【正文】 公寓 3R/4R:180230 ㎡ 2R:98 ㎡ 3R:120㎡ 2R:8592㎡ 3R:120135㎡ 4R:160180㎡ 產(chǎn)品線豐富、房型齊全、戶型設計附加空間多，景觀陽臺設計滿足觀景需要 獨棟 售磬 地上： 350 ㎡ 地下： 100㎡ 地上： 372㎡ 地下： 200㎡ 二聯(lián)院實現(xiàn)獨棟別墅享受，超大地下空間帶來無限增值空間、向陽面較獨棟更開闊 聯(lián)排 售磬 地上： 225㎡ 地下： 50㎡ 地上： 218271㎡ 地下： 70110㎡ 景觀聯(lián)排戶型，充分考慮住戶觀景需要 疊加 售磬 / 191㎡ 面積優(yōu)勢明顯，區(qū)域供應稀缺 核心賣點梳理 南面觀景高爾夫球場 /中心湖景 別墅私家泳池 +親水平臺 +透光天窗 地中海普羅旺斯風情景觀、主題商業(yè)、臨湖休閑會所＋空中花園洋房 實現(xiàn)全方位的產(chǎn)品突破 直接競爭項目產(chǎn)品比較總結 SWOT分析 ——尋求項目定位出路 項目的優(yōu)勢和機遇 項目的開發(fā)挑戰(zhàn) ?區(qū)域規(guī)劃發(fā)展利好，未來周邊配套逐漸完善， 毗鄰高爾夫高端配套 ? 新區(qū)板塊市場供應量大， 板塊市場關注度高 ?交通條件優(yōu)越 ，不僅可以方便快捷地來往市區(qū)，到長三角的幾個主要城市也十分方便， 有利于吸引市區(qū)和上海客源 ?地塊內(nèi)有水帶 ，與高速公路有綠化帶相隔 ，便于小區(qū)景觀環(huán)境打造 ?高爾夫湖濱花園提升了項目區(qū)域整體居住品質，引導了太倉市場高端房地產(chǎn)的消費， 市場存在潛在高端住宅需求， 太倉市場高端住宅處于空白期 ?太倉市近幾年經(jīng)濟增長迅速，人均收入增長明顯，形成一批 具有相當購買能力的消費者 ?15年的深耕、產(chǎn)品再創(chuàng)的能力 … 景瑞的品牌就是一種財富 ?項目緊臨高速公路，雖隔有綠化帶，但一定程度影響項目的品質 ?目前項目整個區(qū)域位于開發(fā)進程，一定程度影響了消費者的購買欲望 ?宏觀政策對第二套房的限制，一定程度影響市場對高端住宅的需求 ?項目區(qū)域市場未來供應量大，市場直接競爭激烈； 借助周邊地利優(yōu)勢 結合高端 配套和市場機會 項目有打造為太倉高檔住宅新標桿的可能 規(guī)劃利好 板塊效應 交通便利 水系資源 高端空白 消費基礎 輕微噪音影響 區(qū)域成長周期 宏觀政策影響 未來競爭壓力 品牌財富 地中海風情水岸低密度社區(qū) 關鍵詞：地中海風情 水岸 低密度 項目整體定位 ?市場分析 ?項目整體定位 ?區(qū)位價值分析 ?市場競爭分析 ?產(chǎn)品屬性定義 ?目標客戶定位 報告回顧 土地屬性 ——東側緊鄰高速、內(nèi)部天然水系 ?地塊東側緊鄰沿江高速路肩 50米退讓綠化帶， 受高速公路噪音影響 .相對是低價值地塊 .建議 通過利用綠化帶的進行密植隔音和綠化營造 ,營造相對私密的環(huán)境 .可以變低價值地塊為中價值地塊 . ?地塊中心 有 T字型天然水系 ，南面大慶錦繡新城，西側直面華源上海城二期地塊，北部緊靠太倉人民醫(yī)院（在建），周邊配套尚不完善 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 高爾夫別墅 高速公路 項目地塊 高爾夫球場 周邊項目 高速閘道口 綠化隔離帶 內(nèi)部水系 沿 江 高 速 N 從目前的規(guī)劃圖來看，采取了高層公寓產(chǎn)品與聯(lián)排、疊加和二聯(lián)院別墅產(chǎn)品（東北 西南）對角線分布，極高極低滿足景觀最大化和外界噪音阻隔作用； 整體規(guī)劃 ——水景主題 /低密度 /地中海式建筑 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 規(guī)劃總用地 229590平米 總建筑面積 467453平米 地上建筑面積 367344平米 其中，二聯(lián)院 5722平米 聯(lián)排 17241平米 疊加 91980平米 高層 244614平米 綠化率 % 建筑風格 ——太倉第一個地中海式住宅社區(qū) 二聯(lián)院效果圖 聯(lián)排別墅效果圖 西班牙建筑細節(jié) ： 立面形式豐富，有與眾不同的瓦、窗、拱門、廊架、鐵藝欄桿、外墻處理方式、由煙囪演化出來的通風口處理方式等 獨特的建筑符號 ，保證了其立面性格的鮮明特征； 建筑外部材料 : 外墻涂料處理有 拉毛和光滑 兩種形式，拉毛的處理方式更接近建筑風格原味，但施工工藝相對復雜不易控制效果； 西班牙地區(qū)的經(jīng)典建筑風格，其 醇厚粗樸的建筑風格 和它所代表的 輕松閑適的生活方式 ，得到廣泛推崇和喜愛， 逐漸演變成為了一種豪宅的符號 。 