【正文】 AdTest 廣告效果測試 Centaline Group | 13 我們在研究上始終與強(qiáng)者同行 研究合作伙伴 資本流向研究 中原強(qiáng)大的三級市場網(wǎng)絡(luò)使我們可以洞察到資本 在地產(chǎn)投資領(lǐng)域的流向，往往是市場變化的動因 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)研究 對客戶資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的研究是衡量整個經(jīng)濟(jì)體系抗風(fēng) 險能力的重要途徑之一 客戶預(yù)期研究 我們對客戶行為和心理的研究為銀行的貨幣調(diào)控 提供決策依據(jù) Centaline Group | 14 我們在洞察上始終保持國際視野 《 domus》 于 1928年在米蘭創(chuàng)刊 已成為全球范圍內(nèi)最具影響力的 專業(yè)建筑雜志 《 Wallpaper》 最早于 1996年在 倫敦發(fā)行 從建筑室內(nèi)設(shè)計到全面的時尚品 味 《 Wallpaper》 都一直在引導(dǎo) 潮流 傳播領(lǐng)域內(nèi)的戰(zhàn)略合作 中原以更加專業(yè)的姿態(tài)加入到全球范 圍內(nèi)的建筑研究 通過傳播領(lǐng)域內(nèi)的合作，中原開始洞 察建筑研究和設(shè)計發(fā)展潮流 通過廣泛的接觸和訪談，中原對高端 、時尚客戶的把握能力也不斷增強(qiáng) Centaline Group | 15 How can we help our clients 我們?nèi)绾螏椭蛻? Centaline Group | 16 我們知道如何解決客戶生意成長每一步所面臨的問題 中原戰(zhàn)略合作伙伴之一 八年時間里，我們陪伴客戶成長 我們幫助客戶建立自己的營銷體系 我們幫助客戶實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式的復(fù)制 我們幫助客戶開拓多元化的產(chǎn)品線 99 00 01 02 03 04 05 06 07 公司成立 第一個郊區(qū)大盤項目發(fā)售 第二個郊區(qū)大盤項目發(fā)售 第一個爛尾樓改造項目發(fā)售 08 開始進(jìn)軍 外地市場 第一個豪宅 項目發(fā)售 外地郊區(qū)大盤 項目發(fā)售 Centaline Group | 17 香港 澳門 大陸 香港是中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最成 熟的地方，中原在香港三十年 的發(fā)展積累了大量的行業(yè)經(jīng)驗 ，特別是對地產(chǎn)周期的研究和 應(yīng)對 中原將香港的成熟的市場操作 方法帶進(jìn)大陸，影響了大陸整 個行業(yè)的市場觀念 澳門是亞洲典型的微型經(jīng)濟(jì)體 ，各種雄厚資本的進(jìn)入及本地 的強(qiáng)勁購買力使整個澳門地產(chǎn) 市場顯得更具魅力，中原在澳 門的成功為中原積累了適應(yīng)資 本快速流動的市場的能力 隨著改革開放的日益深化，中 原也大陸也開始大展拳腳 十多年的本土發(fā)展，使中原實(shí) 現(xiàn)了港式經(jīng)驗和本土特色的無 縫結(jié)合，并逐漸發(fā)展形成更加 適合本土市場的操作模式 我們在香港、澳門和大陸都積累了豐富的案例 Centaline Group | 18 我們形成了中原自己的實(shí)踐體系 項目立項 項目策略制定 項目結(jié)束 目標(biāo)分解 策略構(gòu)思 策略分解 分步執(zhí)行 策略中心 監(jiān)控 銷售中心 監(jiān)控 營銷模型 模式總結(jié) 數(shù)據(jù)模型 客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 員工培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn) 員工選聘標(biāo)準(zhǔn) 其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) … 其他相關(guān)總結(jié) … 中原實(shí)踐體系 Centaline Group | 19 我們幫助客戶一步步實(shí)現(xiàn)事業(yè)上的騰飛 Learn 學(xué)習(xí) Apply 應(yīng)用 Innovation 創(chuàng)新 Standardize 標(biāo)準(zhǔn)化 1 2 3 4 溝通、了解并學(xué)習(xí)中原 的最佳實(shí)踐 應(yīng)用中原的成功經(jīng)驗到 具體項目中 結(jié)合項目實(shí)際情況實(shí)現(xiàn) 部分創(chuàng)新 形成符合您生意的標(biāo)準(zhǔn) 化操作方法 Centaline Group | 20 Our Strengths 我們的優(yōu)勢 Centaline Group | 21 我們能準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會 客戶是深圳領(lǐng)先的品牌發(fā)展商， 旗下某高端山居大盤項目在 07年 下半年遭遇市場寒冬期，成交量 低迷 中原創(chuàng)造性地運(yùn)用“單人渠道分 析”方法準(zhǔn)確地找到了目標(biāo)客戶 ，通過對目標(biāo)客戶的購買行為分 析制定了相應(yīng)的營銷策略，使該 項目逆市走紅 現(xiàn)在 Centaline Group | 22 我們同時對未來高瞻遠(yuǎn)矚 客戶是國內(nèi)知名的品牌發(fā)展商。 