【正文】 感，層次感； ?高層物業(yè)與低密度物業(yè)自成一體，缺乏相互搭配的整體感； ?訪談客戶對現(xiàn)有項目單體間距表示不滿，認為過于密集。 27 ?最大化地利用外部景觀資源，輔以內(nèi)景營造，形成戶戶有景的社區(qū)； ?多采用圍合式布局，豐富社區(qū)層次感；或通過由低至高的層層遞進營造規(guī)劃的大氣勢； ?適當增加高層物業(yè)比例，更好的利用外部景觀，并借其區(qū)隔社區(qū)內(nèi)外，減少噪音，提高私密性，降低建筑密度以提升居住舒適度。 28 項目整體規(guī)劃方案示意 物業(yè)分布規(guī)律 ?整體規(guī)劃要體現(xiàn)皇家氣度與創(chuàng)新前瞻的整體氣質(zhì)； ?實現(xiàn)地塊價值最大化，規(guī)避高層建筑包圍的劣勢； ?把握西安客戶的親水情結和對朝向的高要求。 29 利用小高層產(chǎn)品與綠化帶共同阻隔周邊高層及噪音的影響，形成圍合的私密社區(qū) ?以小高層產(chǎn)品阻隔周邊高層的視線，保證社區(qū)內(nèi)部的私密性； ?適當增加退紅線幅度，鋪設綠化帶阻隔四周路面噪音的影響，增加社區(qū)私密性，增加社區(qū)綠化面積。 30 核心景觀綠軸貫穿南北，與核心水景“曲江池”對稱交錯，充分體現(xiàn)皇家尊貴的儀式感 規(guī)劃價值點（ 2） ?地塊南北全長約600m，將其打造成為西安最華麗的綠化景觀軸； ?軸線可以前半段對稱體現(xiàn)氣勢，以后半段起伏蜿蜒豐富社區(qū)景觀層次； ?核心水景名曰“曲江池”，與東側(cè)公園相互呼應，水系面積約 3000㎡ 。 31 組團式布局，實現(xiàn)戶戶有景的核心理念 ?部分聯(lián)排與三疊加產(chǎn)品可享有社區(qū)核心景觀； ?聯(lián)排、疊加、疊院均可享有社區(qū)的組團景觀； ?小高層在外圍形成圍合，居高臨下，可遠觀低密度組團景觀，近看彼此之間的綠化景觀。 32 厚重、阻隔性的主入口，制造大氣、專屬、奢華、尊貴的聯(lián)想 規(guī)劃價值點（ 4） 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 會所 次入口 主入口 ?主入口設臵符合傳統(tǒng)文化的、體現(xiàn)尊貴的大型雕塑或影壁，對外形成項目標志性的視覺焦點； ?通過臺階、坡度形成進入的儀式感； ?運用高墻建筑或繁茂植物形成“屏風”，強化社區(qū)私密性。 33 創(chuàng)新建筑外觀設計，打造皇冠親水會所，體現(xiàn)絕對奢華的尊貴氣度 規(guī)劃價值點（ 5） 德勒斯登皇宮的皇冠 巴西利亞大教堂 海南皇冠濱海溫泉酒店 香蜜湖 1號親水會所 本報告是嚴格保密的。 交通組織原則 車行道 人行道 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 同片區(qū)項目 車位：戶數(shù) 車戶比 曲江公館 152： 76 2： 1 鉆石半島 1800 : 1800 1 : 1 曲江華府 800 : 1135 : 1 金地尚林苑 156 : 354 : 1 金地芙蓉湖畔 1300 : 874 : 1 同片區(qū)項目停車設施比較 ? Townhouse區(qū)采用盡端式道路，強化低密度社區(qū)的私密性特征 本報告是嚴格保密的。 36 項目配套設施建議 項目物業(yè)管理建議 項目建筑單體建議 項目整體規(guī)劃建議 項目園林景觀建議 啟動區(qū)策略建議 本報告是嚴格保密的。 客戶偏好較為厚重的歐式風格建筑，既能滿足居住新鮮感，又不失歷史所賦予的厚重文化底蘊。 客戶偏好 項目氣質(zhì) 關鍵詞： 厚重、歐式、新古典、創(chuàng)新、中式元素 歐式建筑風格與中式建筑符號的完美結合 本報告是嚴格保密的。 39 小高層與疊院產(chǎn)品以歐式為主體現(xiàn)華貴 本報告是嚴格保密的。 41 關鍵點 2：注重材料的質(zhì)感和色彩的搭配 ?使用有質(zhì)感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標客戶需求； ?強調(diào)材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重； ?玻璃使建筑變得通透和敞亮，用石材裝點局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺。 42 關鍵點 3：注重細部工藝的精良 ?注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺階等細部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項目整體的高檔次和高價值； ?注意落水管道和空調(diào)機位的處理；細節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細化。 