式元素，體現(xiàn)項目內(nèi)涵 立面通窗處理，增加立面的整體感 簡化的馬頭墻 簡化的門坊 坡屋頂，簡化的飛檐及檐口 四坡頂 重檐 斬假石 門坊 項目氣質(zhì)表達 本報告是嚴(yán)格保密的。 56 建筑頂層選用四坡屋頂，突出項目建筑風(fēng)格，體現(xiàn)項目檔次 項目氣質(zhì)表達 本報告是嚴(yán)格保密的。 57 通過內(nèi)庭院的方式將客廳與餐廳有效區(qū)隔，居住習(xí)慣和房屋格局遵循中國傳統(tǒng)價值觀念 ?前庭后院 ?天井、玄關(guān) ?動靜分離 ?等級森嚴(yán)的空間體系，長幼禮節(jié)布局 餐廳 客廳 項目氣質(zhì)表達 本報告是嚴(yán)格保密的。 58 外立面材料選用石材，輔以高檔涂料，體現(xiàn)項目頂級豪宅的奢華氣質(zhì) 門頭：天然花崗石材 底層：天然花崗巖磨菇石 天然文化石材 外墻分隔處：仿大理石的斬假石線條 墻面：高級灰色瓷磚 項目氣質(zhì)表達 本報告是嚴(yán)格保密的。 59 豪宅符號 —— 充分體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)感及氣質(zhì)，給客戶帶來超強的價值感 ? 細膩的施工工藝，各種立體配件的運用，體現(xiàn)豪宅符號； ? 通過建筑符號，盡可能融入一些中式文化元素，賦予其厚重的皇家氣質(zhì)； ? 門窗、護欄等細節(jié)選用高檔材料，體現(xiàn)入住者的身份感； ? 每戶入口均設(shè)單獨住戶專用信箱，體現(xiàn)專屬感； ? 入戶臺階體現(xiàn)尊貴氣質(zhì)； ? 戶內(nèi)設(shè)臵藝術(shù)墻，彰顯豪宅氣質(zhì)和品位 。 項目氣質(zhì)表達 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 聯(lián)排產(chǎn)品 設(shè)計建議的價值點 核心精神：奢華尊貴、意向古典、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先 需要說明的是 ?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案 ?而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素 序號 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價值增加點 1 戶型功能創(chuàng)新 傳統(tǒng)設(shè)計 居住舒適度、檔次提升 2 入戶玄關(guān) 僅存在于獨棟 別墅生活的奢華感受 3 挑空或高廳客廳 市場比較缺乏 奢華享受 4 入口設(shè)計改進 無特色 增加內(nèi)外空間體量感 5 大露臺、天井 品質(zhì)感不強 增加客戶購買的價值感 6 坡屋頂贈送閣樓 功能房 計入面積 為客戶預(yù)留多功能空間，提升戶型實用感 7 半地下集中景觀車庫 市場空白 人車分流，提高檔次和實用率 8 豪宅符號點綴 市場缺乏 充分體現(xiàn)居者身份感及項目的文化內(nèi)涵 本報告是嚴(yán)格保密的。 61 項目配套設(shè)施建議 項目物業(yè)管理建議 項目建筑單體建議 項目整體規(guī)劃建議 項目園林景觀建議 啟動區(qū)策略建議 聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議 疊院（三疊加）產(chǎn)品建議 小高層產(chǎn)品建議 戶型配比及面積區(qū)間 本報告是嚴(yán)格保密的。 62 疊院 house是綜合情景洋房和電梯洋房優(yōu)勢的創(chuàng)新產(chǎn)品 疊院 House產(chǎn)品特點 ： ?每兩層一戶 ?每戶客廳挑高 6米 ?6米高闊綽陽臺 ?多層價值，別墅式享受 6米闊綽陽臺 6米氣派客廳 6米氣派餐廳 挑空空間 挑空空間 本報告是嚴(yán)格保密的。 63 疊院 house的價值點 在普通洋房的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出別墅的居住感受 通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感 提升容積率和景觀最大化利用 在疊加別墅的基礎(chǔ)上，增加電梯，提高尊貴感 本報告是嚴(yán)格保密的。 64 通過控制單層平面面積，向上發(fā)展，控制戶型面積 ?每兩層一戶 ? 控制每層面積 ?頂層贈送坡屋頂 1 2 3 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 65 利用陽臺、露臺形成立體庭院，增強居住的層次感及舒適度 景觀自足性 空間內(nèi)向性 功能多樣性 根據(jù)景觀資源的不同，設(shè)臵不同的戶內(nèi)庭院，形成豐富的空間形式，同時賦予空間不同的功能 本報告是嚴(yán)格保密的。 66 立體庭院 —— 戶戶帶花園，通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品的產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感 1 2 1 底層庭院花園 3 2 二三層空中花園 頂層屋頂花園 屋頂花園 一二層 頂層屋頂花園 入戶花園 前庭院 后庭院 露臺 露臺 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 67 入戶花園、露臺等大面積贈送，提升戶型的實惠性 ?上下兩戶分別贈送底層前庭后院、頂層屋頂花園、大露臺； ?同時將基底的地下空間劃分兩部分，下戶贈送半地下多功能室，半地下停車位，上戶贈送半地下停車位。 頂層屋頂花園 入戶花園 露臺 一二層 前庭院 后庭院 露臺 屋頂花園 入戶花園 屋頂花園 三四層 本報告是嚴(yán)格保密的。 68 室內(nèi)局部縱向空間處理，提升項目價值感 ?對于首次別墅臵業(yè)者來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受，且增加采光，開闊室內(nèi)空間； ?地下室天井、內(nèi)庭院、下沉式庭院等等的設(shè)計不僅不增加面積而且增加室內(nèi)的通風(fēng)采光，同時一定程度上豐富室內(nèi)空間功能，開闊客戶心理空間。 本報告是嚴(yán)格保密的。 69 挑高入戶大堂、客廳、餐廳、主人臥室，充分體現(xiàn)大尺度的空間感受 ?8米高大堂，空間感極度奢華； ?5米客廳、餐廳； ?。 本報告是嚴(yán)格保密的。 70 空中大露臺 —— 大面積贈送，增加情趣觀景活動空間，提升生活品質(zhì) ?大露臺可以增加情趣的觀景活動空間； ?可以實現(xiàn)全部贈送，實現(xiàn)物超所值。 本報告是嚴(yán)格保密的。 71 位于中心位臵的疊院產(chǎn)品可使用創(chuàng)新的單體設(shè)計，使客戶享有 360度的景觀資源 深圳蝴蝶谷 ?雙向門電梯，電梯直接入戶； ?入戶花園成為可觀景的私有空間； ?大面積贈送，三房變四房的高價值感設(shè)計； ?錯層空間，豐富的居住空間體驗。 客廳 本報告是嚴(yán)格保密的。 72 下疊占有半地下室 —— 有效提升居住功能享受 內(nèi)天井采光 半地下室與室外 ?層高低于 ，地上部分低于 ，利用土層墊高，客戶入伙后可下挖到 （適用于地下室贈送）； ?地下室可作為電影房、棋牌室、斯諾克臺球室等； ?進入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井； ?利用天窗或下沉式內(nèi)庭院采光通風(fēng)