B型奇數(shù)層 —— 兩梯三戶 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 高層公寓戶型特色 3——南北陽臺 /各戶型均設儲藏室，人性化設計，充分考慮客戶居住實際需求 社區(qū)配套 套 型 建筑面積 F1/F4 3房 2廳 2衛(wèi) ㎡ F2/F3 2房 2廳 1衛(wèi) ㎡ 戶型分析： F1/F4 超大入戶花園設計 ；客廳南面觀景露臺，內(nèi)外皆風景 偶數(shù)層主臥帶 挑空大露臺 ，更是景觀無限 F型奇數(shù)層 —— 兩梯四戶 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 高層公寓戶型特色 4——景觀大平層 (95%以上得房率 )，特色戶型滿足高端客群全方位居住享受 社區(qū)配套 套 型 建筑面積 G1 G2 4房 2廳 2衛(wèi) +戶內(nèi)花園 ㎡ 戶型分析： 入戶花園設計 ，巧妙連接餐廳和客廳，豐富動線； 客廳帶 大面積露臺 ，景觀視野更佳 廚房餐廳相對分離，功能劃分明顯； 獨立工人房，與主人區(qū)分割清晰； G型標準層 —— 兩梯兩戶 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 公寓戶型特色總結 —— 入戶花園、空中露臺、 空間附加值大 ； 大量觀景露臺的使用，充分考慮景觀最大化設計需要，打造真正的 公寓景觀豪宅 產(chǎn)品； 95%以上的“高得房率”， 亮點產(chǎn)品吸引高端客群的消費需求 ； 社區(qū)配套 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 疊加戶型特色總結 ——面積控制合理，空間附加值做到最大，具備聯(lián)排別墅的空間居住體驗 社區(qū)配套 B1/B2： （四房二廳三衛(wèi)） 8平米露臺 35平米閣樓 下單元贈送 90㎡地下室、上單元擁有南北露臺及35 ㎡ 閣樓 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 聯(lián)排地下一層 ——附加內(nèi)外空間可設大型活動室 社區(qū)配套 工人房 套 型 建筑面積 A 4房 2廳 4衛(wèi) ㎡ B 4房 2廳 3衛(wèi) ㎡ C 4房 2廳 5衛(wèi) ㎡ 下沉式庭院 地下一層可配有 活動室、劇院以及休息室（ spa）， 大面積下沉式庭院更是可跟隨業(yè)主的需求進行合理運用，將產(chǎn)品的娛樂功能釋放至最大。 戶外平臺 建筑風格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 聯(lián)排地上二、三層 ——提供住戶更多私密空間 社區(qū)配套 套 型 建筑面積 A 4房 2廳 4衛(wèi) ㎡ B 4房 2廳 3衛(wèi) ㎡ C 4房 2廳 5衛(wèi) ㎡ 次臥 次臥 次臥 次臥 次臥 主臥 主臥 主臥 主臥 主臥 主臥 主臥 中 空 中 空 中 空 書房 書房 書房 露 臺 露 臺 露 臺 露 臺 露 臺 露 臺 露 臺 將臥室主要集中在第二層； 更好地為業(yè)主提供了一個安靜溫馨的休息空間，同時也最大化的確保了個人的私密性。地中海風情 客戶共性總結 ——追求居住升級、注重身份標簽、看重未來成長空間 舒 適 ? 戶型設計更關注居住的舒適性與便利性； 客戶感性描摹 他們 他們在午后的花園里種上自己喜愛的花草，那培土灑水的樣子，怎么也不象是一個叱咤商場精明過人的富豪。 他們追求品位生活，有一定的藝術修養(yǎng) ,每次旅游，都會順便購買當?shù)氐乃囆g品。 他們渴望有一個符合他們地位的居住圈子，他們非常樂意與身份相稱的鄰居一起在露臺上品茗閑談。 ?長三角整體市場回顧 ?太倉上年半市場回顧 ?競品個案去化分析 ?