43 關鍵點 4：對于客戶而言，南北朝向比景觀更加重要，住宅為朝向景觀而出現(xiàn)非南北朝向不可取 ?西安公園天下 ——公寓樓朝向景觀，非南北朝向，不具可比性 ?曲江華府 —— 小高層部分出現(xiàn) 15176。 曲江華府樓體偏角示意 ?“ 正南北朝向遠遠比景觀重要，客戶往往說“景能看多久啊”，可以略為偏向景觀面，完全朝向景觀是不可行的，風險很大” 本項目應尊重西安的氣候條件和西安人居住習慣，不可為景觀而犧牲南北朝向； 樓體可略為偏向景觀面，角度不能超過 15176。 44 關鍵點 5：注重立面的設計感，采用坡屋頂，符合項目限制條件 ?通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設計感和創(chuàng)新，不落俗套。 45 關鍵點 6：在控制成本的前提下，適當采用讓客戶易感知新技術，拉升項目形象，提高居住品質(zhì) 提升尊貴感 能家居系統(tǒng)：將照明控制理念和家居智能化概念引入日常生活 戶式中央空調(diào) 24小時熱水系統(tǒng) 無線局域網(wǎng) 提高舒適度 新風系統(tǒng)、斷熱鋁材窗框、 外墻保溫系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)、中空鍍膜 LOWE玻璃 、中水系統(tǒng) +直飲水系統(tǒng)、 生態(tài)滅蚊機 保障安全性 識別系統(tǒng)： 刷卡入小區(qū) 、 可視門禁 、 電梯刷卡入戶 、指紋識別 保安系統(tǒng)： 周界報警 、 紅外線監(jiān)控 、車輛識別、家庭防盜 新材料的運用 本報告是嚴格保密的。 47 針對市場產(chǎn)品的不足，本項目 Townhouse應著力實現(xiàn)標準領先，營造奢華尊貴的感覺 營造類獨棟感覺 創(chuàng)新提高舒適度 看齊獨棟的空間構成 實惠性 意向古典的皇家氣度 奢侈感 項目氣質(zhì)的表達 有天有地的充分表達 起居室、書房、家庭廳 臥室、客房、衛(wèi)生間 入口、客廳、餐廳 天井、地下室、車庫 花園、庭院、露臺 面積贈送 大尺度空間 中式符號的融入 奢華尊貴 標準領先 意向古典 產(chǎn)品創(chuàng)新 本報告是嚴格保密的。但需要用地進深的支持； 擴大采光面，增加相鄰兩戶之間的私密性。 49 外部入口設計增加內(nèi)外空間體量感 ?通過室外走廊、入戶門廊、院門、回廊，以及屋頂與屋檐的緩坡等建筑灰度空間的處理方式增加聯(lián)排別墅的體量感。 50 入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩 首層 入戶庭院 三層 主臥大露臺 四層陽光房（閣樓） 營造類獨棟感覺 本報告是嚴格保密的。 創(chuàng)新提高舒適度 本報告是嚴格保密的。 53 產(chǎn)品雙主臥設計，保證主臥絕對舒適度和客廳的相對較大尺度感 ?多次臵業(yè)客戶對主臥和客廳的功能要求較高，從戶型基本格調(diào)上來講，應突出其地位； ?起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經(jīng)?；顒拥牡胤?，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位臵采用大面積的采光窗，同時保證有良好的室外景致。 54 附送面積做法：閣樓、地下室、夾層、露臺、凸窗等 創(chuàng)新提高舒適度 可加蓋的閣樓預留窗戶，坡屋頂檐底到地面高度 2m，保障使用舒適 此高度結構上預留預埋件，供加蓋閣樓 半地下室預留窗戶，可采光通風，彈性空間可下挖 車庫上方預留窗戶，可搭建夾層，做工具間、工人房等 大露臺，可實現(xiàn)全部贈送，提升居住舒適度 本報告是嚴格保密的。 56 建筑頂層選用四坡屋頂，突出項目建筑風格，體現(xiàn)項目檔次 項目氣質(zhì)表達 本報告是嚴格保密的。 58 外立面材料選用石材，輔以高檔涂料，體現(xiàn)項目頂級豪宅的奢華氣質(zhì) 門頭：天然花崗石材 底層：天然花崗巖磨菇石 天然文化石材 外墻分隔處：仿大理石的斬假石線條 墻面：高級灰色瓷磚 項目氣質(zhì)表達 本報告是嚴格保密的。 項目氣質(zhì)表達 本報告是嚴格保密的。 61 項目配套設施建議 項目物業(yè)管理建議 項目建筑單體建議 項目整體規(guī)劃建議 項目園林景觀建議 啟動區(qū)策略建議 聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議 疊院（三疊加）產(chǎn)品建議 小高層產(chǎn)品建議 戶型配比及面積區(qū)間 本報告是嚴格保密的。 63 疊院 house的價值點 在普通洋房的基礎上，創(chuàng)造出別墅的居住感受 通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感 提升容積率和景觀最大化利用 在疊加別墅的基礎上，增加電梯，提高尊貴感 本報告是嚴格保密的。 