2023年加入深圳中原，先后任職項目策略部總監(jiān)、品控中心總監(jiān)、策略中心總經(jīng)理等職務(wù) 。先后任職深圳中原策略中心主任、高級主任，中原集團(tuán)二發(fā)中心經(jīng)理等職務(wù) 。國興城 、 海航國際廣場 、 海航 日月廣場 、 兆豐 譽(yù)峰 、 佳兆業(yè)珠海灣仔舊改項目 、 中海 2023年加入中原地產(chǎn)；任職負(fù)責(zé)建筑部分工作 。 力求產(chǎn)品設(shè)計的成果標(biāo)準(zhǔn)高于行業(yè)目前的標(biāo)準(zhǔn)，為客戶節(jié)省設(shè)計管理成本 。 營銷專家顧問 —— 丁銘（中原華北營銷中心總經(jīng)理） 東北師范大學(xué) 協(xié)調(diào)組織團(tuán)隊工作，具備制定營銷戰(zhàn)略、監(jiān)督營銷戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行全案營銷策劃推廣能力；四年師范教育，兩年媒體經(jīng)驗，使之具有敏銳的市場洞察力和策劃實(shí)戰(zhàn)能力；有一線項目操盤及營銷團(tuán)隊管理經(jīng)驗；熟悉房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，具組織協(xié)調(diào)，溝通分析能力。 香港大學(xué) 市場營銷 學(xué)士學(xué)位 十六年房地產(chǎn)營銷工作經(jīng)驗，有著豐富的市場營銷及銷售管理經(jīng)驗，熟悉市場發(fā)展現(xiàn)狀，有著較強(qiáng)的管理能力、判斷、決策、計劃及執(zhí)行能力，并有極強(qiáng)市場及項目整體把控能力，曾擔(dān)任過多個項目的營銷總監(jiān)主持項目全面工作。 主要操作項目： 北京美景東方、水云天、廣安門項目、花樣年華； 濟(jì)南黃金 9萊鋼凱旋新城、恒生伴山、黃金時代廣場、融匯老商埠、綠地國際花都、國華東方美郡； 青島上實(shí)達(dá)利廣場、國展財富中心、青特匯豪景苑； 淄博華僑城、濰坊世貿(mào)中心、臨沂財富廣場 …… 市場執(zhí)行 —— 薄夫利（投資顧問部總監(jiān)） 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院 市場營銷 本科 七年房地產(chǎn)市場研究工作，有著豐富的市場研究經(jīng)驗，熟悉項目開發(fā)各個流程，對項目各個環(huán)節(jié)的把控能力強(qiáng)，見解有深度，有創(chuàng)新意識，有較高的綜合素質(zhì)，曾擔(dān)任過多個項目的前期市場負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)項目前期策劃工作。曾操作過多個前期策劃定位項目與后期銷售項目，擅長高端與快消的住宅產(chǎn)品營銷，曾主持過多個大型樓盤的開盤。曾操作過多個前期策劃定位項目和營銷項目，操盤項目均實(shí)現(xiàn)客戶解籌率達(dá) 80%以上。 主要服務(wù)項目 （ ） （ 30萬平米商業(yè)） （ 10萬平米綜合商業(yè)） （ 30萬平米度假型別墅） （ 20萬平米綜合） 99 具有四年從事房地產(chǎn)營銷工作經(jīng)驗，經(jīng)歷不同類型物業(yè)營銷磨煉，具有敏銳的市場判斷力和較強(qiáng)的執(zhí)行能力，擅長城市大盤和快消的住宅產(chǎn)品營銷，并對項目后期營銷執(zhí)行具有獨(dú)到的理解，曾主持過多個大型營銷活動， 主要服務(wù)項目 ?天鴻 99 （ 100萬平米住宅） ?黃金時代廣場 （ 40萬平米綜合體） ?凱旋新城 （ 40萬平米住宅） ?盛龍國際 （ 20萬平米住宅） 策劃執(zhí)行 —— 司敬彬（高級策劃師） 吳光輝 中原集團(tuán) 二級市場 事業(yè)二部 銷售 經(jīng)理 工作經(jīng)歷 ?大學(xué)?？茖W(xué)歷，先后任職于 新龍集團(tuán)銷售主管、信立怡高（世聯(lián)怡高）銷售經(jīng)理、項目經(jīng)理、事業(yè)部經(jīng)理 ?2023年底 加入山東中原，任職于項目二部、事業(yè)二部（恒生 曾服務(wù)的客戶 先后參與代表項目 ? 新龍集團(tuán) ? 新龍家園 、 幸福苑 ? 信立怡高 ? 重汽 數(shù)碼國際公寓 、 青島：湛園 ? 世聯(lián)怡高 ?我司認(rèn)為項目承載了魯商臵業(yè)在菏澤地區(qū)成功開發(fā)大規(guī)模綜合體積累開發(fā)經(jīng)驗，搶占三四線城市中的市場占有率，在助推地方經(jīng)濟(jì)時，同時為魯商臵業(yè)提供穩(wěn)健的現(xiàn)金流和品牌價值。在經(jīng)濟(jì)薄弱的地區(qū)建一個大體量，中高端商業(yè)綜合體，如何找到一個市場切合點(diǎn)，找到項目的發(fā)展位臵至關(guān)重要，從城市、從區(qū)域、從地塊、客戶的需求找到突破。 目標(biāo)客群的精準(zhǔn)定位：要把客群定位精準(zhǔn)，結(jié)合目標(biāo)客戶展開針對性的推廣組織和營銷渠道組織，實(shí)現(xiàn)快速蓄客，其中對目標(biāo)客戶的把握在操盤過程中尤為重要。 本報告解決的主要問題為：營銷目標(biāo)下的項目定位、物業(yè)發(fā)展建議、營銷策略、推廣策略、客戶積累、價格制定和推售策略等?？?cè)丝跀?shù)為 881萬其中城鎮(zhèn)人口為 ， 總面積 。 菏澤市是我國著名的牡丹城、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術(shù)之鄉(xiāng) 。 菏澤轄一區(qū)八縣，擁有 180萬城鎮(zhèn)人口，是著名的牡丹城、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術(shù)之鄉(xiāng)。 ?菏澤市位于山東、江蘇、河南、安徽四省交界處，交通便利，區(qū)域優(yōu)勢明顯 ?京九鐵路與新亞歐大陸橋在這里十字交匯，依托鐵路樞紐優(yōu)勢，加速城市發(fā)展 ?山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟(jì)重要增長極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市 周邊城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)、旅游、工業(yè)帶動等）盤活菏澤，與周邊城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速菏澤人口與財富的流動。 ?東部開發(fā)區(qū)域： 是城市東拓的輔助發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場發(fā)展較快。 趙王河板塊 東部區(qū)域 老城區(qū) 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 ?根據(jù)菏澤市統(tǒng)計局發(fā)布信息，十五期間，菏澤市 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅度提升 ，會帶動菏澤市民收入的不斷增長，城市居民購買力、消費(fèi)欲望也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，需求得到進(jìn)一步的鞏固；經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動必將帶動菏澤房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。 注：數(shù)據(jù)來源：菏澤國民經(jīng)濟(jì)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計公報 菏澤市財政收入 2023年實(shí)現(xiàn) ，呈穩(wěn)定增長趨勢，金融機(jī)構(gòu)貸款額為1092億元，增長較快，年貸款余額 803億元，也呈增長趨勢；整體來講，購買力充足，但消費(fèi)意識相對保守，有待激發(fā)其消費(fèi)潛力。 ?菏澤市政府一直致力于開展項目建設(shè)推進(jìn)年、提升年活動，招商引資和大項目建設(shè)實(shí)現(xiàn)新突破大力推進(jìn)“ 1655” 企業(yè)成長計劃，加快工業(yè)化進(jìn)程 。 ?菏澤市著力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)， 2023年開工基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 335個，其中市區(qū) 71個；完成拆遷面積 386萬平方米，開工房地產(chǎn)面積 1650萬平方米，竣工 1100萬平方米，其中市區(qū)開工 680萬平方米，竣工 405萬平方米 。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 ?第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明菏澤還處于城市發(fā)展的初期，而這個階段正是城市快速發(fā)展期。 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 菏澤第二產(chǎn)業(yè)比重為 52%，仍占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)占比 29%，相對薄弱。 城市人均收入情況 城鄉(xiāng)居民收入明顯增加，生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 9765元，比上年增長 %；農(nóng)民年人均生活消費(fèi)支出 3629元，比上年增長 %。 其中 2023年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到 ，比年初增加 創(chuàng)歷史最高水平 。 菏澤全市城市化達(dá) 35%，提高 ，大量外來人口及進(jìn)城人口，促動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市升級。 ?從城市人口規(guī)?？?，菏澤市已位于山東省大城市行列。 2023全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 35%，提高 分點(diǎn)， 尤其大量外來人口的進(jìn)駐，使人口結(jié)構(gòu)（職業(yè)、收入、文化等）進(jìn)一步升級，不僅會增加菏澤房地產(chǎn)市場需求量，還會促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品水平的升級。 2 0 0 2 年 2 0 1 0 菏澤市非農(nóng)業(yè)人口數(shù)（萬人）050100150200非農(nóng)業(yè)人口數(shù)（萬人）非農(nóng)業(yè)人口數(shù)（萬人） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023數(shù)據(jù)來源：菏澤市國民經(jīng)濟(jì)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計公報 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析