市場總結 市場篇 2023年我國房地產(chǎn)調控力度將進一步加強，一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策主要集中在從緊貨幣政策，由于調控政策效力的發(fā)揮，2023年長三角房地產(chǎn)整體市場趨于疲軟，市場觀望氣氛濃厚。 由房源的半年上市量我們可以看出，在 2023年的下半年，蘇州房源的上市量已經(jīng)達到了一個比較高的供應度，但是由于在去年年底樓市已經(jīng)進入了低迷期，也因此大量的已推房源被滯壓，到了 2023年初主要去化的還是去年年底已經(jīng)上市的已推房源，此外再加上市場的觀望氣氛仍然還很濃重，也因此整個 2023年上半年的房源上市量出現(xiàn)了嚴重下滑。通過上表可以明顯看出，無論成交套數(shù)還是成交面積相比 2023年都有較大幅度下降。今年蘇州別墅供應總量為 ，與去年同比 下降了 %。同時 2023年上半年上海別墅市場成交總量占全市上半年總成交量的 %，環(huán)比 減少 ，同比 減少 。 成交量分析： 繼 14月濃厚的觀望氣氛之后，五月的上海樓市依然沒有走出 “ 拐點 ” 的陰影，預期的 “ 井噴 ” 和 “ 紅 5月 ” 并沒有如期而至，樓市觀望氣氛依然濃郁 成交均價分析： 在眾多指標的持續(xù)性下跌及目前上海樓市整體成交量并不突出的情況下，成交均價卻呈現(xiàn)穩(wěn)步小副上揚的態(tài)勢，這主要是受市區(qū)高檔樓盤推出較多的影響，導致均價上升的原因 后市預測： 上海房地產(chǎn)逐步進入一個低迷的階段，價格中短期內(nèi)將進入慢速增長期，甚至局部時間段會出現(xiàn)價格和銷售量回落 上海房地產(chǎn)市場分析 ?長三角整體市場回顧 ?太倉上年半市場回顧 ?競品個案去化分析 ?市場總結 市場篇 二、太倉整體市場 08年上半年回顧分析 據(jù)統(tǒng)計，上半年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %；商品房施工面積 ，增長 %；今年商品房新開工面積 ，增長 %；竣工面積 %，增長 %。統(tǒng)計顯示，上半年全市共銷售面積 ，同比下降 %，其中住宅 ， 下降 %。 －－來源 《 太倉市規(guī)劃建設局 》 分析： 2023年上半年，太倉樓市與其他長三角地區(qū)的樓市相同，出現(xiàn)整體低迷的狀態(tài)，且隨著開發(fā)投資量的加劇及竣工面積的增長，很長時期太倉樓市將處于供大于求的狀態(tài)。與 5月份相比總銷金額下降16％， 8月初更是達到三個月來的最低點下降幅度達 30%；總銷售面積下降達 25%， 8月初下降幅度更是達 78％； ?長三角整體市場回顧 ?太倉上年半市場回顧 ?競品個案去化分析 ?市場總結 市場篇 ?在競品項目樓盤中，錦繡新城采取與政府攜手團購形式，并借奧運推出優(yōu)惠房源，在近三個月里取得相對較好的銷售業(yè)績，特別是在 6月下旬其兩周銷量接近 7月整月的銷售去化量，但相對價格則下降 12％； ?競品項目采取的銷售策略大多以價格戰(zhàn)的方式為主，如華源上海城推出購房可享95折優(yōu)惠措施； 三、競品樓盤去化情況分析 樓盤 － － － 套數(shù) 總金額 （萬元） 總面積 均價 套數(shù) 總金額 （萬元） 總面積 均價 套數(shù) 總金額 （萬元） 總面 積 均價 錦繡新城 45 1975 4940 3998 101 4497 11231 4004 98 3315 9445 3510 奧森尚東花園 7 287 746 3847 9 513 1178 4355 22 893 2370 3768 華源上海城 7 376 847 4439 12 774 1494 5181 8 413 914 4523 太倉市未來競爭格局 案名 區(qū)域 產(chǎn)品形態(tài) 待售體量 （萬平方米） 預計 開發(fā)期數(shù) 預計 一期推出時間、產(chǎn)品及上市量 預計 二期推出時間、產(chǎn)品及上市量 預計 三期推出時間、產(chǎn)品及上市量 華源 .上海城 東南區(qū) 小高層 27 （在獸量 +北塊地塊總量） 三期 09年中下旬 小高層 /5萬方 10年 5月 小高層 10萬方 11年 12月 小高層 /10萬方 錦繡新城 東南區(qū) 小高層 —— —— —— —— 奧森尚東花園 東南區(qū) 小高層、獨棟、聯(lián)排、雙拼 3 （剩余體量） —— 別墅 / 小高層 /