65 利用陽臺、露臺形成立體庭院，增強居住的層次感及舒適度 景觀自足性 空間內(nèi)向性 功能多樣性 根據(jù)景觀資源的不同，設臵不同的戶內(nèi)庭院，形成豐富的空間形式，同時賦予空間不同的功能 本報告是嚴格保密的。 67 入戶花園、露臺等大面積贈送，提升戶型的實惠性 ?上下兩戶分別贈送底層前庭后院、頂層屋頂花園、大露臺； ?同時將基底的地下空間劃分兩部分，下戶贈送半地下多功能室，半地下停車位，上戶贈送半地下停車位。 68 室內(nèi)局部縱向空間處理，提升項目價值感 ?對于首次別墅臵業(yè)者來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受，且增加采光，開闊室內(nèi)空間； ?地下室天井、內(nèi)庭院、下沉式庭院等等的設計不僅不增加面積而且增加室內(nèi)的通風采光，同時一定程度上豐富室內(nèi)空間功能，開闊客戶心理空間。 69 挑高入戶大堂、客廳、餐廳、主人臥室，充分體現(xiàn)大尺度的空間感受 ?8米高大堂，空間感極度奢華； ?5米客廳、餐廳； ?。 70 空中大露臺 —— 大面積贈送，增加情趣觀景活動空間，提升生活品質(zhì) ?大露臺可以增加情趣的觀景活動空間； ?可以實現(xiàn)全部贈送，實現(xiàn)物超所值。 71 位于中心位臵的疊院產(chǎn)品可使用創(chuàng)新的單體設計，使客戶享有 360度的景觀資源 深圳蝴蝶谷 ?雙向門電梯，電梯直接入戶； ?入戶花園成為可觀景的私有空間； ?大面積贈送，三房變四房的高價值感設計； ?錯層空間，豐富的居住空間體驗。 72 下疊占有半地下室 —— 有效提升居住功能享受 內(nèi)天井采光 半地下室與室外 ?層高低于 ，地上部分低于 ，利用土層墊高，客戶入伙后可下挖到 （適用于地下室贈送）； ?地下室可作為電影房、棋牌室、斯諾克臺球室等； ?進入半地下室還可結合庭院做出天井； ?利用天窗或下沉式內(nèi)庭院采光通風。 73 上疊贈送坡屋頂 —— 送頂層閣樓和屋頂花園作為功能房和活動空間，增加客戶購買的價值感 ?坡屋頂極大地增加了臥房的舒適度； ?通過加設夾板，可以充分利用上層空間 。 74 疊院 house（三疊加）產(chǎn)品 設計建議的價值點 核心精神：產(chǎn)品創(chuàng)新、標準領先、奢華尊貴 需要說明的是 ?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設計方案 ?而是對設計提出的建設性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素 序號 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價值增加點 1 立體庭院 市場缺乏 增加產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感 2 挑高入戶大堂 市場稀缺 體現(xiàn)奢華、尊貴 3 挑空客廳 一般做成復式狀 大尺度空間，提升項目檔次 4 頂層挑高主臥 市場空白 增加居住舒適度，且空間改造靈活 5 贈送頂層閣樓 計入面積 為客戶預留多功能空間，增強實惠性 6 360度景觀資源 市場空白 南湖價值最大化 7 地下室及車庫贈送 計入面積 提升居住舒適度和實惠性 本報告是嚴格保密的。 76 本項目小高層產(chǎn)品應從居住舒適性角度出發(fā)，結合項目特征，全面提升居住品質(zhì) 居住品質(zhì)提升 ?不同價值（面積）的戶型舒適度逐級提升； ?越高價值的物業(yè)可考慮贈送更多面積，以消除客戶對單價提升的抗性； ?新材料運用，節(jié)能環(huán)保，體現(xiàn)項目超前性及國際化。 77 6～ 8米架空層設計，引入綠化、放臵休憩沙發(fā)、改建活動場所等，制造泛會所交流空間 ?底層建議營建 6～ 8米的架空層，同時引入部分景觀體系，實現(xiàn)社區(qū)景觀與建筑的融合滲透； ?架空層的裝飾運用，令室內(nèi)外空間相連接，使空間向外延伸，有利于地平面視野的滲透，增加空間感和層次感； ?于架空層靈活設臵電梯間，大廳或休憩點。 78 高品質(zhì)電梯間 挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間， 充分體現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì) 超大業(yè)主專屬空間，專設休憩平臺，不占面積 /智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。 挑高的入戶大堂 挑高大堂 本報告是嚴格保密的。 80 獨立空中花園或內(nèi)凹式陽臺，可改為書房等功能室，獲贈一半面積 ?獨立的空中花園（內(nèi)凹式陽臺），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗； ?空中花園三面與室內(nèi)連通，屬于