【正文】 名 業(yè)態(tài) 均價 五大洲 .別樣院景 多層 3580元 / ㎡ 時代風華 2期 別墅 /洋房 5000元 / ㎡ 中林華都 小高層 3200元 /㎡ 水映長島 2期 小高層 3500元 / ㎡ 玫瑰灣 洋房 /別墅 4800元 / ㎡ 假日灣 洋房 3800元 / ㎡ 采蓮郡 花園洋房 /別墅 4800元 / ㎡ 滇池嶺秀 小高層 3200元 / ㎡ 長城滇池花苑 多層 . 4000元 / ㎡ 秀水灣 多層 3100元 / ㎡ 金岸春天 花園洋房 /小高層/別墅 3480元 / ㎡ 同德 .極少數(shù) 聯(lián)排別墅 嶺東紫郡 2期 別墅 4000元 / ㎡ 蔚藍印象 別墅 滇池南郡 別墅 5300元 / ㎡ 香水和風 別墅 4500元 / ㎡ 幸福密碼 多層 2300元 / ㎡ 織瓦河谷 別墅 世紀城 高層 /別墅 3000元 / ㎡ 新亞洲 .體育城 高層 /別墅 4000元 / ㎡ 彼岸 花園疊層 /小高層/別墅 3310元 / ㎡ 世紀半島 .橄欖谷 別墅 /小高層 5000/ ㎡ 官南板塊項目 滇池板塊項目 新城板塊項目基地周邊項目 區(qū)域市場狀況界定 — 南市區(qū)供盤均價走勢 滇池板塊 新城板塊 官南板塊 基地周邊 4100元 /㎡ 4400元 /㎡ 4000元 /㎡ 5000元 /㎡ 官南板塊價格成因 空間距離較近，配套發(fā)達，板塊較成熟 滇池板塊價格成因 自然資源較好，有效提升項目價值； 新城板塊價格成因 新興板快，大社區(qū)大配套，新都市概念； 基地周邊價格成因 稀缺地塊，大宗地復合業(yè)態(tài)居住品質高，可以作為區(qū)域市場帶領者； 區(qū)域市場狀況界定 — 基地區(qū)域產(chǎn)品形態(tài) 物業(yè)類型 主力面積戶型 所占比例 電梯高層 80— 100 m兩室 % 多 層 80— 100 m兩室 綜合業(yè)態(tài) 100— 120m三室 50% 綜合業(yè)態(tài) 100— 120m三室 綜合業(yè)態(tài) 100— 120m三室 多 層 100— 120m三室 多 層 100— 120m三室 多 層 100— 120m三室 綜合業(yè)態(tài) 130~140m四室 % 多 層 130~140m四室 綜合業(yè)態(tài) 140 m2以上、四室以上 % 電梯高層 140 m2以上、四室以上 100120平米（3 室）1 4 0 平米以上（4 室上）130140平米（4 室）8 0 1 0 0 平米（2室）大區(qū)域市場主要以大三房和大四房產(chǎn)品為主 區(qū)域市場狀況界定小結 市場格局 價格走勢 產(chǎn)品形態(tài) 以板塊為區(qū)域，目前供盤大多位于滇池板塊及關南板塊區(qū)域，且此兩個板塊目前熱度較高； 呈現(xiàn)出兩頭大，中間小的價格形態(tài)，十里長街以北靠近市區(qū)，價位均較高。但基地周邊 3公里內(nèi)擁有近 50家二手房中介，足以證明二手房成交的熱度； 研究二手房的情況有助于我們對新項目把握； 二手房與項目相比，有絕對現(xiàn)房優(yōu)勢和低價優(yōu)勢，是項目的重要競爭對手； 區(qū)域市場狀況界定 — 二手房區(qū)域分布 滇池板塊區(qū)域 官南板塊區(qū)域 二手房集中的區(qū)域分別為官南板塊與滇池板塊，這兩個區(qū)域共聚集了近 3年建設的共 20多個二手房供應源； 區(qū)域市場狀況界定 — 區(qū)域二手房一覽 區(qū)域市場狀況界定 — 二手房分析小結 主要以三房為主，面積多在 100 ㎡ ～ 140 ㎡ ； 戶型設計同質化嚴重，并相對落后，但較實用， 二手房的銷售均價約 3500元 /㎡ ； 基地區(qū)域三級市場發(fā)展較為滯后，但是緊鄰項目板塊的官南板快租賃房市比較火暴，租金約為 10元 /㎡ ； 對產(chǎn)品定位與營銷策略有重要的指向作用； 區(qū)域市場狀況界定 — 區(qū)域購房客戶分析 本次市調(diào)通過與房產(chǎn)中介的交談，對區(qū)域的購房客戶進行了資料分析統(tǒng)計 ； 20%54%20%6%2029歲3039歲4049歲5 0 歲以上年齡結構統(tǒng)計 3% 7%65%7%1%5%12% 東邊西邊南邊北邊省外地州市中心居住區(qū)域統(tǒng)計 84%12%4%居住投資辦公購房目的統(tǒng)計 30%23%20%9%8%10%價格戶型區(qū)位規(guī)模綠化及周邊環(huán)境升值潛力影響片區(qū)房因素統(tǒng)計 多次換房客戶為區(qū)域主要客戶群體 南市區(qū)地原客戶為購房中堅力量 居家型客戶數(shù)量遠大于投資客戶 南市區(qū)客戶對性價比的重視程度很高 區(qū)域市場狀況界定 — 臵業(yè)客戶走勢分析 滇池板塊區(qū)域 官南板塊區(qū)域 來自南市區(qū)的臵業(yè)客戶群體，被聚集在兩大板塊的在售項目和二手房源嚴重分流，剩余可以流向項目區(qū)域的客戶已極為有限； 客戶走勢示意 市場研究小結 宏觀市場界定 ?市場均價趨于平穩(wěn)，客戶臵業(yè)理性不斷增強； ?金融政策抑制市場購房需求； 區(qū)域市場狀況界定 ?市場格局分區(qū)明顯，并且影響到價格構成和產(chǎn)品構成； ?二手房源交易量較大，對客戶形成蠶食之勢； ?區(qū)域臵業(yè)客戶臵業(yè)特性明顯； 購房難度增加，客戶臵業(yè)將更加謹慎； ?強策劃 — 鎖定市場地位，量身制訂市場戰(zhàn)略； ?項目需要尋找真正可以打動客戶的東西； 市場區(qū)域性及趨同性較強，客戶爭奪戰(zhàn)仍然激烈； 競爭研究 □ 區(qū)域競爭對手界定 區(qū)域競爭對手定義 什么是我們的競爭對手？ 僅是基地區(qū)域附近的項目嗎？ 基地附近基本無新生在售項目 是我們沒有競爭對手嗎 …… ？？？ 競爭對手一：（基地附近的在售項目） 毋庸臵疑 —— 處在家門口，數(shù)量極少，但是我們的直接競爭對手； 競爭對手二：（官南板塊和部分滇池板塊的在售項目） 和項目為鄰居區(qū)域，并且板塊成熟度較高，板塊熱度是在大范圍內(nèi)吸引客戶的直接原因； 競爭對手一：基地附近在售項目 上 市 樓 盤 樓盤名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 世紀半島 別墅 /洋房 大社區(qū)，大景觀，居住享受度高 無直接劣勢 中林華都 小高層 大社區(qū)、品牌優(yōu)勢明顯 無直接劣勢 即 將 上 市 項 目 項目名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 暢園 品牌開發(fā)商，產(chǎn)品與多層為主； 開發(fā)商的品牌優(yōu)勢 大社區(qū)，大景觀 無直接劣勢 競爭對手二：官南板塊在售項目 上 市 樓 盤 樓盤名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 水映長島 小高層 /多層 生活配套齊全、交通便利 無直接劣勢 別樣院景 多層 周邊社區(qū)相對成熟、交通便利 無直接劣勢 假日灣 小高層 /花園洋房 生活配套齊全、交通便利 無直接劣勢 即 將 上 市 項 目 項目名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 春城路 024號地塊 未知 擁有較好的自然資源 和周邊配套資源 可能上市時間較晚 競爭對手二：滇池板塊在售項目 上 市 樓 盤 樓盤名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 ?？禍厝▓@ 小高層 （集資房）拿出房源價格較低 無直接劣勢 采蓮郡 洋房 /別墅 大社區(qū)，大景觀 區(qū)位較遠 滇池領秀 小高層 區(qū)位較近，景觀完善 無直接劣勢 即 將 上 市 樓 盤 樓盤名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 金岸春天 多層 產(chǎn)品優(yōu)勢，以多層為主 無直接劣勢 盛高大城 高層 品牌開發(fā)商，地段優(yōu)勢明顯 近鄰南二環(huán)，噪音！ 良黎地產(chǎn) 小高層 地段優(yōu)勢明顯 無直接劣勢 頤慶園 多層 集資房 無直接劣勢 區(qū)域產(chǎn)品競爭走向（主力戶型） 140㎡ 130㎡ 120㎡ 100㎡ 90㎡ 80㎡ 70㎡ 世紀半島 中林華都 水映長島 別樣院景 采蓮郡 假日灣 滇池領秀 至今， 90㎡ 120㎡ 產(chǎn)品供盤量不足， 基本處于市場空白狀態(tài)； 區(qū)域樓盤主力戶型面積分布 競爭對手個案分析 — 直接競爭對手“世紀半島” 案名 世紀半島 開發(fā)商 云南泰信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址 十里長街轉前衛(wèi)西路 青青小鎮(zhèn)對面 占地面積 210畝 電話 08714607988 4608988 總建面 ㎡ 建筑設計 省設計院 美國名園設計事務所 容積率 總戶數(shù) 700戶 綠化率 50% 主力戶型 小高層（ 87— 264） 住宅起價 4060 物管公司 金宸物管 住宅高價 5000— 6000 配套內(nèi)容 會所 住宅均價 4800 物業(yè)類型 雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、 沿街洋房、小高層 車位配比 1： 宣傳定位 南加州低密度生活社區(qū) 開盤時間 05年 12月 廣告語 一個世紀的珍藏 交房日期 2023年 3月 20日 開發(fā)狀況 分為兩期開發(fā) 銷售狀況 1期售磬 2期 7月 7日認籌 世紀半島個案啟示 ?營銷模式無創(chuàng)新，營銷手段一般，同區(qū)位內(nèi)大規(guī)模優(yōu)